昆明應該保護央企開發商的投資積極性

前段時間，云南房網先后報道了兩家央企開發商——大悅城控股和金茂地產，在老螺螄片區開發的項目都因為成本高企、市場變化、房價下跌等原因，賺錢無望的事。有人留言評論說，2020年以來，有幾家央企在昆明賺到了錢？

這種說法雖然肯定過于夸張，但央企開發商作為昆明房地產市場上的重要一極，市場份額至少占三分之一，近些年賺錢的成功項目確實并不多。甚至于央企開發商作為一個整體，在昆明多半也是虧損的。

有些央企即便前期項目有盈利，后期項目也虧損?；蛘咦≌糠挚赡苜嶅X，商業部分則虧損。至于來昆明比較晚，正好趕上地價高點拿項目，賣房時卻遭遇房價下行的央企，虧損更是難以避免。

金茂和大悅城控股均在老螺螄灣城改項目上遭遇挫折

大悅城控股和金茂地產就是這樣的例子，大悅城控股的前身中糧地產2017年才進入昆明，迄今只有兩個項目，但拿地代價都不低，等到銷售時卻趕上市場下行房價下跌，虧損就在所難免。金茂來昆明也比較晚，至今也只有3個項目，正在銷售的金茂府就不說了，在呈貢的金茂國際新城一開始賣得也還好，可是由于配套遲遲不能完善，后期房價也越來越低。

但也不是進入昆明比較早的開發商就能賺得盆滿缽滿，很可能前期的盈利又被后期的高成本項目消耗，中海地產就是比較典型的例子。

中海2012年進入昆明，是最早來昆明發展的央企開發商之一，迄今為止總共開發了8個項目，前期項目都比較成功，但中海的問題是拿地策略比較激進，許多項目都是高點拿地，高溢價是常態。但部分高溢價地塊在開發過程中由于售價、市場環境等因素，銷售周期拉得很長，房價也無法守住，變成了財務包袱。比如2017年高價拿地的中海云麓花園，到現在都還沒賣完；還有中海匯德里，中海拿地價格也很高，項目2021年就已開盤，到現在也還沒有清盤。

中海云麓九里品質不錯，但成本過高導致銷售緩慢

招商蛇口也是進入昆明比較早的央企之一，但又和中海的市場路線不同，很少通過招拍掛高價拿地，而是和本地國企合作開發比較多，比如云南城投、昆鋼、滇中產發等，可是這雖然避免了高價拿地，卻不得不進入遠郊不成熟區域，比如在小哨片區開發的招商依云國際，至今仍是這一片區唯一的商品房項目。隨著遠郊開發降溫，招商依云國際也變成了招商蛇口的包袱。招商蛇口在晉寧昆陽街道開發的一堆項目，也是這么來的。

招商蛇口迄今在昆明唯一溢價拿地是在巫家壩北片區，即如今的招商雍瓏府，這個項目的樓面地價高達1.3萬，可是后期有些房源的售價居然和地價差不多。同樣栽在巫家壩北片區開發的還有中鐵建。中鐵建和招商蛇口在2021年5月同時在巫家壩北片競得兩宗相鄰地塊，開發西派城樾和招商雍瓏府，后來成了難兄難弟。參與競地但中途出局的中海，幸運躲過一劫。

招商蛇口雍瓏府出現房價與地價倒掛現象

多家央企開發商在昆明遭遇的一個共同挫折是參與巫家壩總部項目開發，招商蛇口、中海、中鐵建、中交、金茂、保利發展等都是如此，雖然它們各自在巫家壩開發的住宅項目總體都還賣得不錯（不算招商蛇口和中鐵建在巫家壩北片區的項目），但寫字樓項目卻成了沉重負擔。

令人啼笑皆非的是，當年巫家壩因為定位高大上，要參與開發就要投資總部項目，眾多民營房企因此望而卻步，包括當時如日中天的恒大、碧桂園以及本地的俊發，反倒沒有陷入其中。

上圖中的巫家壩地標建筑全部由央企開發

當然央企開發商在昆明也有一直保持不錯投資收益的例子，最典型的就是保利置業。保利置業2007年進入昆明，從安寧項目開始，一直到現在的保利城，總體都比較成功。

而最早進入昆明的央企開發商——華僑城，則是另一個極端的例子。華僑城早在2006年就開始籌劃昆明項目，比其他央企都要早，參與程度也最深——2016年，華僑城參與云南國企混改，直接成為世博旅游集團、云南文投的控股股東，甚至要在云南建設華僑城第二總部。要論在云南的項目數量、項目布局范圍，都遠超其他央企，可是如今日子也是最難過的。

停工爛尾，連土地都被法拍的華僑城滇中樂活城

央企是目前國內最具資金實力的開發陣容，多年來，央企深耕昆明市場，除了常規房地產項目開發，還積極參與新興片區建設、本地國企改制、大型城改等，對昆明城市建設做出了巨大貢獻。像中海等央企多次高價拿地，最大受益者也是昆明本地。巫家壩能有今天的規模，央企功不可沒。

如今由于房地產行業下行，民營房企普遍遭遇資金困局，央企更成為昆明城市開發不可或缺的力量。但央企畢竟也是企業，也不能凈干賠本生意，有些央企因為投資收益差而對昆明市場萌生退意，或者大幅度收縮戰線，是個需要警惕的現象。

昆明應該想辦法保護央企的投資積極性。