上海限購政策今年進(jìn)一步放松，3月二手房市場迎來小陽春，不少之前觀望的家長又動了買學(xué)區(qū)房的心思。

過去幾年上海學(xué)區(qū)房確實(shí)經(jīng)歷了大幅回調(diào)，整體溢價已經(jīng)不高。

閔行高興花園從峰值9萬+/㎡跌到如今4萬/㎡左右，浦東梅園三街坊從20萬/㎡腰斬至8萬/㎡。

有真實(shí)學(xué)區(qū)需求可以按自己的需求去考慮，中上游學(xué)區(qū)的溢價如今已經(jīng)降到很低的水平，性價比突出，完全可以各取所需。

也有一些學(xué)區(qū)房存在風(fēng)險，大家要警惕。

01

高溢價學(xué)區(qū)房

過去四年學(xué)區(qū)老破小普遍回調(diào)50%，部分頂級學(xué)區(qū)降幅卻不大，有的甚至回到了原來高點(diǎn)。

意味著溢價還是很高，有溢價就有風(fēng)險。

學(xué)區(qū)溢價，指同一地段、同等品質(zhì)的房子，因?qū)趦?yōu)質(zhì)學(xué)校而多出的價格。

這幾百萬的差價，買的不是居住體驗(yàn)，只是一個入學(xué)資格。

這里先梳理5個高溢價學(xué)區(qū)。

上外黃浦外國語小學(xué)+大同初級中學(xué)：黃浦雙一梯隊(duì)，外語特色突出，大同初級中學(xué)市重點(diǎn)率超55%，對口范圍僅4個居委會。

市民新村學(xué)區(qū)房，今年3月份成交1套29.96平3房，總價436萬。

成交信息來源：房見小程序

一路之隔的非此學(xué)區(qū)翟溪新村，差不多年代差不多面積的房子，總價240萬左右。

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粗略估計，上外黃浦、大同中學(xué)雙學(xué)區(qū)溢價200萬左右。

曹光彪小學(xué)+格致初級中學(xué)：格致高中"親兒子"，2025年市重點(diǎn)達(dá)線率超60%。

祥康里學(xué)區(qū)房，今年成交1套33平1房，總價445萬。

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旁邊非此學(xué)區(qū)的威海小區(qū)，今年3月份成交1套33.98平1房，總價255萬。

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學(xué)區(qū)溢價220多萬。

復(fù)旦大學(xué)第二附屬學(xué)校：上海公辦中考成績頂流，僅對口3個次新小區(qū)，房源稀缺，是上海門檻最高的學(xué)區(qū)之一。

寶泰華庭學(xué)區(qū)房，去年成交的80多平2房，總價900-1000萬左右。

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周邊非復(fù)旦二附中學(xué)區(qū)的合生江灣國際公寓，今年3月份成交1套90平3房，總價661萬。

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周邊其他非復(fù)旦二附學(xué)區(qū)的同年代同品質(zhì)房子，總價也在700萬左右。

也就是復(fù)旦二附的學(xué)區(qū)溢價超過300萬了。

花300萬獲得一個跟復(fù)旦子弟同學(xué)的機(jī)會。

張江集團(tuán)中學(xué)：原民辦頂流轉(zhuǎn)公，上中系核心成員，2025年四校錄取率11.6%，浦東公辦初中TOP1，成交熱度極高。

典型小區(qū)張江湯臣豪園三期，今年成交的80多平兩房，總價900多萬。

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旁邊非張集學(xué)區(qū)的日月光水岸花園一期，88平左右的兩房，總價530萬往上。

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日月光水岸花園地段略差，靠中環(huán)高架有些噪音，綜合算下來張集的學(xué)區(qū)溢價也有約300萬。

