這幾年，全球房地產市場有一個非常明顯的趨勢：

越來越多國家，對海外買家加門檻了。

有的國家不讓你買地。
有的國家讓你買房，但產權年限和本地人不一樣。
有的國家表面上能買，實際上用額外稅費把你的進入成本直接抬高。
還有的國家，干脆從制度層面先設一道“身份門檻”，海外人士通常不能碰住宅市場。

所以，如果你今天想做海外房產配置，真正要看的，反而是更底層的問題：

你到底能不能像本地人一樣，真正買到這個國家的核心資產？

這也是為什么，我們一直在強調一個判斷：

日本對海外購房，可以說是全世界最寬松、最開放的主要市場之一。

這里說的“松”，不是說完全沒有規則；

而是說，在全球主要國家里，日本依然是少數沒有普遍性全國禁購、沒有普遍性外國買家額外購房稅、也沒有把外國人單獨列成一套購房資格體系的市場之一。

日本原則上允許外國人購買土地和建筑物，并持有所有權；對非居民來說，主要是成交后按《外匯及外國貿易法》做事后申報，而不是先把門關上。

這篇文章，我不想空談。

我結合我們成竹在當地有本地公司的國家，一個一個說清楚：

泰國、越南、澳洲、新西蘭、馬來西亞、日本。

看完你就會明白，為什么日本的特殊性，不只是“市場有爭議”，而是它在制度上，確實給了海外買家非常少見的開放空間。

先說結論：海外買房，最重要的是能不能“平等地買”。

很多人第一次接觸到成竹，容易只問一句：

“外國人能買嗎？”

但這個問題其實問得太淺了。

因為“能買”，和“能平等地買”，完全不是一回事。

舉個很簡單的例子：

有些國家會說，外國人可以買。

但你仔細一看，會發現：

·你只能買公寓，不能買土地

·你可以買，但產權年限短于本地人

·你可以買，但必須州政府審批

·你可以買，但要額外交一層外國買家稅

·你可以買，但只能買指定項目或指定價位以上產品

·你可以買，但最好的資產、最核心的資產，制度上根本不對你開放

甚至，有的國家直接門關上，比如加拿大。

加拿大這幾年在海外買家問題上，態度是非常明確的。

加拿大聯邦政府已經把禁止非加拿大人購買加拿大住宅物業的法案延長執行到2027年1月1日。

財政部和現行法律文本都寫得很清楚：非加拿大公民、非永久居民，通常被禁止直接或間接購買特定范圍內的住宅物業，當然法規里也列了一些例外情形，但總體方向是“限制”，不是“開放”。

所以真正專業一點的判斷，應該看三件事：

第一，買的范圍是否受限。
第二，持有權利是否和本地人一致。
第三，進入成本是否被單獨抬高。

你按這三個維度去看，就會發現，日本確實很特別。

泰國：不是不能買，但開放度并沒有很多人想象中那么高。

泰國是中國買家很熟悉的海外市場，但如果從規則本身看，它并不是“完全開放”。

最核心的限制有兩個。

1. 外國人一般不能直接持有土地

泰國官方公開說明里就寫得很清楚：外國人在泰國買住宅，最典型、最常見的路徑是買公寓單位。

2.外國人額度

外國人可持有的公寓產權，本質上是受《公寓法》框架限制的。泰國政府信息頁也明確提到，外國人持有公寓單位的比例，不得超過整棟登記公寓項目總面積或總單位數的49%。

這意味著什么？

你要盯這個項目的“還有沒有”。

一旦這個項目的外國人持有比例已經接近或達到上限，即便你錢準備好了，也未必能進。

越南：可以買“房”，但不能像本地人一樣買“完整產權”。

越南這些年討論度也很高，但如果認真看規則，它對海外買家的制度區隔其實是非常明確的。

1.海外購買項目受限制

越南住房法律體系里，外國組織和個人可以購買一定范圍內的商業住房，換句話說，越南并不是所有項目都對海外客戶開放。包括一些優質項目。

2. 產權期限通常不是永久

越南現行規則下，外國組織和個人持有住房，一般是最長50年，在符合條件時可申請延續；這和本地居民長期理解中的永久性、連續性持有，并不是一回事。

這就是越南市場里一個很根本的差異：同樣是買房，本地人和外國人拿到的“權利深度”并不一樣。

3. 不是所有項目都對外國人開放，而且持有比例也有限制

2024年8月起生效的越南新規進一步明確：外國組織和個人對公寓的持有比例，通常不得超過單棟或單個樓座可銷售住宅總量的30%；對于低層住宅，也有項目和行政區范圍內的數量限制。

這意味著，越南也不是那種“海外買家隨便買”的市場。

澳洲：海外買家的成本抬高了。

澳洲的思路和東南亞不一樣。

它是用稅和審批，把海外買家的進入門檻抬高了。

以新南威爾士州（NSW）為例，官方稅務頁面寫得很直接：海外買家購買住宅相關物業時，除了正常交易稅費之外，還要額外繳納surcharge purchaser duty。目前 NSW 官方頁面顯示，這項附加買家稅率是9%；持有住宅用地時，還要面對5% 的 surcharge land tax。

