泓觀視點 | 三張圖看中國經濟的深刻轉型

來源：市場資訊

（來源：泓湖投資）

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第一張圖：中國商品房銷售額與出口金額的對比

（數據來源：

Wind，泓湖投資制表）

1998年7月3日，國務院《關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》正式發布，決定自當年起停止住房實物分配，建立住房分配貨幣化、住房供給商品化、社會化的住房新體制。因此，從1999年開始，中國進入了商品房的新時代，隨后的二十多年里，商品房成為了拉動中國經濟增長的重要引擎。

1978年，中國進入改革開放的新時期。我國大力發展對外貿易，外貿成為中國加快現代化建設、改變落后面貌、促進經濟發展和提高綜合國力的重要途徑。2001年中國加入世界貿易組織后，中國的出口大幅增長，也帶來貿易順差和外匯儲備的大幅增長，出口也成為了拉動中國經濟增長的重要引擎。

2021年是一個轉折點。這一年里，中國商品房銷售額創下了歷史新高：18.19萬億元人民幣，隨后進入了調整，到2025年，全年商品房銷售額已經降至8.39萬億元，較2021年下降了9.80萬億元，已降至2014至2015年的水平。

而2021年之后，中國的出口則繼續保持高速增長狀態。2021年出口金額為21.43萬億元人民幣，到2025年已增長至26.98萬億元，較2021年增長了5.55萬億元。

因此，2021年之后出口的強勁增長部分對沖了房地產市場下滑的負面影響，成為了支撐中國經濟韌性的重要力量。

第二張圖：出口產品中，勞動密集型產品與機電產品的對比（以2020年為基準）

（數據來源：

Wind，泓湖投資制表）

機電產品包括汽車、集成電路、計算機、手機、家電、船舶、機械、醫療儀器及器械等商品。最近12個月（2025年4月至2026年3月）機電產品以人民幣計價的出口金額相較于2020年已增長了60.32%。機電產品出口金額的持續增長是中國技術含量相對較高的一系列商品在全球市場中極具競爭力的體現。

而我國傳統上的出口商品以勞動密集型產品為主，包括塑料制品、紗線、織物、箱包、服裝、鞋靴、家具、玩具等。勞動密集型產品是傳統上中國在全球市場上具有競爭力的產品，但最近12個月較2020年全年僅增長了11.31%；尤其是2023年以來，勞動密集型產品的出口則呈現下滑趨勢。

機電產品出口的持續增長與勞動密集型產品出口的停滯乃至下滑的對比，是中國產業結構從勞動密集型向技術密集型的深刻轉型的體現。

第三張圖：住宅銷售與住宅新開工面積的歷史趨勢

（數據來源：

Wind，泓湖投資制表）

2021年是住宅銷售面積的頂峰，當年銷售面積達15.65億平方米；而且，2019年和2020年住宅銷售面積也超過15億平方米；此后住宅銷售陷入下滑中，到2025年，全年銷售面積為7.33億平方米，較峰值年份下降了8.32億平方米。

2019年則是住宅新開工面積的頂峰，當年新開工面積達16.75億平方米；到2025年，全年新開工面積僅4.30億平方米，較峰值年份下降了12.45億平方米。

住宅銷售與新開工面積出現了非常劇烈的下滑，2025年的基數已降至較低水平，即便未來仍舊出現雙位數百分比下滑，其下滑的絕對值也較小，預計遠小于2021-2025年水平，因此，未來住宅市場對經濟的影響力將弱化，投資者無需過度糾結房地產周期，或可更多關注中國經濟新動能的變化。

值得一提的是，2022年至2025年，住宅銷售面積均大于新開工面積，四年累計下來，住宅銷售面積為36.42億平方米，而新開工面積則為25.41億平方米，新開工較銷售面積小11.01億平方米，體現出去庫存的特征。

最后，讓我們來回顧一下金融市場的表現。

（數據來源：

Wind，泓湖投資制表）

2021年至2024年是房地產泡沫的集中破裂期。這段時間里，房地產成為主導金融市場的核心因素。在房地產泡沫集中破裂期間，貨幣總體寬松，利率持續下行，債券市場因此受益，走出一輪大牛市。

2024年“924”股票行情啟動后，股票投資者曾一度懷疑牛市的可持續性，股市也曾一度回調，至2025年4月初美國總統特朗普宣布關稅戰時投資者的疑慮達到高點。到2025年下半年時，國內科技產品出口持續放量，相關上市公司的業績也逐步印證，令A股市場出現了結構性牛市，科技板塊漲幅尤為明顯。而在此期間，債券市場表現總體平穩，也反映出經濟轉型期的特點。

整體來看，中國的宏觀環境仍有不確定性，但在經濟新動能的驅動下，結構性機會正在變得更加清晰。對投資而言，真正重要的是識別技術變革背后的產業趨勢與盈利模式，而不是簡單追逐概念。

--------- 特別聲明 ---------

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