智庫(kù)發(fā)聲

保利海韻熱銷的核心在于：以差異化大社區(qū)填補(bǔ)老城“蚊型盤”空白，精準(zhǔn)匹配地緣改善需求（92-129㎡、550-650萬）；依托“學(xué)鐵商”及雙公園打造“微城市單元”，提升片區(qū)界面；定價(jià)合理，規(guī)避同質(zhì)化內(nèi)卷。這充分印證：住房回歸居住屬性后，優(yōu)質(zhì)配套、產(chǎn)品品質(zhì)與差異化設(shè)計(jì)，是贏得市場(chǎng)的關(guān)鍵。

——廣東省城市創(chuàng)新發(fā)展研究會(huì)專家智庫(kù)

2026年4月30日，“穗八條”新政落地。五天后，“五一”黃金周廣州樓市熱度超出預(yù)期！

而真正的信號(hào)彈，在5月10日這天打出——保利海韻首期開盤，即成為此輪新政后廣州首個(gè)“日光”項(xiàng)目。

據(jù)了解，該項(xiàng)目本次推售住宅338套，成交324套，項(xiàng)目前期獲超700組認(rèn)籌，首開去化率96%，認(rèn)購(gòu)金額約18.2億元，成交均價(jià)約5.97萬元/㎡。

當(dāng)天上午九點(diǎn)，選房現(xiàn)場(chǎng)已排起長(zhǎng)隊(duì)。一位從越秀區(qū)趕來的購(gòu)房客七點(diǎn)半就到了：“怕心水的樓層被搶走。”上千客戶愿意第一時(shí)間趕來，不是沖動(dòng)，而是一次用腳投票的集體選擇。

從觀望到行動(dòng)：保利海韻熱銷的底氣在哪？

今年“五一”黃金周，廣州樓市交出了一份超預(yù)期的成績(jī)單：多個(gè)樓盤來訪量、認(rèn)購(gòu)量環(huán)比大幅回升，市場(chǎng)積壓已久的購(gòu)房需求開始釋放。就在這樣的回暖態(tài)勢(shì)中，保利海韻的“日光”表現(xiàn)尤為突出，放在過去兩年的樓市語(yǔ)境里，這已是一個(gè)足以引發(fā)行業(yè)討論的成績(jī)。

怎么理解這個(gè)成績(jī)？首先是新政效應(yīng)。“穗八條”從金融、稅費(fèi)、購(gòu)房門檻多維度發(fā)力，把改善型需求激活了。保利海韻的熱度，正是觀望之后人們用行動(dòng)表態(tài)的縮影。其次，這是對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)值的集中確認(rèn)。眼下樓市分化加劇，購(gòu)房者比任何時(shí)候都審慎，超700組認(rèn)籌背后，是改善人群對(duì)地段、產(chǎn)品、配套反復(fù)權(quán)衡后的“用腳投票”。

原國(guó)家房改課題組組長(zhǎng)孟曉蘇判斷，樓市正在完成從“量”到“質(zhì)”的轉(zhuǎn)身，“能夠穿越周期的，一定是真正滿足美好生活需要的好房子”。他看好回暖持續(xù)，“紅五月的大幕已經(jīng)拉開”。易居CEO丁祖昱也從數(shù)據(jù)端指出，這輪回暖是結(jié)構(gòu)性的，“具備國(guó)企背書、核心配套與精準(zhǔn)營(yíng)銷的標(biāo)桿項(xiàng)目更容易實(shí)現(xiàn)高去化”。

兩位專家的觀點(diǎn)，恰好與保利海韻的熱銷邏輯吻合。4月底，保利發(fā)展副總經(jīng)理唐翔在“好生活趨勢(shì)大會(huì)”上提出一道公式：“真需求 × 強(qiáng)性能 × 長(zhǎng)運(yùn)營(yíng)”。保利海韻的首開表現(xiàn)，正是這道公式在廣州主城的一次落地驗(yàn)證。它沒有去堆砌概念，而是回到海珠西老城人的真實(shí)生活痛點(diǎn)里，用一個(gè)大社區(qū)、一套完整配套、一批把豪宅基因放進(jìn)小戶型的房子，給出了一個(gè)真正“能打”的答案。

