上海的物業費逐漸離譜

最近有個新聞很有意思，“全國多地呼吁公職人員帶頭交物業費”。

從江西九江的武寧、柴桑，到云南的綠春、屏邊，再到福建泉州……

短短幾個月，多個城市幾乎都發出了同樣的倡議。

號召公職人員"牢固樹立 ' 花錢買服務 ' 的正確消費理念，按時足額繳納物業費，主動補繳歷史欠費"。

有的地方甚至把物業費繳納情況納入干部提拔重用、評先評優的審核。

背后的原因大家都懂：小區物業費收不上來，已經是常態。不是個別小區，個別城市，是大面積、普遍性的收不上來。

就算在上海，很多小區也收不齊物業費，隨便問身邊幾個朋友就知道。不管是市區品質商品房，還是郊區動遷房。

物業管理是個老生常談的問題，而這個問題正暴露的越來越明顯。

收繳率嚴重下滑，物業正在批量跑路

克而瑞物管研究中心數據顯示，全國物業服務企業（500強）的平均收繳率，已經從2020年的93%，一路下滑至2025年的71%。

即便是管理相對規范的上市物企，收繳率也只有78%。中小物企更是普遍低于65%，部分甚至跌破50%。

收繳率持續走低，直接引發了物業的"撤場潮"。

數據顯示，2025 年初至 2026 年 3 月底，全國共 212 個住宅項目發生物業撤場，其中64.7%為物業主動撤離，而非業主 "炒掉" 物業。

就連碧桂園服務、萬科物業、中海物業這些頭部，也在 斷臂求生，累計撤管虧損項目面積超過 8000 萬平方米。

浙江溫州的恒隆城小區，品尚物業2023年入駐，實行差異化收費標準，排屋及帶電梯疊排2.7元/平方米，洋房與高層1.8元至2元/平方米。但2024年收繳率僅62.82%，2025年降至46.26%，2026年至今收繳率僅16.5%。排屋業主累計欠費近300萬元，物業公司已累計虧損數百萬元，最終無奈撤場。

