最近我有個朋友糾結得掉頭發：手里兩套上海的房子，一套自住，一套2019年投資買的，現在賣吧，比最高點虧了200多萬，心疼得不行；不賣吧，看著房價還在陰跌，又怕以后虧得更多。

其實不止他一個人，現在所有手里有多余房子的人，都在問同一個問題：現在到底該不該賣房？賣了怕漲，不賣怕跌，左右為難。

現在的樓市也確實讓人摸不著頭腦。一邊是房價還在一路往下走，2026年4月百城二手住宅均價已經跌到12733元/平方米，環比又跌了0.46%，同比更是大跌8.34%，全國93個城市的二手房都在跌，只有7個城市微漲。另一邊是救市政策一波接一波，除了北上廣深還在逐步松綁限購，其他城市早就全面放開了，房貸利率降到了3.2%的歷史新低，首付比例也降到了15%。

這種一邊跌一邊救的局面，讓所有人都拿不定主意。網上吵得更是兇，主流觀點說：現在賣一線核心區的房子是愚蠢，賣二三線的是明智。可當年靠房地產賺了幾千億的王健林和李嘉誠，看法卻驚人地一致，而且和主流觀點完全相反。

01 主流觀點吵翻了！一線留著，二三線趕緊賣？

現在網上最流行的說法就是“分化論”：未來樓市會兩極分化，一線城市和強二線核心區的房價還會漲，普通二三線和三四線的房價會繼續跌。所以他們給出的建議是：如果你手里是北京、上海、深圳這些一線城市核心地段的房子，千萬別賣，賣了就是傻子，以后肯定會漲回來；如果你手里是二三線城市的房子，尤其是人口流出的小城市，趕緊賣，越晚越不值錢。

這個說法聽起來好像特別有道理，也符合很多人的直覺，所以被大多數人認可。畢竟大家都覺得，一線城市人口多、資源好，永遠不缺買房的人，房價肯定最抗跌。最近上海、北京的二手房成交量確實也漲了不少，3月份北京二手房成交量創了近五年同期新高，上海也出現了小幅上漲，這更讓很多人覺得，一線樓市已經觸底反彈了。

可就在大家都覺得“一線永遠漲”的時候，我們回頭看看當年王健林和李嘉誠說過的話，就會發現，這兩位在房地產行業摸爬滾打了一輩子的大佬，早就看透了這個行業的本質，他們的看法，比網上那些所謂的專家靠譜多了。

02 王健林李嘉誠早有預言！房地產繁榮期早就結束了

其實早在七八年前，當所有人都覺得房價會永遠漲的時候，王健林和李嘉誠就已經開始大規模拋售房產，并且對未來的樓市走勢做出了非常明確的預測。現在看來，他們的預言正在一步步變成現實。

先說王健林，早在2018年，他就說過一句非常經典的話：“全世界沒有哪個地方的房地產，能夠一直保持繁榮超過50年。一般情況下，20多年就已經到了飽和階段了。”王健林的意思再明白不過了：中國的房地產從1998年市場化改革開始，到2018年正好20年，該漲的都漲完了，該買的也都買了，繁榮期已經徹底結束了。整個市場已經進入了供大于求的飽和階段，未來房價必然會走下坡路。所以他當時就提醒所有投資炒房的人，一定要當心，不要再抱著“買房就能賺錢”的幻想了。

說完這話之后，王健林就開始瘋狂甩賣萬達的商業地產，幾年時間套現了上千億，徹底轉型做了輕資產。當時很多人都嘲笑他，說他老了，看不懂市場了，錯過了房地產最后的黃金期。可現在幾年過去了，再回頭看，不得不佩服他的遠見。

無獨有偶，華人首富李嘉誠也持有完全相同的看法。前些年，他就多次公開表示：“房子始終是用來住人的，國內的房價一直居高不下，在未來數年內，房地產行業有可能會面臨大洗牌，炒房客們應該謹慎了。”

李嘉誠的話其實包含了兩層意思：第一，房子的本質是用來住的，不是用來炒的，現在的房價太高了，泡沫太大，未來一定會去泡沫化、去投資化，回歸居住屬性；第二，未來房地產行業會經歷一場大洗牌，房價會進入長期的調整周期，那些還在炒房的人，很可能會虧得血本無歸。

和王健林一樣，李嘉誠也早在幾年前就開始大規模拋售內地和香港的房產，套現了幾千億，轉戰歐洲市場。當年很多人都不理解他的做法，現在才明白，他早就看到了房地產行業的結局。