“第三種選擇：在老城煙火里，過一種新生活”

要理解保利海韻為何能在此時(shí)引發(fā)如此集中的關(guān)注，不妨先回到海珠西這片充滿煙火氣的土地上。

海珠是廣州最有生活味道的老城區(qū)之一，老廣們?cè)谶@里生活了幾十年，習(xí)慣了樓下糖水鋪飄來的甜香，習(xí)慣了珠江邊溫軟的晚風(fēng)，習(xí)慣了出門兩百步內(nèi)就能解決柴米油鹽的便利。

圖源：網(wǎng)絡(luò)

但正是這群最懂生活的人，當(dāng)他們想要換一套緊跟當(dāng)下時(shí)代的更好房子時(shí)，卻發(fā)現(xiàn)選擇少得可憐——周邊在售的樓盤大多是“蚊型盤”，兩三棟樓、高容積率、缺學(xué)校缺商業(yè)；二手房呢？二十年樓齡，戶型格局還停留在上一個(gè)時(shí)代。想改善，要么離開熟悉的老城去郊區(qū)，要么在舊房子里繼續(xù)將就。

保利海韻的出現(xiàn)，給出了第三種選擇。這個(gè)總建面約40萬方的綜合體大盤，第一次把“學(xué)區(qū)、地鐵、商業(yè)、醫(yī)療、公園”織成了一張完整的日常生活網(wǎng)——配建昌崗中路小學(xué)領(lǐng)辦學(xué)校，家長(zhǎng)可以實(shí)現(xiàn)真正的“目送式”上學(xué)；約20萬方的商業(yè)綜合體通過天橋與住宅直連，下樓就是商場(chǎng)；珠江醫(yī)院近到緊急時(shí)刻能救命，又遠(yuǎn)到日常生活不被干擾。

這種“完整生活體”的邏輯，不只是配套的簡(jiǎn)單堆砌，而是一種生活方式的重新組織——讓通勤的時(shí)間變成陪家人散步的時(shí)間，讓周末的休閑不再需要提前規(guī)劃和舟車勞頓。

這正是保利“好房子”體系中“真需求”的落地：不是研究客戶能接受什么樣的房子，而是研究他們真正需要什么樣的生活。在廣州中心區(qū)土地進(jìn)入“縮量時(shí)代”的背景下，這種“完整生活體”本身已是奢侈，用一位業(yè)內(nèi)人的話說：“這樣的地塊，前十年沒有，后十年也很難再有了。”

把高品質(zhì)基因放進(jìn)小戶型：92㎡也能做出大文章

而更讓市場(chǎng)驚喜的，是保利把豪宅的DNA植入中小面積戶型——這堪稱“豪宅基因平權(quán)”，也是以“強(qiáng)性能”產(chǎn)品力贏得買家歡心的關(guān)鍵一步。以10棟06單元的92㎡三房為例，約530萬的總價(jià)成為進(jìn)入海珠核心板塊的“黃金門檻”。

對(duì)比周邊在售的保利燕語(yǔ)堂悅余貨已企穩(wěn)520萬起步，而保利海韻后續(xù)樓棟的三房梯腿非常稀缺，首開這批92㎡很可能是低門檻進(jìn)階的最后窗口期。但低價(jià)絕不低配。

項(xiàng)目在多款戶型上運(yùn)用了高端產(chǎn)品線的配置：全生命周期設(shè)計(jì)，讓家庭結(jié)構(gòu)變化時(shí)無需換房就能調(diào)整空間；標(biāo)配“六衡系統(tǒng)”，從溫度、濕度到噪音、潔凈六維調(diào)控，一位參觀者說“走進(jìn)去就是說不出來的安逸”。

不同預(yù)算怎么選？

極致性價(jià)比：10棟03/04單元，正南朝向，不臨街，03單元還有商業(yè)綠化+市政公園雙景觀。

低預(yù)算體驗(yàn)高品質(zhì)：92㎡的06單元“全能三房”，單邊位、全南向、南北通透，約6.2米大陽(yáng)臺(tái)，高層望天際線——整棟僅一條梯腿。

