大家好，我是地產高富帥。

這幾年，地產市場的風向真的變了。一個明顯的信號，那一批早期暴雷房企，已經把目光瞄準了下一個紅海賽道：存量服務。

其實要說存量時代，開發與服務本來就是一體兩面。沒有開發就沒有服務可言，不同的是，如今服務賽道已經變成了另外一個大戰場。

首先，各大開發商旗下的物業公司，特別是一些早已規模化發展的上市物企，紛紛在搶灘非住物業服務，也就是“城市運營服務”領域。

早期市場上行時期，屬于增量時代，多數開發商的物業公司都在針對住宅物業增量，大批量的收并購成為這一時期主流戰略，規模是第一需求。

存量時代之后，住宅物業增量已經達到瓶頸，高規模開發時代已經過去，精細化運營服務時代已經來臨，上市物企需要尋找新的增量業務。

在近三年，存量服務賽道被各大開發商持續關注，特別是大型房企，開發業務急速減少情況下，經營類業務的增量空間也成為房企穿越周期的關鍵。

可以看到，房企這幾年關注的社區營造，非標商業運營，各種場館服務，生態環保，城市更新等，無一例外在傳遞一件事情：地產下半場，才剛剛開始。

近期，地產一品塘得到一個獨家消息：作為全球最大的基建企業：中國建筑集團，正在全面布局城市服務賽道，中建八子已然開動。

從去年的年報就可以看出來，全球基建業務都在持續萎縮，國內大開發時代早已經過去，各大一二線城市全面進入存量時代，城市服務才是大家未來的飯碗。

在中建集團的高層會議中就重點提到，公司積極服務新型城鎮化戰略，將深耕城市市場，積極發揮“咨投建運”綜合優勢，大力發展城市更新、城市運營等業務，加強產業協同和融合，為城市提質增效創造價值。

住建部2026年重點任務明確“高質量開展城市更新”，專項債額度預計增長15%。

八大建筑央企行動綱領高度聚焦于城市更新與城市運營服務。

以中國建筑為代表，將城市更新列為“重中之重”，強化“咨投建運”全鏈條服務能力，探索成熟商業模式，從單一工程建設向城市綜合運營商轉型。

也就預示著中建八子的業務模型需要全面重塑，除去傳統的基建與開發雙平臺，中建八子旗下的城市運營公司逐步浮出水面。

這場從“施工隊”到“城市服務商”的蛻變，對習慣于“拿地建房”模式的建筑央企而言，無異于一場基因改造。

誰能夠在能力、考核、人才三重夾縫中完成轉身，誰就能夠在這場行業洗牌中活下去。

更是考驗中建八子旗下的傳統物業服務與數字化運營的新標準，城市服務這塊肥肉，中建八子勢在必得。

以中建一局為例，2025年底全新成立了北京中建智城城市運營管理有限公司，全面投身于中國城市從“規模建設”邁向“精細治理”的新階段。

據內部介紹，中建智城聚焦商業管理、物業服務、能源服務、生態環保、城市服務五大業務板塊。

特別是在城市服務方面，涵蓋城市管家、市政道路養護、公路養護、地下綜合管廊運營、公園運營、場館運營等多種服務。

在上海，2026年初，中建八局也開啟服務戰略，整合之前旗下多個平臺，把城市運營業務直接升級到一級戰略方位。

改革后，統一的地產業務組建為“八局地產公司”，綜合投資業務組建為“八局城市發展公司”，運營業務組建為“八局城市運營公司”。

1月4日，中建八局旗下的投資發展公司微信公眾號名稱已由“中建八局投資發展公司”，變更為“中建八局城市運營公司”。

中建八局也為罕見的為城市運營公司配置了超級高管組合，由中建八局副總經理??兼任董事長，由原中建八局流程與數據管理部總經理??擔任總經理，同時擔任公司黨委書記。???

中建八局城市運營公司聚焦住宅、案場、商業及城市綜合體、產教園區、城市服務等多個類型，是中建八局旗下唯一專注服務賽道的公司。

其實熟悉建筑行業的應該知道，這個傳統產業一直以來多是完全依托人海戰術，碎片化較強，項目都是臨時拼湊組建團隊。

但是運營服務賽道來說，特別是未來城市發展領域，就需要一套較為系統化的體系化流程標準，并且是完全用戶思維導向。

運營，需要商業洞察、用戶服務、數據驅動能力，而傳統建筑企業擅長的是成本控制、工期管理、安全管控。

因此，中建八子集中搶灘的城市服務賽道，很明顯是一個新的行業，需要的是將投融資、規劃、建設、運營等環節統籌整合，形成“投資-建設-運營-收益”的閉環。

其次，傳統建筑企業的人才培養是有限的，集中度也較高，清一色的“工程范”為主，特別是數字化運營，商業運營方面人才極度匱乏。

中建系轉型做運營，就如同工科轉理科，確實無論是思維層面還是基礎實踐領域，都存在一定的專業壁壘，說起來容易，干起來困難。

在傳統開發基建領域，“投資發展”的舊邏輯，核心是資金驅動、項目導向、建設周期思維，追求的是土地增值和建設利潤的快速變現。

“城市運營”的新邏輯，核心是服務驅動、資產導向、全周期思維，強調對城市空間、資產、功能的長期持有、維護、提升和價值再造。

行業下半場，城市運營無疑是基建與開發兩大陣營都在關注的焦點，開發商比拼的是可持續生存的耐心，基建龍頭思慮的是利潤如何長流。

對長期扮演乙方角色的中建集團來說，在規模增量時代，可以仰頭走路。當如今必須換上操盤手的角色，需要的專業深度，已經提升了好幾個維度。

另一個不容回避的現實是，這幾年開發業務急速萎縮，很多地產人多數也被發配到了服務賽道，在開發商旗下的服務公司或商管公司任職。

但是，很多情況下，習慣性開發思維的很多經理人很難融入到運營服務環境，賺快錢的習慣驅動下，很容易滋生腐敗。

世茂服務離職員工曾披露，一個項目上的保安，一年竟能貪污幾十萬。近期更爆出猛料：前萬達商管副總裁因貪腐幾個小目標，最終把自己送進了監獄。

都說增量時代好賺錢，如今很多在開發商里面混了很多人的大佬們，正試圖把貪婪之手伸進來，這也是這個未來朝陽行業最不愿意看到的。

當中國城市發展從“建”到“管”，巨頭們紛紛涌入，但最終勝出的，絕不是那些只換了招牌卻沿用舊思維的企業。

地產下半場的大幕，已經拉開。舞臺上的主角，必須是一批不一樣的人。

今天就聊到這里，對今天的內容有何評價？歡迎留言討論。