保證居住權有法律效力嗎？北京房產律師專業解答

【故事情節】

陳先生與周女士原系夫妻關系，二人育有一女陳甲。2003年，陳先生與周女士經法院調解離婚。2002年，陳先生出資以女兒陳甲的名義購買了一號房屋，房屋登記在陳甲名下。2012年后，陳先生一直在該房屋內居住。2020年，陳甲將一號房屋贈與給母親周女士，并辦理了過戶手續，周女士取得房屋所有權。后周女士要求陳先生搬離房屋，陳先生認為房屋是自己出資購買，屬于借名買房，自己才是房屋的實際權利人，拒絕搬離。周女士便訴至法院，要求陳先生搬離并返還房屋。

【法院評析】

法院經審理認為，無權占有不動產或者動產的，權利人可以請求返還原物。本案主要審查三點內容：一、周女士是否為一號房屋權利人；二、陳先生是否占有一號房屋；三、陳先生的占有是否為有權占有。首先，一號房屋現登記在周女士名下。雖然陳先生稱該房屋系其出資借用陳甲名義購買，但在法院釋明后并未提起相應訴訟，既未能證明存在借名買房，又未能推翻陳甲與周女士之間的贈與關系，故法院在現有證據下認定周女士系房屋權利人。其次，依陳先生陳述可以認定陳先生占有一號房屋。第三，依照物權法定原則，物權的種類及內容只能由法律規定，不能由當事人自行創設。即使陳甲作為當時房屋權利人出具《保證書》，但依照當時的物權法，《保證書》并不能作為為陳先生設立用益物權的依據。因此，該《保證書》應當理解為陳甲同意陳先生借用房屋的債權關系，但上述債權顯然不能約束新的所有權人周女士。綜上，法院認定周女士作為權利人有權要求陳先生返還房屋。

【律師勝訴心得】

作為房產專業律師，我們認為本案的教訓十分深刻。首先，借名買房一定要及時確權，不能等到房屋被處分了才主張權利；其次，物權法定是基本原則，所謂的"保證居住至死"并不能設立物權意義上的居住權，只能是債權，不能對抗新的產權人；第三，父母子女之間的房產糾紛，往往因為沒有書面協議而難以舉證。在此提醒廣大父母，借子女名義買房一定要簽訂書面協議，明確產權歸屬，并且要及時辦理過戶。2021年民法典實施后，居住權已經成為法定物權，如果需要保障居住權益，應當依法辦理居住權登記，而不是僅憑一紙保證書。同時，在子女將房屋贈與他人時，要及時提出異議并通過法律途徑維護權益。