今年開(kāi)年后，北京上海等一線(xiàn)城市突然放開(kāi)了內(nèi)環(huán)核心區(qū)域的限購(gòu)，樓市迎來(lái)了一波久違的小陽(yáng)春。

跟以前降價(jià)換成交量不一樣，這次是實(shí)打?qū)嵉牧績(jī)r(jià)齊升，北京上海的二手房成交都創(chuàng)下了多年新高，價(jià)格也結(jié)束了長(zhǎng)達(dá)三年的下跌。

全國(guó)平均房?jī)r(jià)從高點(diǎn)跌了近四成，已經(jīng)回到了2015年的水平。不少人開(kāi)始?xì)g呼：暴跌周期結(jié)束了，該抄底了。

但別高興太早。暴跌結(jié)束不等于反彈開(kāi)始，更不等于能讓炒房客活過(guò)來(lái)。在人口下行和城鎮(zhèn)化率到頂?shù)慕裉欤颖P(pán)的人越來(lái)越少，房子流動(dòng)性越來(lái)越差。

一個(gè)資產(chǎn)就算價(jià)格到了底部，沒(méi)了流動(dòng)性，照樣可能變成垃圾資產(chǎn)。日本當(dāng)年房?jī)r(jià)探底用了整整20年，咱們會(huì)不會(huì)重走老路？關(guān)鍵是，還有兩把大刀懸在頭頂沒(méi)落下來(lái)。

第一把刀，是居民杠桿風(fēng)險(xiǎn)。雖然全民炒房的時(shí)代結(jié)束了，居民負(fù)債率開(kāi)始緩慢回落，但目前仍然卡在250%左右的歷史高位。這個(gè)數(shù)字意味著什么？

一旦發(fā)生系統(tǒng)性信用爆雷，對(duì)經(jīng)濟(jì)將是致命打擊。高層這幾年對(duì)房地產(chǎn)的各種支持政策，說(shuō)白了主要就是在防這個(gè)。

第二把刀才是真正要命的，房產(chǎn)稅。過(guò)去20年，地方政府運(yùn)轉(zhuǎn)、修路架橋、教育醫(yī)療，全靠賣(mài)地?fù)沃?025年全國(guó)土地出讓收入只剩下4.15萬(wàn)億，比2021年高峰期的8.7萬(wàn)億直接腰斬。

賣(mài)地收入沒(méi)了，地方財(cái)政缺口越來(lái)越大，中央發(fā)債輸血終究不是長(zhǎng)久之計(jì)。放眼全球，能替代賣(mài)地收入的稅源只有一個(gè)，那就是房產(chǎn)稅。

中國(guó)居民家庭資產(chǎn)里房產(chǎn)占了大頭，這塊稅基跑不了。

房產(chǎn)稅其實(shí)早就沒(méi)有立法障礙了。之前為了支持房地產(chǎn)這個(gè)帶頭大哥，一直只對(duì)商業(yè)辦公樓征收，占存量80%以上的住宅從來(lái)沒(méi)動(dòng)過(guò)。

2011年在上海重慶搞過(guò)試點(diǎn)，但那叫蜻蜓點(diǎn)水：上海只針對(duì)第二套以上，人均60平米免稅，稅率最低才0.4%；重慶更狠，只面向沒(méi)戶(hù)口沒(méi)工作的三無(wú)人員買(mǎi)的高檔房。

結(jié)果房產(chǎn)稅收入只占地方稅收的3%，象征意義遠(yuǎn)大于實(shí)際作用。后來(lái)房?jī)r(jià)進(jìn)入下行周期，高層怕房產(chǎn)稅成為壓死駱駝的最后一根稻草，年年喊加快立法，年年雷聲大雨點(diǎn)小。

但現(xiàn)在情況變了。房?jī)r(jià)已經(jīng)從高點(diǎn)跌了四成，全國(guó)主要城市的租售比慢慢抬升，有些地方已經(jīng)接近2%。

這時(shí)候出臺(tái)房產(chǎn)稅，風(fēng)險(xiǎn)雖然還有，但比幾年前小太多了。地方財(cái)政卻已經(jīng)餓得嗷嗷叫。今年中央發(fā)債力度減弱，各地政府急需找錢(qián)，房產(chǎn)稅已經(jīng)箭在弦上。

未來(lái)怎么出？大概率走兩條路。一條是經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇后，物價(jià)和投資回報(bào)率回到正增長(zhǎng)，居民收入增加，杠桿率下降。

再溫和推出房產(chǎn)稅，先從富裕地區(qū)小規(guī)模試點(diǎn)，稅率低一點(diǎn)，免征范圍寬一點(diǎn)，慢慢加。

另一條是房?jī)r(jià)繼續(xù)暴跌，再跌個(gè)20%以上，讓租售比徹底跑贏銀行利息，市場(chǎng)自己見(jiàn)底，那時(shí)候再出房產(chǎn)稅，最后一跌跌完，徹底利空出盡。

不管走哪條路，我判斷房產(chǎn)稅大概率五年內(nèi)就會(huì)落地。

最后送大家四個(gè)字：炒房必死。房住不炒這四個(gè)字最近提得少了，但思想鋼印已經(jīng)刻進(jìn)了國(guó)家經(jīng)濟(jì)路徑里。未來(lái)不論經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)好還是繼續(xù)橫盤(pán)，想重新點(diǎn)火搞全民炒房，門(mén)都沒(méi)有。

房?jī)r(jià)可以穩(wěn)，可以慢跌，但絕不會(huì)再讓投機(jī)客翻身。這個(gè)時(shí)代，真的翻篇了。