換句話說，澳洲把外國買家單獨劃出來，告訴你：你可以買，但你要比本地人多交一層錢。

這就不是“國民待遇”了。

新西蘭：規則同樣很清楚，海外人士通常不能買普通住宅。

新西蘭的態度，其實和加拿大很像。

新西蘭土地信息局（LINZ）官網寫得非常直白：

海外人士通常不能購買新西蘭的住宅或住宅用地。

一般來說，只有新西蘭公民、稅務居民，或已達到“通常居住”要求的居民簽證持有人，才更接近普通住宅購房資格。

對于海外買家，只有少數特殊情形，例如大型公寓開發項目中的部分“樓花公寓”等，才可能存在例外。

所以，新西蘭的邏輯也很明確：海外人士通常就不能自由進入普通住宅市場。

這和日本的開放程度，差得非常大。

馬來西亞：絕不是“本國人待遇”。

馬來西亞經常給人一種“好像挺歡迎外國人買房”的印象，但如果把規則拆開看，它也不是國民待遇邏輯。

1. 外國買家通常需要州政府同意

馬來西亞土地與礦務部門公開說明中寫得很明確：非馬來西亞公民或外國公司取得土地權益，通常需要獲得州政府同意。

這一點和日本差別就很大了。

2. 很多州有最低購房門檻

馬來西亞房地產政策還有一個典型特點：很多州會設置外國人購房最低價門檻，而且各州不一樣。

也就是說，不是你想買什么就買什么，很多更低總價、更廣泛的大眾住宅，本來就不在外國買家的可選范圍里。

3. 土著配額和折扣制度，意味著“同盤不同待遇”

馬來西亞房地產市場還有一個大家都知道但常被忽略的現實：很多項目存在Bumiputera（土著）配額，并配套價格折扣。

公開行業報道就說，土著買家在不少州和項目中可以拿到約5%—15%不等的折扣，而部分單位本身還會優先保留給土著群體。

這意味著什么？

意思就是，即便外國人可以買，

有些盤，本地人的資格更優；
有些盤，本地人的價格更優；
有些盤，本地人的選擇空間更大。

所以馬來西亞不是“禁買”，但它也絕對不能簡單理解成“和本地人一樣買”。

為什么說日本最特殊？因為它在關鍵制度上，真的和很多國家不是一個路數。

把前面幾個國家放在一起，你就會看得很清楚：

·泰國：可以買公寓，但外國人比例不能超過49%，而且一般不能直接持有土地。

·越南：可以買房，但產權期限、可買項目、持有比例都和本地人不同。

·澳洲：可以買，但要被額外征收外國買家附加稅，持有階段還有附加土地稅。

·加拿大：對非加拿大人購買住宅設全國性禁令，并已延長至2027年1月1日。

·新西蘭：海外人士通常不能買普通住宅或住宅用地。

·馬來西亞：通常需要州政府同意，且常有最低門檻、土著配額與價格差異。

而日本呢？

1. 外國人原則上可以買土地，也可以買建筑物，并持有所有權

日本國土交通省面向海外投資者的材料直接寫到：外國人、外國公司購買和持有日本不動產，原則上沒有基于國籍的普遍限制。

這件事非常關鍵。

因為它不是“只能買公寓不能買地”，
也不是“只能買房不能拿地權”，
更不是“只能租賃不能永久持有”。

結果導致一些人買了軍事等敏感區域的土地。可見，日本對海外購房有多松。

2. 沒有像澳洲那樣的全國性外國買家附加購房稅

日本確實有正常的買賣稅費、登記、持有成本，這些本地人也要承擔。
但從公開制度看，日本并沒有像澳洲一些州那樣，專門按“外國買家”再額外疊一層普遍性附加購房稅。

外國人買房，是享受國民待遇的。

3. 沒有像加拿大、新西蘭那樣，必須要有身份才能買

這一點非常重要。

從制度結構上講，日本的方向更接近：你可以進入市場，規則先按交易本身來走，而不是先按國籍把你分出去。

日本所謂“國民級待遇”，到底該怎么理解？

這個說法，最好說得嚴謹一點。

如果嚴格從法律技術上講，海外買家和日本本國居民在稅務身份、貸款條件、居住資格、部分區域的安全管理等方面，并不一定在所有環節都完全一樣。

比如非居民融資難度、銀行貸款成數、語言和開戶流程，就和本地長期居民不一樣。

但如果從購房資格和產權框架這兩個最核心的維度去看，日本確實非常接近大家口中的“國民級待遇”：

·不因為你是外國人，就全國性禁止你買住宅

·不因為你是外國人，就普遍不給你買土地

·不因為你是外國人，就統一縮短產權年限

·不因為你是外國人，就先加一層全國性外國買家附加稅

·不因為你是外國人，就先把你排除出一整類核心資產之外

這才是日本最稀缺的地方。

你能夠不受限制的購買日本真正的核心資產。

注意，不受限制。

這種開放，本身就是稀缺資源。

最后還想跟大家多說幾句，日本房產一直有爭議，但爭議本身，可能就是窗口期的一部分。

我一直覺得，日本房地產最有意思的地方就在這兒：

它從來不是一個“所有人都高度共識”的市場。
它永遠有爭議。
有人覺得慢，有人覺得老，有人覺得保守，有人覺得看不懂。

但有時候，真正的機會，恰恰就藏在這種爭議里。

有爭議，才有窗口期。