南京銀城物業因"收繳率持續過低，運營成本上漲"，停止對贊成美樹小區的服務。

很多小區的物業倒閉跑路了，而且根本沒人愿意接手。

小區成了一個沒人管的爛攤子，十分尷尬。

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物業費收不上來，到底怪誰？

確實有一部分業主，就是故意拖著不交。

問就是沒錢，或者我不住小區，為什么要交。

但更多的業主，不是不愿意交，而是不愿意交 "糊涂錢"。

現在的物業費，最大的問題就是不透明。

物業的收支明細永遠是一筆糊涂賬。

保潔一周來幾次？保安幾個人？電梯維?；硕嗌伲抗彩找嫒ツ膬毫?？

一問三不知。

賬目不公開，收支不透明，服務沒標準。

小區物業跟開盲盒一樣。這種情況下，業主憑什么心甘情愿地交？

而且很多物業還把小區的公共收益據為己有。

電梯廣告、地下車庫、小區商鋪、快遞柜進場費…… 這些本來應該屬于全體業主的收入，每年少則幾十萬，多則上百萬，全進了物業的腰包。

現在很多小區的物業，陷入了一個惡性循環。

物業費收不上來 → 縮減成本 → 服務質量下降 → 業主更不愿意交 → 更難維持 → 最終跑路。

物業費的問題，根本原因是業主和物業之間，缺乏信任。

業主覺得物業在糊弄，物業覺得業主在賴賬，最后雙輸。

小區變成爛攤子，房價跟著跌，誰都沒落好。

要打破這個死循環，制度要先透明完善，減少模糊地帶。

須知，房子是業主買的，物業是業主雇的。誰花錢，誰說了算。

新房物業費越來越貴

說完收不上來的問題，再說越來越貴的問題。

現在的上海新房的物業費越來越貴了，甚至有點離譜了。

市區10塊以上，已經是普遍行情，豪宅更是20、30多塊的都有。

就連剛需扎堆的外環外，新房物業費也告別了4元的低門檻，開始往6元以上冒頭。

隨便一套100平米的新房，一年物業費算下來都是不小的支出。

這背后有各種原因。

1）在上海新房狂卷品質的當下，即便是在郊區，高級會所已經成了基本配置。

恒溫泳池、健身房、瑜伽室、兒童活動區、會客廳……恨不得把五星級酒店搬進社區。

開發商賣房子的時候，會所是重要賣點。但等房子賣完，會所的運營成本誰來扛？業主。

這兩年新盤"會所內卷"，而會所的維護、人員、水電、設備更新，都要攤進物業費里，最后全部由業主來承受。

你買的時候覺得"哇，有會所，高大上"。住進去才發現，會所一年可能去不了幾次，但物業費每個月一分不能少。

2）大部分新盤的物業，其實是開發商硬塞給業主的，高價物業費成了開發商的"利潤點"。

3）過去經濟大發展，通貨大膨脹的時代，很多物業吃了漲價難得虧，索性一開始就定的高一些。

過往房價一直漲的年代，房子維護成本、持有成本，被嚴重低估了。

很多人買房的時候，只算房價月供，不算持有成本。物業費、維修基金，這些全被忽略了。

等住進去才發現，原來養一套房，這么貴。

很多人想買新房，但被高昂的物業費嚇倒了，轉頭去看了二手。

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買房也要看物業

吐槽歸吐槽，物業還是很關鍵的。

物業費貴，不一定維護服務好。但便宜，肯定不行。物業公司又不是做慈善的。

我們經過廣泛的調查發現，市區二手房，物業費在3元/月/㎡以上的小區，樓盤、住戶的檔次都比較有保障。

用物業費來篩選老小區的檔次品質，相當有效。

現在的問題是，有的小區物業費太貴了，有的小區則是物業費太便宜了。

很多老小區的物業費，還是20年前的幾毛錢一平，這能有什么維護和服務。

物業費不應該一刀切，應該根據實際情況來調整，有漲有降，前提是合理收費。

其實上海很多小區的物業費已經在調整了，有往下調的：

浦東北蔡的大華斐勒公園，通過業委會引入第三方評估后，下調住宅物業費：

住宅：10元→8元/㎡·月，降幅20%。地下室：5元→4元/㎡·月

商業：12元→16元/㎡·月，反哺住宅成本

徐匯濱江豪宅御江廷：將物業服務費從原價13.6元/㎡調整為10.5元/㎡，降幅高達23%。100平的房子，一年就能少交3720塊物業費。

也有往上調的，關鍵是業主很認可：

普陀區恒力錦滄花園，20年沒漲物業費（1.2元/㎡），但保安工資漲了35%，換部電梯要50萬，物業年年虧本。街道把賬單給業主看，之后價格漲到2.1元。

金山區東泉二村，物業一個月內解決多個痛點：保安早晚高峰站崗、荒地改造成小花園。小區環境好了，漲價投票直接過關。

徐匯宛南六村（1970年代老公房），物業費從0.8元/㎡漲至1.4元/㎡，獲97.9%支持率，因為硬件改造后服務升級。

可以看到，物業費上漲的大都是老小區，原本的物業費就很便宜，1塊都不到，幾乎沒什么服務和管理。

現在漲點物業費，把保潔門禁車位管理等等基本的服務跟上做到位，業主也是很樂意的。

最后

小區物業其實承擔了一部分基層管理的角色，所以有人說是花錢請了個大爺來管自己。

但不管也不行，不然車亂停，垃圾亂扔，私搭亂建，寵物亂養……以上這些是很多沒有物業服務的老小區或者動遷小區的通病。

樓市發展進入存量階段，物業也成為小區核心競爭力的重要部分。

物業維護好的小區，至少不會是小區房價的負面因素；但維護差的小區，那真的是能把小區房價崩下來。

注：該篇文章僅代表個人見解，不構成交易建議。

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