上海樓市“金三銀四”收官：二手房成交創十年新高，豪宅引領新房結構性行情

保利·世博天悅售樓處“五一”場景。受訪者供圖

本報記者 李貝貝 上海報道

隨著“滬七條”政策的持續發力，上海樓市“金三銀四”順利收官。

上海房產交易中心數據顯示，今年4月，全市二手房（含商業）累計網簽量達28742套，同比增長22.3%，超越了2019年4月的27080套，創下了近十年上海4月單月成交最高值。同期，上海新房市場整體成交節奏有所回落，但中高端房源價值穩步凸顯，市場結構切換特征明顯。

進入“紅五月”，上海樓市熱度接續升溫，頭部房企項目五一假期銷售額表現亮眼。如保利發展上海公司銷售業績近15億元，同比提升82%；華潤置地上海公司旗下時代之城、外灘瑞府和翡云悅府三大項目假期銷售金額合計超15億元等。

“展望未來，上海樓市分化態勢或將延續?！敝兄秆芯吭荷虾Ｆ髽I常務副總經理程宇向《華夏時報》記者分析指出，核心區優質資產在土地成本高企與稀缺供應支撐下，價格具備較強抗跌性，外圍區域面臨長期去庫存壓力。

“金三銀四”迎來結構性“小陽春”

從市場細分表現來看，本輪復蘇呈現明顯冷暖分化，二手房率先全面回暖，新房則呈現成交回落、高端走強的結構性特征。

上海房產交易中心數據顯示，4月全市二手房創下了近十年上海4月單月成交最高值，超2019年4月2.71萬套、2020年4月2.62萬套等歷史高位。同時，4月份上海有8個項目單日成交量破千套大關，4月11日單日網簽了1632套，超越了3月份的兩次年內單日成交峰值，市場活躍度顯著提升。縱觀整個三四月份，上海二手房累計成交約5.92萬套，刷新近五年同期紀錄。安居客上海認為，市場已經“徹底走出了2021年—2022年的深度調整陰霾”。

價格端同樣迎來持續修復，二手房價連續兩個月環比上漲且漲幅逐步擴大。國家統計局公布的70城房價數據顯示，上海二手住宅銷售價格2月環比由跌轉漲，上漲0.2%；3月環比漲幅擴大至0.4%。而從成交結構來看，總價200萬至400萬元的剛需房源穩居市場成交主力；500萬元以上改善型房源成交雖有回暖，但回升節奏相對平緩，整體呈現剛需托底、改善緩步復蘇的格局。

上海鏈家研究院負責人李根表示，當前上海改善型置業需求正逐步接棒市場回暖大勢，外環外老舊小戶型房源成交占比持續走低。與此同時，樓市置業信心溫和修復，買賣雙方交易意愿提升、成交節奏加快，購房者決策周期明顯縮短。此外，上海4月二手住宅成交均價持續溫和回升，價格修復態勢明確，且二手房帶看質量維持高位，看房熱度穩固，支撐量價穩步修復。

相較于二手房全域回暖的行情，新房市場在3月成交沖高后，4月成交節奏回歸常態?？硕鹕虾５慕y計數據顯示，受供應收縮影響，新房成交面積環比小幅下降。另據上海中原地產數據，截至4月29日，上海新建商品住宅成交面積為42.0萬平米，環比3月減少25.4%，月度成交規模出現回落。但受豪宅、中高端改善房源成交占比提升帶動，4月上海新房整體均價達到77167元/平米，環比上漲22.0%。

供應端方面，房企推盤更趨理性保守。上海中原地產數據顯示，4月上海新房新增供應36.2萬平米，環比減少32.2%。全月共計29個新房項目入市推新，其中單價10萬+的豪宅項目達9個，世博板塊的澐啟濱江、三林濱江的前灘元境、陸家嘴太古源源邸等熱門豪宅項目均集中開盤。其中，4月28日入市的澐啟濱江項目六批次開盤，當日去化率超80%。

需要注意的是，新房市場分化格局進一步凸顯，優質核心房源認可度居高不下。上海中原地產市場分析師盧文曦表示，雖然4月整體供應規模有所減少，但優質房源的市場認可度依舊保持高位：“4月全市共有2個新房項目（前灘公館·瀾墅、前灘元境）順利觸發積分搖號，直觀體現出核心地段、高品質房源依舊自帶流量，置業群體改善意愿扎實?！?/p>

