2026.05.27

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作者 |第一財(cái)經(jīng) 馬一凡

5月27日，據(jù)上交所上市審核委員會(huì)公告，國產(chǎn)DRAM龍頭企業(yè)長鑫科技的科創(chuàng)板IPO事項(xiàng)上會(huì)，擬募集資金總額為295億元。一時(shí)間，長鑫科技成為熱議話題，外界預(yù)測其市值規(guī)模或?qū)⒊f億元。

而在合肥西北郊的荒地與農(nóng)田之間，新的存儲(chǔ)芯片廠房仍在崛起中，圍繞這座大廠快速生長出的商業(yè)、租賃與樓市生態(tài)，正在逐漸改變合肥一角的城市肌理。

過去幾年，這家被稱為“中國版海力士”的DRAM巨頭，不僅帶動(dòng)了大批高學(xué)歷工程師涌入合肥，也讓產(chǎn)業(yè)、人口與房地產(chǎn)之間的關(guān)系，再次成為市場關(guān)注的焦點(diǎn)。

只是，與杭州未來科技城曾因互聯(lián)網(wǎng)大廠而出現(xiàn)的樓市狂熱不同，長鑫科技的崛起，恰好撞上了中國房地產(chǎn)行業(yè)的深度調(diào)整周期。產(chǎn)業(yè)兌現(xiàn)了，房價(jià)邏輯卻發(fā)生了變化。

近日，第一財(cái)經(jīng)記者實(shí)地探訪長鑫科技廠區(qū)及周邊區(qū)域，試圖還原一個(gè)晶圓大廠如何影響一座城市，以及產(chǎn)業(yè)繁榮與房地產(chǎn)之間，正在發(fā)生怎樣的新關(guān)系。

一座芯片廠外圍，長出一個(gè)“小鎮(zhèn)”

從合肥市區(qū)驅(qū)車前往長鑫科技廠區(qū)，大約需要三四十公里。一路上，車輛穿過鄉(xiāng)間小道、農(nóng)田、水庫和尚未完全開發(fā)的荒地。

但隨著距離廠區(qū)越來越近，沿途景象開始迅速切換。

道路兩側(cè)停滿了電瓶車，商鋪一間挨著一間，攤販忙碌叫賣，脖子上掛著長鑫工牌的年輕人三三兩兩不斷進(jìn)出廠區(qū)。租房廣告貼滿路邊圍擋和電線桿，這里仿佛不是合肥的郊區(qū)，而是一座圍繞半導(dǎo)體產(chǎn)業(yè)快速生長出來的新城鎮(zhèn)。

根據(jù)長鑫科技招股書，截至2025年末，公司員工總數(shù)已達(dá)到1.93萬人，其中研發(fā)人員超過6000人。去年，長鑫首次實(shí)現(xiàn)全年盈利；今年一季度，公司凈利潤進(jìn)一步達(dá)到330億元，歸母凈利潤同比增長1688%。

長鑫科技預(yù)計(jì)今年上半年?duì)I收1100億至1200億元，歸母凈利潤500億至570億元，粗略計(jì)算日均盈利超3億元。

這些數(shù)字意味著，隱藏在合肥一隅農(nóng)地與樹林之間的長鑫科技，已經(jīng)成長為全球DRAM產(chǎn)業(yè)的重要玩家之一。

遠(yuǎn)遠(yuǎn)望去，這座被資本市場熱烈討論的晶圓廠，更像一座未來城市，而非傳統(tǒng)意義上的工廠——巨大的灰白色廠房橫向鋪展數(shù)百米，密密麻麻的銀色風(fēng)管、連廊與工業(yè)管道交織在半空，像一張巨大的工業(yè)神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)。

更大規(guī)模的新廠房擴(kuò)建工程仍在持續(xù)推進(jìn)。

記者在現(xiàn)場看到，頭戴安全帽的工程師站在巨大的在建廠房下，正比對(duì)著密密麻麻的施工圖紙，一排排銀灰色廠房向遠(yuǎn)方延伸。

而在廠區(qū)外圍，一整套圍繞產(chǎn)業(yè)生長出的配套生態(tài)也已經(jīng)成形：研發(fā)樓、員工公寓、食堂、內(nèi)部酒店……成千上萬名工程師、技術(shù)員與供應(yīng)鏈人員，像血液一樣流動(dòng)其中。

更外圍的區(qū)域，則開始出現(xiàn)典型的“大廠經(jīng)濟(jì)”。

過去，長鑫員工想買些生活用品，還需要專程前往市區(qū)；而近兩年，圍繞廠區(qū)，商業(yè)中心、快餐店、超市、賓館陸續(xù)開張。

“我們一到飯點(diǎn)幾乎全坐滿，超過90%的顧客都是長鑫員工，現(xiàn)在還有很多新店在陸續(xù)開業(yè)?！睆S區(qū)附近一家餐飲店員工對(duì)記者表示。

