最近，一個(gè)叫荔陽居的盤突然在各大平臺(tái)刷屏了。

100萬出頭、老西關(guān)、帶電梯、省一級(jí)學(xué)位、雙地鐵……這些標(biāo)簽疊在一起，擱誰看了都會(huì)心動(dòng)。

值得一提的是，這個(gè)盤就在上個(gè)月金茂剛拿下的中山八地塊對(duì)面。

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后臺(tái)也有不少粉絲跑來問樂居，這盤到底能不能沖？是不是有坑？今天就把這個(gè)盤掰開揉碎講清楚，究竟有什么玄機(jī)。

它是什么來路？

中介的資料里，寫著“現(xiàn)房現(xiàn)證、全新精裝”。

但荔陽居根本不是什么拔地而起的新盤，它的前身是中山八路的老小區(qū)輝洋苑。

提起輝洋苑，可能有人還有印象，這可是廣州大名鼎鼎的歷史遺留“黑樓盤”。

當(dāng)年因?yàn)殚_發(fā)商金輝洋房地產(chǎn)老板資金鏈斷裂跑路，這里深陷一房兩賣、重復(fù)抵押、規(guī)劃不符、消防驗(yàn)收不合格等漩渦，甚至400多套房子一度被法院查封，大批業(yè)主維權(quán)七八年都拿不到房產(chǎn)證。

雖然如今在政府牽頭下，歷史遺留問題已經(jīng)妥善處理，但這段“往事”依然讓不少老街坊心有余悸。

而如今市面上賣的“荔陽居”，其實(shí)是輝洋苑其中兩棟（輝陽閣、銀陽閣）的3到7樓。

來源：貝殼

這些樓層原本規(guī)劃為會(huì)所或酒店，后因債務(wù)問題轉(zhuǎn)手給投資公司（廣州琨鵬投資的公司），經(jīng)過重新切割、裝修后作為小戶型住宅售賣。

值得注意的是，該地塊是2000年拿的，2004年建成。

這意味著，原本70年的住宅產(chǎn)權(quán)，現(xiàn)在只剩44年了。

而且，雖然房子是剛翻新的，但產(chǎn)權(quán)已經(jīng)在開發(fā)商名下確了權(quán)。

你現(xiàn)在買它，走的是二手房的交易過戶流程。

不吹不黑，拋開歷史問題，它的地段確實(shí)拿得出手。

根據(jù)克而瑞好房點(diǎn)評(píng)網(wǎng)評(píng)測顯示，輝洋苑綜合評(píng)分高達(dá)8.7分，其中“生活便利性”表現(xiàn)尤為突出，拿下了9.5分的高分。

項(xiàng)目距離地鐵5號(hào)線中山八站不到500米（數(shù)據(jù)來源：百度地圖），周邊配套極其成熟，滿滿的老西關(guān)煙火氣。

就在荔陽居對(duì)面，今年4月9日，金茂剛剛以14.88億拿下中山八湖景低密宅地，樓面價(jià)26609元/㎡。

約3公里范圍內(nèi)有西關(guān)培正小學(xué)、西關(guān)外國語學(xué)校、華僑小學(xué)、西關(guān)廣雅實(shí)驗(yàn)學(xué)校、廣雅中學(xué)、市一中等。(具體入學(xué)政策以當(dāng)年教育局政策為準(zhǔn))

這也是它為什么能吸引很多剛需買家去關(guān)注的核心原因。

戶型，是最大的硬傷

目前，項(xiàng)目在售的是建面約33-144㎡一至四房，貨量約160套。

因?yàn)槭钱?dāng)年會(huì)所改造而來，戶型設(shè)計(jì)問題相當(dāng)突出。

從項(xiàng)目的戶型總覽圖來看，僅僅是一層樓就被切成多達(dá)20多種截然不同、形狀各異的格局。

多邊形、斜邊、刀把型、手槍型……奇葩結(jié)構(gòu)不僅帶來大量空間死角。實(shí)際得房率和空間利用率大打折扣。

為了強(qiáng)行隔出房間，大量戶型變成狹長結(jié)構(gòu)。

比如201棟15室的建面約53.87㎡戶型，就是典型直筒型布局。

整個(gè)房子進(jìn)深極長，客廳完全被夾在中間沒有直接采光面，只能依靠臥室陽臺(tái)的微弱光線，白天基本都要開燈。

像201棟13室的建面約65.41㎡兩居室，客廳依然是被臥室和廚房夾在中間的“暗廳”格局，單面采光缺陷明顯。

而201棟16室的65.97㎡兩居室更是離譜，整體形狀七拐八拐。

衛(wèi)生間的位置，居然被孤零零地甩在進(jìn)門的最盡頭，大半夜去趟衛(wèi)生間，甚至得穿過整個(gè)客廳，再抹黑走過一段長長的過道才能到達(dá)。大把實(shí)用面積被白白浪費(fèi)，堪稱“空間刺客”。

價(jià)格，有沒有真的"筍"？

這是很多人最關(guān)心的問題，數(shù)據(jù)來說話。

貝殼上輝洋苑二手行情顯示，今年4月，掛牌均價(jià)為35743元/㎡，但同月的成交均價(jià)僅為26065元/㎡。

這近1萬/㎡的“剪刀差”，說明業(yè)主預(yù)期與買家底線之間有著巨大的鴻溝。

從最近的成交記錄看，價(jià)格甚至更低。

今年4月，一套142.86㎡的四房成交單價(jià)僅為25410元/㎡；而1月份一套107.01㎡的三房成交單價(jià)更是跌至23886元/㎡。

目前貝殼顯示該小區(qū)共有40套房源在售，還有7套未上架。掛牌的房源中，兩房單價(jià)最低約2.7萬/㎡。

再看荔陽居這邊，據(jù)中介介紹，目前三房已經(jīng)全部賣完。

現(xiàn)在主要剩下的是一房一廳和兩房一廳。

其中，5-6樓的一房一廳，價(jià)格在98萬左右。3到4樓還有幾套兩房一廳，價(jià)格在156萬左右。

折算下來單價(jià)在2.4萬到2.6萬/㎡之間，具體價(jià)格當(dāng)然還要看你選擇的具體單位。

和周邊真實(shí)成交價(jià)對(duì)比，荔陽居并沒有便宜多少。

操盤方聰明的地方在于，通過切割成極小面積，把總價(jià)門檻拉低到100萬出頭，再貼上"全新精裝"的標(biāo)簽，營造出一種老城區(qū)高性價(jià)比的觀感。

但單價(jià)本身并沒有想象中那么"筍"。

到底適不適合你？

客觀來說，荔陽居的優(yōu)缺點(diǎn)極其極端，它的優(yōu)點(diǎn)全在外面，地段成熟、地鐵近、周邊配套成熟。

但缺點(diǎn)也很明顯，奇葩戶型、黑歷史、產(chǎn)權(quán)縮水……

目前的價(jià)格，其實(shí)包含了明顯的地段溢價(jià)。

如果你是追求居住質(zhì)感、想要南北通透的買家，那這里絕對(duì)會(huì)勸退你。

同樣的預(yù)算，在海珠西或者白云靠近荔灣的片區(qū)，完全能買到住得更舒服的二手房。

但如果你的核心訴求是落戶、孩子讀書、或者地鐵通勤短期過渡，預(yù)算又卡在100萬出頭。

那它確實(shí)是一個(gè)能讓你留在核心區(qū)的可行選項(xiàng)，前提是你能接受類公寓的居住質(zhì)感和局促的戶型。

買房就是一場取舍，想清楚自己要什么再下手準(zhǔn)沒錯(cuò)。