03 別被短期回暖騙了！一線城市也會補跌

很多人會說，大佬說的是整體情況，可一線城市不一樣啊！最近一線城市不是已經止跌反彈了嗎？現在賣一線的房子，不就是愚蠢嗎？其實這種想法，真的太樂觀了。現在一線城市出現的小幅反彈，根本不是什么趨勢反轉，只是政策刺激下的短期現象。

從長期來看，一線城市的房價不僅不會漲，反而大概率會迎來一波幅度不小的補跌行情。現在賣掉一線城市的投資性房產，不僅不愚蠢，反而是非常明智的選擇。原因有三個：

第一，一線城市的房價，根本還沒走出下跌通道。

很多人只看到了最近兩個月的成交量上漲和微幅反彈，卻沒看到過去四年的大幅下跌。就拿上海來說，從2021年的最高點到現在，整體房價已經跌了30%左右，很多小區跌得更慘。比如閔行區的高興花園，2021年最高的時候賣到9.6萬/平方米，現在已經跌到了4.8萬/平方米，短短四年直接腰斬。一套100平米的房子，四年就虧了480萬，這可不是一筆小數目。

現在這波所謂的“小陽春”，完全是因為上海松綁了限購政策，把積壓了好幾年的剛需集中釋放了出來。等這波政策的熱度過去，該買的都買完了，房價還是會回到原來的下跌趨勢。歷史已經無數次證明，政策只能延緩下跌，不能改變趨勢。2023年也有過一波類似的回暖，結果只持續了不到三個月，房價就又開始繼續下跌了。

第二，一線城市的房價泡沫，依然非常嚴重。

判斷房價有沒有泡沫，最核心的指標就是房價收入比。現在一線城市的房價收入比已經超過了40，也就是說，一個普通的雙職工家庭，夫妻倆不吃不喝、一分錢不花，要連續干40年，才能買得起一套當地的普通商品房。

以上海為例，一個中產家庭，夫妻倆一年的收入加起來大概15萬，想買一套100平米的房子，需要600萬，這意味著他們要不吃不喝干40年。如果算上房貸利息，可能一輩子都在還房貸。這么大的泡沫，怎么可能一直存在？遲早要回歸到和居民收入相匹配的合理水平。

第三，一線城市的房子，已經徹底失去了賺錢效應。

過去一線城市的房價為什么漲得那么快？根本不是因為剛需多，而是因為有極強的賺錢效應。大家都覺得買房就能賺錢，所以不管是炒房客還是普通人，都把錢投進樓市，推高了房價。

可現在呢？一線城市的房價已經連跌了四年，不僅不賺錢，反而會虧錢。以前買一套房，幾年就能翻一倍；現在買一套房，幾年就虧幾十萬。賺錢效應一消失，炒房客自然就跑了，剩下的只有剛需，而剛需的購買力是有限的，根本撐不起這么高的房價。

現在很多炒房客都在趁著這波反彈偷偷拋售手里的房子，只是他們不會告訴你而已。如果你手里還有多余的房子，現在趁著成交量還不錯，能賣出去，其實是最好的時機，再晚可能就真的賣不掉了。

04 現在到底要不要賣房？答案其實很明顯

說到這里，現在賣房到底是愚蠢還是明智，答案已經非常明顯了。不管是一線城市還是二三線城市，只要是投資性的房產，現在賣掉都是明智之舉；如果是自己住的唯一一套房子，那賣不賣都無所謂，畢竟房子是用來住的，漲跌和你關系不大。

很多人總覺得，房價還會漲回去，還會回到以前那種閉著眼睛買房都能賺錢的日子。可現實是，那個時代已經一去不復返了。王健林和李嘉誠早就看透了這一點，所以他們早在幾年前就跑了。連這些在房地產行業賺了幾千億的大佬都不玩了，我們普通人還有什么好猶豫的呢？

現在的房子，已經不再是穩賺不賠的投資品了，反而變成了一種負擔。持有房子不僅要還房貸，還要交物業費、取暖費、維修費，未來還要交房產稅。如果房子賣不掉，就只能砸在手里，變成“不動產”，真的動不了了。

當然，我也不是說讓大家不管什么情況都趕緊賣房。如果你是剛需自住，現在利率低、首付低，遇到合適的房子可以買，但不要指望它能升值，能住得舒服就行；如果你是想投資買房賺錢，那還是趁早打消這個念頭吧，以后再也不會有這樣的機會了。

說到底，房地產的黃金時代已經結束了，房子終將徹底回歸居住屬性。以后衡量一套房子的價值，不再是它能漲多少錢，而是它住起來舒不舒服。看清這個大趨勢，做出正確的選擇，才能守住自己辛辛苦苦賺來的財富。手里拿著現金，比拿著一套賣不掉的房子，要踏實得多。