財聯社5月20日訊（記者 吳雨其）公募REITs市場迎來首批指數化產品。

近日，證監會官網信息顯示，華夏基金、中金基金、易方達基金、南方基金4家基金公司申報中證REITs全收益指數證券投資基金。這也是國內首批REITs指數化基金產品。

從產品設計看，4只產品均跟蹤中證REITs全收益指數。中證指數公司官網信息顯示，該指數于2022年12月發布，選取滬深市場中滿足一定流動性條件和上市時間要求的公開募集基礎設施證券投資基金作為樣本，并將樣本分紅計入指數收益，用以反映上市REITs在計入分紅收益后的整體表現。目前披露的樣本列表中包含53只公募REITs產品。

隨著公募REITs市場擴容至80余只，投資者面對的底層資產類型、經營期限、現金流穩定性、分紅能力和二級市場波動差異也在擴大。指數產品的出現，為普通投資者提供了從單只產品選擇轉向一籃子配置的新工具。

REITs總市值超2000億元，指數化產品迎來樣本基礎

公募REITs試點至今已接近五年，市場規模和資產覆蓋面均有明顯提升。

Wind數據顯示，截至5月20日，全市場公募REITs首發上市81只、完成擴募10單，總市值達2237.59億元，底層資產覆蓋高速公路、產業園區、倉儲物流、保障性租賃住房、能源、消費基礎設施等多類成熟業態。

從2025年報口徑看，已上市公募REITs整體運行保持平穩。滬市52只公募REITs產品收入合計145億元，同比增長71%；可供分配金額合計88億元，同比增長42%。深市25只公募REITs實現總收入約66.35億元，實現凈利潤約5.5億元，可供分配金額合計約35.17億元，其中有預測值的15只REITs可供分配金額平均完成率為107%。

分紅方面，公募REITs的現金分派特征也在持續體現。2025年，滬市公募REITs全年累計實施分紅110次，金額近78億元，較上年增長30%；深市公募REITs中，除3只2025年新上市產品外，其余22只產品全年進行了64次分紅，平均分紅次數近3次，分紅金額合計約33.19億元，同比增長46%。

市場擴容和運營數據積累，也為REITs指數產品推出提供了基礎。指數產品對樣本池規模、成分券代表性和二級市場流動性均有較高要求。一位基金市場相關人士向記者表示，公募REITs市場早期產品數量有限，底層資產類型相對集中，指數化產品即便推出，也容易面臨樣本數量不足、權重集中度偏高、代表性有限等問題。

目前來看，隨著公募REITs市場持續擴容，底層資產類型和樣本數量均有所豐富。此次首批REITs指數基金跟蹤的中證REITs全收益指數，選取53只滿足流動性及上市時間要求的已上市公募REITs作為樣本。以5月20日數據計算，該指數53只樣本REITs合計市值約1732.42億元，占全市場81只公募REITs數量的65.43%，占全市場2237.59億元總市值的77.42%。

這也解釋了REITs指數基金為何是在市場擴容數年后才進入申報階段。對于指數產品而言，底層資產數量、類型分布和交易基礎，往往決定了指數的代表性和可投資性。隨著公募REITs市場規模擴容，指數化產品也具備了更穩定的跟蹤基礎。

從單只項目到一籃子配置，指數化產品降低篩選門檻

公募REITs并不是簡單的“高分紅產品”。

單只REITs背后對應具體基礎設施或不動產項目，投資者需要關注的不只是二級市場價格，還包括底層資產的運營情況、經營成本、現金流穩定性、分紅安排等因素。不同資產類型之間，收益來源和風險變量也并不相同。

例如，產業園區和消費基礎設施更受出租率、租金水平和運營效率影響；高速公路項目與車流量、收費政策相關；能源類項目則可能受到電價、利用小時數等因素影響。即便同屬REITs，不同產品之間的波動特征、分紅水平和資產彈性也存在差異。

隨著全市場REITs數量擴容至80余只，普通投資者逐只研究和持續跟蹤的難度正在上升。尤其是在底層資產類型不斷豐富后，投資者既要理解資產屬性，也要判斷估值位置和現金流穩定性，單只產品篩選門檻并不低。

指數化產品的作用正在于此。通過一籃子REITs進行組合配置，投資者可以從單個項目判斷，轉向對REITs市場整體表現的參與。過去，投資者更多是在單只REITs之間做選擇；未來，指數產品出現后，投資者可以通過工具化方式參與這一資產類別，配置路徑也更為清晰。對基金公司而言，這類產品可以補充指數產品線，也有助于進一步打開REITs配置場景。

不過，指數化并不等于沒有風險。REITs價格仍會受到利率變化、市場流動性、底層資產經營情況、估值水平和供需結構影響。對于普通投資者來說，REITs指數基金降低的是單只產品篩選難度，并不改變REITs本身兼具權益屬性、不動產屬性和現金流屬性的特征。

政策推動指數產品，市場吸引力仍看底層資產

REITs指數基金的申報，也與監管層推動市場工具擴容有關。

2025年12月，證監會發布《關于推動不動產投資信托基金（REITs）市場高質量發展有關工作的通知》，其中明確提到，豐富覆蓋REITs的指數體系，支持基金管理人開發掛鉤相關指數的基金產品，支持符合條件的公募基金將REITs納入投資范圍，并研究探索跟蹤REITs指數的交易型開放式指數基金等創新產品。

在此背景下，首批REITs指數基金申報，更多是市場基礎和政策方向共同作用下的結果。一方面，公募REITs總市值已突破2000億元，樣本數量和流動性具備一定基礎；另一方面，監管層也在推動REITs指數體系和掛鉤產品發展，二級市場工具供給有望進一步豐富。

但從市場長期發展看，指數基金只是工具補齊，真正決定REITs市場吸引力的，仍是底層資產質量和持續分紅能力。對于公募REITs而言，項目運營穩定性、信息披露質量、擴募能力和二級市場估值水平，仍將直接影響投資者的配置意愿。

4家公募基金集中申報REITs指數基金，市場后續關注點將集中在產品獲批及發行節奏、指數樣本權重和行業分布、產品費率及跟蹤誤差等方面。更長期看，公募REITs能否持續吸引配置資金，仍取決于底層資產運營、現金流穩定性、信息披露質量和持續分紅能力。