上海
房產，往往是家庭中分量最重的資產，也最容易牽動親情、婚姻與利益的復雜糾葛。
最近，上海市申房律師事務所的孫律師，接待了前來咨詢的張女士。
張女士的困擾，要從2018年說起。那年，公公老宅動遷，拿到了一筆動遷款。老人做主，給兩個兒子一人買了一套房，剩下的一套，寫了四個人的名字，自己和老伴，以及兩個孫輩：張女士的女兒和小叔子的兒子。
產權證的“隱形坑”
當初買房時，出于對老人的孝順，也為了讓老人放心，產證上是四個人的名字：
公公、婆婆（各占1%）
孫子（張女士之女）、孫女（小叔子之子）（各占49%）
張女士坦言，當初小叔子分到的那套房子，比自己這套大了10個平方。2022年，公公過世。在處理后事時，一家人商量好：既然公婆的這套房子還沒完全定局，不如把當年那10平米的面積差補回來。
“簡單”的協(xié)議，靠譜嗎？
張女士說，小叔子很爽快，主動提出在這套四人共有的房產中，把部分份額讓出來，補足那10個平方米。為了穩(wěn)妥，小叔子提議簽個書面協(xié)議，去公證處公證一下。
“我想問問律師，這個合法嗎？”張女士問出了心中的疑惑。
孫律師指出了第一個關鍵點：“你不能憑這份協(xié)議直接去辦理公證，更不能憑它直接過戶。”
因為產證上不僅有孫輩，還有剛過世的公公。公公的1%份額，必須先走繼承程序，不能直接按現(xiàn)有協(xié)議分割。
律師支招：分兩步走，化繁為簡
孫律師分析，這套房子的產權涉及兩代人、四個名字。為了日后少跑腿，必須把“涉案主體”簡化。
第一步：先解決公公的遺產
由于公公已去世，他那1%的份額可以通過公證處辦理繼承公證。
讓兩個兒子（張女士丈夫和小叔子）放棄繼承。
這1%全部歸婆婆所有。至此，產證變?yōu)椋浩牌?%，孫子49%，孫女49%。
第二步：解決面積差價
婆婆健在且意識清醒，可以將自己手中的2%份額，通過交易中心“名為買賣、實為贈與”的方式，過戶給張女士的女兒。
這樣一來，張女士女兒占比變?yōu)?1%，孫子占比49%。
至于小叔子承諾補出的那10平米，則需要還未成年的孫子配合，這又涉及到了新的法律風險……
致命細節(jié)：千萬別忽視“監(jiān)護人”
根據(jù)民法典，處置未成年人財產，核心原則是“必須維護未成年人利益”。
如果是純獲利益（比如別人送錢給孩子），法律認可。
但如果是減少孩子的既得利益（比如把份額轉給別人），這種協(xié)議在法律上存在瑕疵，甚至可能無效。
而且，即便要簽，也必須父母雙方共同簽字。哪怕離異，哪怕?lián)狃B(yǎng)權歸一方，只要沒去世，另一方依然是法定監(jiān)護人，缺了誰的簽名都不行。
房子的事，從來都不是小事
一家人協(xié)商一致的協(xié)議，落到法律層面，卻是嚴謹?shù)睦^承、贈與與產權變更。
律師建議：家庭內部協(xié)議要有，但更要抓緊時間走正規(guī)法律程序，避免因時間拖長、人員變動導致夜長夢多。
房產無小事，每一道題背后，都是一個家庭的真實焦慮。
如果你也有類似困惑，不妨像張女士一樣，提前找律師理清思路。法律不是冷冰冰的條文，而是幫你守住家底的那道底線。
看看新聞記者: 沈雪穎
編輯: 施亞娟
視頻編輯: 趙祎韞
責編: 金嬿
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