廣東
我們以往總說深圳缺宅地，以至于房價難降。現(xiàn)在情況似乎有所改變。
今年以來，深圳密集進行地塊調(diào)規(guī)，從工業(yè)、商業(yè)用地里“摳”出了超500萬㎡的住宅供應。如果按套均100㎡算，就是大約5.2萬套新房。
這是什么概念？2025年全年深圳新房才賣了3.79萬套。
供應突發(fā)猛增，有人開始擔心：房價會不會因此繼續(xù)下跌？
今年已調(diào)規(guī)44宗宅地或新增約5.2萬套住宅
這波調(diào)規(guī)潮的力度，說是“狂飆”也不為過：
4月30日，光明連發(fā)3份規(guī)劃調(diào)整文件，合計調(diào)出21宗住宅用地，總建面約246萬㎡。
5月1日，坪山公示中集生產(chǎn)基地土地整備利益統(tǒng)籌項目草案，一次性調(diào)出14宗住宅用地，總建面約197萬㎡。
5月9日，福田安托山一塊約5848㎡的商業(yè)地塊調(diào)整為二類居住用地，容積率3.1，預計新增約2.6萬㎡純住宅。
在此之前，今年3月深圳官宣推出的6宗宅地，也大多數(shù)通過調(diào)規(guī)而來，例如南山科技園將于6月開拍的宅地T204-0153，就是今年2月由發(fā)展備用地和商業(yè)服務業(yè)設施用地調(diào)整而來，規(guī)劃住宅建面4.9萬㎡。
還有3月，光明對高新技術產(chǎn)業(yè)園東片區(qū)和鳳凰碧眼片區(qū)調(diào)規(guī)，新增1宗宅地，約2.8萬㎡。
據(jù)不完全統(tǒng)計，深圳今年通過調(diào)規(guī)新增的住宅用地已達44宗，規(guī)劃住宅總建面約519萬㎡。
這樣巨量供應下，有人擔心房價會不會繼續(xù)下跌？
你可以先吃下一顆定心丸：按以往經(jīng)驗，調(diào)規(guī)后的宅地不會在當年全部推出，例如桂灣海晏府所在的地塊是2019年調(diào)規(guī)而來，去年才掛牌出讓。
根據(jù)《 深圳市2026年度建設用地供應計劃 》，今年深圳 計劃供應居住用地90公頃，其中 商品住房用地55公頃 。
上述超500萬㎡新增住宅建面，將是未來好幾年的供應量。
同樣是調(diào)規(guī)核心區(qū)“擠牙膏”，非核心區(qū)“大放水”
如果我們看這44宗宅地規(guī)劃調(diào)整的邏輯，會發(fā)現(xiàn)有所不同。
南山科技園、福田安托山兩塊地的調(diào)整，更多在于提振市場信心。
盡管我們看到樓市行情轉好，4月一手住宅合計網(wǎng)簽3400套，環(huán)比上漲20%，但行情分化的趨勢未變，新房最亮的“仔”集中在南山和寶安寶中，如深圳觀潮、招商海晏府，折后均價10萬+，首開去化9成。
截至5月10日，南山和福田的新房庫存在大鵬、鹽田和羅湖之后，合計僅1788套住宅房源。換句話說，這兩個區(qū)的新房庫存，還不夠全市一個月的成交量。
此時釋放科技園、安托山這樣的優(yōu)質(zhì)地塊，既是對改善型需求的順勢滿足，也在提振市場對核心資產(chǎn)的信心。
非核心區(qū)的宅地調(diào)規(guī)有不一樣的邏輯。
今年調(diào)規(guī)的宅地超8成集中在光明、坪山和龍崗、寶安松崗等非核心區(qū)域。它們的共通點在于：原址多為低效工業(yè)用地或舊村空地，通過土地整備利益統(tǒng)籌等舊改方式，將大片土地集中調(diào)整為二類居住用地，容積率被鎖定在3.1以內(nèi)，同步配建學校、醫(yī)院等公共設施。
從市場表現(xiàn)來看，非核心區(qū)域近幾年的行情不如核心區(qū)，在這些區(qū)域拿項目，一般來說不是開發(fā)商的首選；再加上住宅限高限容新規(guī)實行后，對開發(fā)商來說，單算容積率壓縮后的經(jīng)濟帳已經(jīng)很難算平。
官方在此時進行大規(guī)模宅地調(diào)規(guī)，增加可售住宅面積，一方面給開發(fā)商留出了利潤空間，另一方面也可加快消化土地整備利益統(tǒng)籌項目。
比起核心區(qū)調(diào)規(guī)后的不愁賣，我更關心的是，非核心區(qū)增加這么多的宅地，要用多久來消化呢？你怎么看？
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