土地市場同樣向核心優質資產傾斜，熱門地塊競拍熱度升溫。例如，在4月21日的2026年三批次宅地土拍中，徐匯區S031201單元xh290-09地塊吸引了9家房企參與競拍。經過82輪競價后，招商蛇口以33億元拿下該地塊，溢價率25%，成交樓板價為8.72萬元/平米，刷新近一年上海土拍溢價率紀錄，凸顯房企深耕核心城區優質資產的布局趨勢。

“紅五月”市場仍延續分化

五一小長假（5月1日—5月5日）為上海樓市再添暖意，新房、二手房同步交出亮眼成績單，為“紅五月”行情奠定堅實基礎。

其中，新房市場成交保持穩健。據上海中原地產數據，上海新建商品住宅成交約3.39萬平米，較去年同期增加14.14%，市場活躍度持續在線。

頭部房企標桿項目熱銷效應突出，成交表現尤為搶眼。例如，建發上海相關負責人向記者透露，公司旗下建發海宸項目今年4月認購超12億元，而“五一”五天的認購金額超5億元。

建發海宸項目售樓處“五一”場景。受訪者供圖

5月6日下午，保利發展向記者介紹，五一小長假期間其上海區域整體熱銷近15億元，同比提升82%。其中保利?世博天悅累計到訪客戶超137組，成交金額突破4.9億元；保利?外灘曜&PARK77累計到訪超240組，成交金額突破1.6億元；保利?都匯和煦、保利?光合TOD合計成交77套，成交金額5.77億元；保利?虹橋和著璟岸累計接待客戶超301組，成交額突破1.02億元等。

華潤置地上海透露，旗下澐啟濱江、外灘瑞府、時代之城、望云、翡云悅府、士林潤園等主銷項目在“五一”期間均實現快速去化，時代之城、外灘瑞府、翡云悅府三大項目假期銷售額合計超15億元；招商蛇口上海五一期間全城到訪4000余組，認購金額達13.63億元。其中海上?清河璽成交23套、銷售額達3.4億元，招商臻境成交40余套、銷售額約3億元。

二手房市場同樣熱度不減，上海鏈家數據顯示，五一假期全市二手房成交1390套，同比增長16%；平臺客戶咨詢量同比提升4%。成交量增速明顯高于咨詢量，意味著意向客戶入市意愿較去年同期顯著增強，樓市修復信心持續升溫。

一線門店熱度直觀印證行情回暖。5月4日，在位于上海浦東三林鎮的一家鏈家門店，中介小曹剛剛送走一對看房的夫婦：“這幾天天氣也好，每天都要帶看十幾組?！毙〔軟]有透露具體的成交數據，但也肯定地表示“數據應該還可以”。

太平洋房屋方面分析認為，5月上海二手房市場在“滬七條”政策持續發酵下，預計延續向好的態勢，熱度較3—4月高位略有放緩但韌性十足。成交量維持高位、議價空間持續收窄，外環外剛需板塊繼續領跑，內環及內中環改善板塊修復動能增強。在面積段上，剛需及剛需改善戶型承接新政紅利，將依舊作為成交主力；改善戶型隨置換鏈條打通穩步修復。

太平洋房屋相關人士向記者表示，“整體看，市場在政策紅利持續釋放下，延續剛需托底、改善溫和復蘇、高端分化的修復趨勢?！倍槍ι虾鞘醒永m的分化態勢，程宇建議，房企應聚焦核心地段，通過產品創新、服務升級及輕資產模式增強競爭力。在“好房子”理念指導下，市場有望在分化中逐步走向更高質量的發展軌道。

值得一提的是，全國樓市政策面持續暖風頻吹，也為上海后市行情形成預期支撐。

自4月28日中央政治局會議指出“要努力穩定房地產市場，扎實推進城市更新”以來，多地密集出臺新政部署穩樓市舉措，如蘇州于5月2日出臺進一步促進房地產市場平穩健康發展的十一項措施，深圳、廣州、天津、武漢等城市也出臺新政，形成政策合力。

對此，盧文曦直言，多地密集出臺樓市利好政策，雖不直接針對上海，但城市間樓市預期與市場信心具備傳導效應，將間接提振上海置業氛圍，“預計5月上海樓市會繼續保持良好的銷售節奏，二手房市場價格有望持續上漲”。

責任編輯：張蓓 主編：張豫寧