靜教院：全市最穩(wěn)定的九年一貫制，20多年成績穩(wěn)居前列，對口范圍極小，50平小戶型是上海最熱門的學(xué)區(qū)房之一。

海防邨今年1月份成交的那套27.97㎡的小戶型，總價567萬元，單價20萬出頭。今年成交的其他50多平房源，總價680多萬。

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旁邊非靜教院學(xué)區(qū)的小區(qū)，比如句容小區(qū)、武定坊、新豐小區(qū)等，差不多年代差不多面積的房源，成交價330萬左右。

武定坊成交房源：

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靜教院的學(xué)區(qū)溢價也已經(jīng)超過了300萬，是上海學(xué)區(qū)溢價最高的地方。

當(dāng)然有溢價不代表不能買，頂級學(xué)區(qū)能提供很強(qiáng)的情緒價值。

環(huán)線只是提醒大家，要算明白花幾百萬買的到底是什么。

同樣是老破小，普通小區(qū)只有一重風(fēng)險——房價下滑。

高溢價學(xué)區(qū)老破小有兩重風(fēng)險——房價下滑+學(xué)區(qū)溢價下滑。

風(fēng)險≠虧損，能不能買還是要看具體情況。

02

偽學(xué)區(qū)房

好的學(xué)區(qū)肯定是有溢價。不論什么東西，有人搶著要就價格高，正常。

怕就怕花大價錢買了后，卻發(fā)現(xiàn)貨不對板。

有些學(xué)區(qū)升學(xué)數(shù)據(jù)不錯，溢價也不低。

扒開數(shù)據(jù)背后發(fā)現(xiàn)，升學(xué)都是特殊班級貢獻(xiàn)，普通地段班成績并不好。

這些學(xué)區(qū)我們姑且稱為偽學(xué)區(qū)，有點(diǎn)花錢當(dāng)冤大頭的意味

梳理幾個典型的偽學(xué)區(qū)，其他偽學(xué)區(qū)大家可以評論區(qū)補(bǔ)充。

1，市北初中。

市北初確實(shí)是上海公辦初中第一梯隊(duì)，中考成績表現(xiàn)也確實(shí)非常亮眼。

2025年中考市重點(diǎn)率約為82%，但是這些成績主要靠理科班、科創(chuàng)班貢獻(xiàn)。

這些特殊班級全市選拔生源，成績肯定好。

你買個房子進(jìn)去讀，只能進(jìn)地段班，成績就非常普通。

普通地段班市重點(diǎn)率25-35%，和周邊普通初中沒有本質(zhì)區(qū)別。

很多人已經(jīng)不愿意去高價買市北初中的學(xué)區(qū)房了，因?yàn)樽罱K成績怎么樣，還得看孩子能不能進(jìn)重點(diǎn)班。

2，上海中醫(yī)藥大學(xué)附屬晶城中學(xué)。

這個學(xué)校網(wǎng)上可查的中考成績確實(shí)亮眼。

但仔細(xì)看看，都是報道重點(diǎn)班九年級一班的成績，其他普通班鮮有提及。這難免讓人疑問。

而且，這個重點(diǎn)班的學(xué)生據(jù)說至少有三分之二的外招生源，很多來自七外。

3，東延安初中。

2025年中考東延安考生總數(shù)506人，市重點(diǎn)錄取263人，整體的市重點(diǎn)率52%。看起來非常不錯。

但這其中理科實(shí)驗(yàn)班占去91人，英語/科技特色班占去117人。

普通班一共233人，市重點(diǎn)錄取55人，錄取率23.6%。

而長寧區(qū)整體市重點(diǎn)錄取率高達(dá)29%。

上海學(xué)區(qū)眾多，現(xiàn)在不強(qiáng)制公布成績，各個班級成績情況、招生情況更不公開，數(shù)據(jù)上魚龍混雜。

大家決定學(xué)區(qū)時，一定要多了解了解。

溢價非常高的復(fù)旦二附校成績很好，靠的也是復(fù)旦教職工子弟班、特殊班。

2024年自主招生階段，14個復(fù)附名額都是子弟。

更夸張的是，上海有SMK的初中多達(dá)三十幾所，不少學(xué)校成績好是生源好，特殊班級好。

你花錢買個學(xué)區(qū)進(jìn)普通班，教學(xué)質(zhì)量不一定高、學(xué)習(xí)氛圍不一定好。

03

更名、掛名學(xué)區(qū)

