無資格借名買房 戀愛購房份額分割 北京房產律師

一、案件情節

小陳與周女士從2008年11月開始交往，兩人是戀人關系，感情一直很穩定。到了2012年，兩人已經到了談婚論嫁的地步。小陳所在的單位有內部優惠購房的機會，小陳準備買一套作為婚房。但是因為小陳當時不符合北京市商品房限購政策，沒有購房資格，于是和女朋友周女士商量，決定以周女士的名義購買這套房屋。
最終，由小陳的母親陳女士全部出資，以周女士為買受人，購買了四號房屋。因為陳女士和小陳對單位有特殊貢獻，原本110多萬元的房屋，最終以5折的優惠價格，只支付了55萬余元就買下了。
2016年11月房屋交付，小陳和陳女士又出資約7萬元對房屋進行了婚房裝修，準備結婚使用。
但是天有不測風云。2017年4月，小陳和周女士到婚姻登記處準備登記結婚時，周女士卻臨時變卦，最終兩人沒能登記結婚。到了2017年6月，兩人正式分手。
分手后，小陳多次向周女士提出，希望將四號房屋變更到自己名下，辦理產權過戶手續，但是都遭到了周女士的拒絕。2018年，小陳曾經以婚約財產糾紛為由起訴到法院，但是法院認為該案不屬于婚約糾紛，裁定駁回，告知待產權明確后再行解決。
現在房屋已經取得了房產證手續，小陳也已經與第三人結婚，雙方就房屋權屬變更問題多次溝通，但是周女士提出了高額的經濟補償要求，雙方無法達成一致。于是陳女士和小陳將周女士告上了法庭，要求法院判令四號房屋歸小陳所有，周女士配合辦理產權過戶登記手續。
但是周女士卻有不同的說法。她辯稱，是她自己以自己的名字購買的房屋，是她真實意思的表示。當時她和小陳同為一個集團下屬兩家公司的員工，都可以以優惠價格購買房屋。她自己有購買意愿，簽訂購房合同后，陳女士同意幫助她支付購房款，她也向陳女士說過將來會償還購房款，也就是說購房款是陳女士幫她墊付的款項。周女士還說，購房時小陳從未提到過他沒有購房資格，雙方不存在借名購房的事實和約定。

二、法院評析

本案的焦點在于：雙方之間到底存在什么樣的法律關系？是借名買房，還是共同購房？
法院經過審理查明了以下事實：
第一，小陳與周女士曾系戀人關系，兩人從2008年11月開始交往，至2017年6、7月左右解除戀愛關系。
第二，四號房屋登記在周女士名下，2012年11月周女士與乙公司就涉訴房屋簽訂了《北京市商品房預售合同》，陳女士一方支付了全部房款55萬余元。
第三，周女士自2017年6月到7月期間搬出涉訴房屋，現由小陳夫妻及家人居住。
第四，小陳在2012年不具有北京購房資格，從2018年開始具有北京購房資格。
法院認為，從本案已查明的事實可以確定，雙方在戀愛期間談婚論嫁而買房，有共同購買房屋的意思表示，且小陳出資，登記在周女士名下，有共同的實際購買行為、登記物權行為，因此涉訴房屋系雙方產權共同共有財產。
根據雙方的貢獻情況，小陳應占涉訴房屋主要份額，周女士應占涉訴房屋次要份額。基于此，同時考慮雙方共有基礎不復存在，小陳及家人實際居住于此等情況，法院認為涉訴房屋應歸小陳所有，小陳給付周女士一定金額的房屋折價補償款，周女士對房屋過戶登記應予以協助。
關于房屋折價款的金額，雙方均認可涉訴房屋市場價格為270萬元，法院對此不持異議。綜合衡量雙方份額及周女士購房資格影響等因素，法院認為小陳應給付周女士房屋折價款30萬元。
最終，法院判決：一、四號房屋歸小陳所有，周女士對此房屋過戶登記應予以協助配合；二、小陳于涉訴房屋過戶登記完成之日起七日內給付周女士房屋折價款三十萬元。

三、律師勝訴心得

這個案件給我們帶來了很多關于戀愛期間購房的重要啟示：
第一，戀愛期間購房，性質認定是關鍵。很多人以為，只要房屋登記在誰名下，就一定是誰的。但實際上，法院會根據實際情況來認定法律關系。如果是為了結婚而共同購房，即使登記在一方名下，也可能被認定為共同共有。
第二，出資證據一定要保留好。本案中，小陳能夠勝訴的一個關鍵因素就是，他有充分的證據證明全部購房款都是由他母親支付的。這是法院認定他占主要份額的重要依據。如果沒有出資證據，結果可能就完全不同。
第三，借名買房與共同購房的區別。本案中，小陳主張的是借名買房，但是法院最終認定的是共同購房。這是因為雙方當時是戀愛關系，有共同結婚的目的，這種情況下法院更傾向于認定為共同購房。這也提醒我們，在戀愛期間購房，最好有明確的書面約定，說明房屋的性質和歸屬。
第四，購房資格的影響要考慮。本案中，小陳當時沒有購房資格，這也是法院判決給付周女士一定折價款的考慮因素之一。因為周女士的購房資格確實對房屋的購買起到了一定的作用。
第五，共有基礎喪失時可以請求分割?！睹穹ǖ洹芬幎?，共有人約定不得分割共有的不動產或者動產，以維持共有的，應當按照約定，但共有人有重大理由需要分割的，可以請求分割；沒有約定或者約定不明確的，按份共有人可以隨時請求分割，共同共有人在共有的基礎喪失或者有重大理由需要分割時，可以請求分割。本案中，雙方分手，共有基礎喪失，小陳有權要求分割房屋。
這個案件告訴我們，戀愛期間購房一定要謹慎，最好提前做好約定，保留好相關證據，避免分手后產生不必要的糾紛。如果真的發生了糾紛，也要及時通過法律途徑維護自己的合法權益。