撰文 | 花姐

出品 |樓花網

每一個樓花，都是獨一無二的。這里是樓花網。

北京豐臺太平橋有“戰事”。

5月19日下午，保利發展、招商蛇口、建發房產和國貿地產四大地產商齊聚。

它們為了爭奪太平橋0001地塊而來。

經過155輪舉牌，最終保利發展笑到了最后，總價41.544億元，溢價15.4%，綜合樓面價6.67萬元/平米。

這是兩年多來，北京豐臺首宗有溢價的土拍，終于也揚眉吐氣了一把。大概是，大家都快一年沒拿地，緊迫性很強。

對太平橋這塊地，業內人士爭議頗大。

它至少有兩大難點：1、配建包袱；2、退線較大。

雖說上架之前，它的容積率下降了24%，從2.4降為2.0。但實際上，拋去近萬平米的配建，住宅的實際容積率在2.3左右。如果再算上退線，容積率估計飆升到2.6左右。

拿地者保利發展，并不輕松。

它還需要面對激烈競爭的市場。在西南二三環，至少會遭遇中海麗金府、中海麗澤叁號院和華潤萬泉寺0007地塊的客戶分流。

最近幾年，開發商談豐臺色變，知道那里豪宅扎堆，去化緩慢。

現在，一下子又擠入華潤萬泉寺和保利發展太平橋項目，令競爭加劇。

大家需要做好打持久戰的準備。

六月中下旬，豐臺還有兩塊核心地段地塊拍賣，蒲黃榆危改項目和豐臺橋南9001地塊，到時看看它們的表現如何？

容積率下降24%

先來看看太平橋0001的參數：

1、占地3.6公頃，建面7.2萬平米，容積率2.0，限高80米；

2、位于西北三環內，北距北京西站1.2公里，西面離三環0.7公里，離地鐵9號線六里橋東站，直線距離500多米。

在上架之前，這塊地是調過指標，它的容積率為2.63，建面9.8萬平米。

前后一比較，容積率降了24%！

最近，土拍里削減指標的例子，還有一個——石景山黃莊1622-002住宅地塊。

相比兩年前，該地塊的建面從8.49萬平，米降至7.23萬平米、降幅14.9%；樓面價從4.99萬元/平米降至3.04萬元/平米、降幅39.1%；起拍價從42.43億元降至22億元、降幅48.2%；容積率下降了15.7%。

這種臨陣削減指標，是一件很正常的事兒。

大家須厘清北京土拍的流程：先是進入供地清單，然后進入預申請環節，再是上架掛牌，最后是線下競拍。

一塊地的最終土拍指標，是在預申請環節確定的。

當然了，進入預申請環節之后，地塊是否能夠拍出，并沒有進入保險箱。

在這個環節夭折的地塊，不在少數。黃莊1622-002住宅地塊，就是個例子。

三大影響容積率因素

為什么一些地塊，上陣前會削減指標呢？

因素有很多。

但，有一個因素是一致的：容積率太高，導致樓盤排列很難，產品定位很難，開發商算不過賬來。

太平橋0001地塊降低容積率，就屬于這種。它至少存在三個影響容積率的問題：

1、須配建9000平米養老設施，和800平米社區管理處；

2、須配建80個地下公共停車場，停車位為立體的、普通自走式停車位。交通還得相對獨立，便于管理；

3、受南北現有建筑的影響，退線過大。

這三者，不僅影響開發商的利潤，還都會吞噬太平橋地塊的容積率。

花姐測算了一下，它們疊加在一起，會將整個地塊的容積率，拉升至2.6。

一個容積率到了2.6地塊，會出什么樣的產品呢？

這是拿地者必須直面的問題。

強排方案推測

每一個地塊，不同的開發商去拿，會有不同的解法。

即便是一個開發商在做強排時，也會出多版方案。

但，萬變不離其宗的，是有關退線的問題。

太平橋0001地塊的退線，主要來自三方面：

1、在南面紅線的25米之外，是精圖雅苑小區，高15F；再往南是威爾夏大道小區的兩棟21F住宅；

2、西面是兩個酒店，在2F-6F，影響不是很大；

3、北面是太平橋中里小區，三棟6層住宅，東北角為學校的操場和6層辦公樓。

基于此，花姐對它做了一版強排方案：

1、養老設施和社區管理層，設在西南角，高9層；負一層設置80個公共機動車停車位，立體式的。

2、住宅部分，9層三棟，11層兩棟，18層三棟。

預計單套戶型面積，為120平米至180平的純四居產品。

豐臺豪宅過剩現狀

豐臺的地塊，很讓人糾結。

不拿，有點可惜；拿了，擔心去化。

選擇此時出手豐臺地塊，是招商蛇口亟需補倉。

不僅是它，華潤置地、保利發展、中國金茂、建發房產、越秀地產、中海地產等大牌地產商，都出現了“地荒”，超過了10個月沒拿新地了。

這是一件很恐怖的事兒。續不上貨源，何談業績？

但，豐臺樓市的供應量，實在太大，而且以豪宅為主。

花姐對2023年至2026年4月中旬以來，豐臺單價9萬元/平米、面積130平米以上房源進行分析，得出這樣的數據：

1、2023年：成交1520套，成交金額27.46億元；

2、2024年：成交684套，同比下降55%，成交金額12.7億元；

3、2025年：成交574套，同比下降16.08%，成交金額10.59億元；

4、2026年：成交81套，成交金額1.64億元。

近三年，豐臺豪宅累計成交2859套，成交總額52.38億元。

與此同時，庫存達到6904套，庫存面積154.3萬㎡，去化周期約39個月。

有了這樣的數據對比，太平橋0001地塊與萬泉寺0007地塊，也就并不十分完美了。