這類學(xué)校，有純純忽悠的，也有全心全意打造成功的。

簡單分享幾個成績一般的，更多的學(xué)校可以單獨(dú)咨詢。

1，閔行區(qū)文來實(shí)驗(yàn)學(xué)校。

眼看他起高樓，眼看他樓塌了。

前身是上海外國語大學(xué)閔行實(shí)驗(yàn)學(xué)校，創(chuàng)辦初衷是解決華漕地區(qū)動遷居民孩子的上學(xué)問題。

生源閔行基本屬于墊底。

后來大虹橋概念興起，來了很多高知群體。

2015年學(xué)校由民辦文來初中托管，開始走了幾年上坡路。

但是最近幾年，文來實(shí)驗(yàn)學(xué)校在閔行所有初中里，又往下游去了。

大虹橋概念衰退，閔行黑馬初中頻出，本身生源質(zhì)量不高，老爹文來的重心一直在七寶和古美。

2，上海交通大學(xué)附屬浦東實(shí)驗(yàn)中學(xué)。

兩次改名，毫無建樹。

前身為塘橋中學(xué)，2015年更名為建平中學(xué)南校。

2023 年學(xué)校正式更名為上海交通大學(xué)附屬浦東實(shí)驗(yàn)中學(xué)北校。

2025年，學(xué)校名稱進(jìn)一步變更為上海交通大學(xué)附屬浦東實(shí)驗(yàn)中學(xué)。

改來改去，但依舊是浦東二梯隊(duì)末或者三梯隊(duì)。

3，上海師范大學(xué)附屬青浦實(shí)驗(yàn)中學(xué)。

2022年，由徐涇北大居中學(xué)改名而來。

2026年首批學(xué)生參加中考，目前家長預(yù)期非常一般

這個學(xué)校師資、課程、管理上有上師大賦能，不會太差。

可惜的是生源主要是動遷房子女，比較佛系。

該學(xué)校也對口徐涇地標(biāo)小區(qū)萬科天空之城，環(huán)線已經(jīng)接到三個業(yè)主換房換學(xué)區(qū)。

4，進(jìn)才實(shí)驗(yàn)中學(xué)南校。

前身由由中學(xué)，2020年掛牌進(jìn)才實(shí)驗(yàn)?zāi)闲＃沁M(jìn)才教育集團(tuán)里最有名的“掛牌校”。

其實(shí)這個學(xué)校掛名后成績提升了。

2020年之前市重點(diǎn)錄取率10%以下，掛名后逐漸提升到15%以上。

只是和聯(lián)洋等地的進(jìn)才實(shí)驗(yàn)差距還是很大。

當(dāng)然在掛名、改名的學(xué)校里，也有少數(shù)是取得成功的。

比如七寶鑫都中學(xué)、上海市實(shí)驗(yàn)學(xué)校西校、上師大附屬經(jīng)緯實(shí)驗(yàn)學(xué)校等。

總之買學(xué)區(qū)房，不要只看表面的成績，更要看成績背后的東西——是掐尖出來的，還是生源和師資共同努力的結(jié)果。

是真名校分校，還是只是換了個牌子的普通學(xué)校。

也要詳細(xì)計算學(xué)區(qū)溢價高低，自己考慮一下是否劃得來。

教育本來就沒固定價格，環(huán)線客戶里每年補(bǔ)課費(fèi)十幾萬二十萬的也有不少。

補(bǔ)課九年也花不少錢，那買學(xué)區(qū)房就很正常。

也有佛系家長選擇留現(xiàn)金給孩子，或者改善生活品質(zhì)。

具體如何決策、哪些學(xué)區(qū)房值得購買，歡迎添加微信，跟環(huán)線的學(xué)區(qū)專家一對一交流。