一步到位四房：110㎡小四房，9棟03戶型主臥園林窗景，02戶型全屋東南采光；喜歡橫廳的選10棟05單元，單邊入戶私密感對(duì)標(biāo)高端產(chǎn)品。

目前，13米挑高、80米面寬的超級(jí)門樓已初現(xiàn)雛形。這種千萬級(jí)公區(qū)的質(zhì)感，已經(jīng)給出了對(duì)“好產(chǎn)品”的第一個(gè)鄭重承諾。

專家點(diǎn)評(píng)：保利海韻熱銷的五大硬核邏輯

據(jù)廣東省城市創(chuàng)新發(fā)展研究會(huì)智庫(kù)專家、廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析保利海韻的熱銷并非偶然，它精準(zhǔn)踩中了當(dāng)前市場(chǎng)對(duì)“好產(chǎn)品”的全部期待。

1. 做到差異化供應(yīng)、差異化競(jìng)爭(zhēng)。海珠西是老城區(qū)，片區(qū)內(nèi)住房多為20年樓齡以上，積累了海量改善需求。近年供應(yīng)的多是兩三棟樓的“蚊型盤”，像保利海韻這樣的大社區(qū)、低密度（容積率僅3.4）新盤極為稀缺。它做到了差異化的產(chǎn)品供應(yīng)，價(jià)格也與周邊形成區(qū)隔。

2. 精準(zhǔn)契合區(qū)域改善需求。項(xiàng)目戶型從92㎡三房到112㎡、129㎡四至五房，加上完善配套，正好滿足“一步到位”的改善訴求。認(rèn)購(gòu)客戶中60%為地源客戶。區(qū)域內(nèi)二手房均價(jià)約3.5萬/㎡，賣舊買新上車門檻低；即便不賣舊，低首付低利率下，550-650萬的總價(jià)對(duì)老市民買二套壓力也不大。

3. 不止配套齊全，而是整體提升社區(qū)與片區(qū)界面。“學(xué)鐵商”全優(yōu)質(zhì)：省市一級(jí)小學(xué)、地鐵500米內(nèi)、自帶約20萬方商業(yè)；還配了兩個(gè)社區(qū)公園。商業(yè)、學(xué)校、公園共同形成一個(gè)功能完善的“微城市單元”。層高3米，梯戶比三梯六戶，得房率優(yōu)秀，90-100㎡可做舒適三至四房，剛改一步到位。既彰顯差異化，又競(jìng)爭(zhēng)力突出。

4. 價(jià)格符合吹風(fēng)價(jià)，避免內(nèi)卷。吹風(fēng)價(jià)5.5-6.5萬/㎡，實(shí)際售價(jià)一致，與周邊荔灣、番禺3.5-5萬/㎡存在合理價(jià)差，客戶群不交叉，同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)不嚴(yán)重。

5. 給下一步市場(chǎng)的啟示：當(dāng)房子回歸居住屬性，只要“學(xué)鐵商”配套齊全、供給品質(zhì)提升（如學(xué)位在全區(qū)排前五）、空間功能設(shè)計(jì)得當(dāng)、定價(jià)合理，并針對(duì)片區(qū)需求做差異化設(shè)計(jì)——在老城區(qū)做大社區(qū)的剛改型項(xiàng)目，有老人遛彎的公園，接送小孩無需過大馬路或有連廊——就一定能贏得市場(chǎng)認(rèn)可。

結(jié)語(yǔ)

從2024年南泰食品批發(fā)市場(chǎng)的落幕，到2025年底那場(chǎng)76輪土拍，再到2026年5月首開“日光”——保利海韻的故事，是廣州樓市這一輪周期的縮影。

五月熱度是否意味著全面回暖，還需要時(shí)間驗(yàn)證。但保利海韻的信號(hào)清晰而堅(jiān)定：當(dāng)真正的好產(chǎn)品回應(yīng)了真實(shí)需求，當(dāng)完整的社區(qū)生活兌現(xiàn)了居住理想，購(gòu)房者愿意為之買單。

正如保利所說：“讓每一扇亮起的窗，都成為一個(gè)關(guān)于好生活的答案。”

--THE END--

本刊法律顧問：廣東南國(guó)德賽律師事務(wù)所 謝炎燊、陳慧霞

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