這里的生活成本也并不低，路邊一家普通理發(fā)店，“洗剪吹”價(jià)格達(dá)到35元。一年半前開業(yè)的長租公寓“萬科泊寓”，64平方米戶型月租金約2500元，已經(jīng)接近合肥核心板塊水平，但項(xiàng)目開業(yè)后很快滿租，至今仍“一房難求”。

長鑫工程師，正撐起一部分樓市需求

劉強(qiáng)是合肥鏈家藍(lán)光雍錦半島店的店經(jīng)理。作為一名資深房產(chǎn)中介，他談起樓市頭頭是道，但對(duì)于長鑫存儲(chǔ)IPO的消息，卻顯得并不關(guān)心。

“資本市場那些事我沒怎么關(guān)注。不過，這幾年在我這里買房的長鑫員工確實(shí)很多，10個(gè)客戶里至少有4個(gè)來自長鑫?！眲?qiáng)告訴記者。

他所在的板塊位于合肥高新區(qū)，也是從長鑫廠區(qū)出發(fā)最快能夠抵達(dá)的核心城區(qū)之一。這里聚集著高端住宅、奧萊、購物中心和游樂場，經(jīng)機(jī)場高速前往廠區(qū)，車程僅約15分鐘。

劉強(qiáng)是合肥鏈家成交量最高的經(jīng)紀(jì)人之一，其所在門店業(yè)績?cè)诤戏守悮は?000多家門店中長期位居前10%。

在他看來，穩(wěn)定的成交量與周邊聚集的大廠密切相關(guān)。

“科大訊飛、長鑫、蔚來的員工，構(gòu)成了我們最主要的客戶群體?！眲?qiáng)說。

相比長鑫廠區(qū)所在的新橋機(jī)場板塊，他認(rèn)為，高新區(qū)在生活配套、小區(qū)品質(zhì)與教育資源上更具確定性，而近兩年房價(jià)較高峰期有所回落，性價(jià)比明顯提升，因此更受長鑫員工青睞。

“我現(xiàn)在正在談的客戶里，就有三位是長鑫員工。”

在劉強(qiáng)印象中，這些長鑫員工普遍年輕、學(xué)歷高、購買力強(qiáng)。

“年齡基本在25歲到35歲之間，收入很高。我見過月流水超過7萬元的，也有很多月收入三四萬元的，大多數(shù)是碩士及以上學(xué)歷，很多做研發(fā)的。”

除了買房，租賃需求同樣旺盛。

“前幾天有一位長鑫高管過來找房，直接租下一套四室兩廳，月租6500元，幾乎沒還價(jià)?！眲?qiáng)說。

另一個(gè)率先吃到產(chǎn)業(yè)紅利的群體，則是“二房東”。

由于長鑫、沛頓等半導(dǎo)體企業(yè)，以及蔚來等新能源車企業(yè)都將廠區(qū)布局在新橋機(jī)場附近，當(dāng)?shù)刈赓U市場近幾年異?；鸨?。

一位合肥當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士告訴記者，早在數(shù)年前，就有一批“二房東”開始在新橋機(jī)場板塊大量收房，看中的正是長鑫等產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目帶來的長期人口導(dǎo)入。

盡管長鑫自身已經(jīng)建設(shè)員工公寓，并配套了員工定向購買的住房，但圍繞晶圓廠形成的上下游產(chǎn)業(yè)鏈，以及大量服務(wù)業(yè)崗位，依然帶來了龐大的外溢租賃需求。

“很多二房東會(huì)把房子改造成‘N+1’模式，甚至每個(gè)房間都做獨(dú)立衛(wèi)生間。雖然單間租金只有500元到1000元，但他們賺的是‘N+1’的錢?！鄙鲜鋈耸勘硎?，最早入場的一批人已經(jīng)賺到了錢，而現(xiàn)在這個(gè)市場也越來越卷，很多人都在“跑步入場”。

500億元“空港小鎮(zhèn)”開發(fā)失速

如果長鑫科技成功IPO，這場造富盛宴或?qū)⒒菁皵?shù)千名員工。

但與當(dāng)年螞蟻集團(tuán)上市前夕帶動(dòng)杭州未來科技城樓市狂熱不同，長鑫所在的合肥新橋機(jī)場板塊，并未出現(xiàn)類似的大規(guī)模樓市炒作。

相較于合肥7年前寫下的“劇本”，現(xiàn)實(shí)出現(xiàn)了一些偏差。

7年前，合肥曾與長鑫有一場重磅簽約，而在那場簽約中，一家央企開發(fā)商也曾站在舞臺(tái)中央。

2019年9月，在世界制造業(yè)大會(huì)上，合肥市政府與長鑫存儲(chǔ)、華僑城集團(tuán)、北方華創(chuàng)等企業(yè)簽約，啟動(dòng)“合肥長鑫集成電路制造基地項(xiàng)目”。

按照當(dāng)時(shí)規(guī)劃，整個(gè)項(xiàng)目總投資超過2200億元，由三部分組成：長鑫12英寸存儲(chǔ)器晶圓制造基地、空港集成電路配套產(chǎn)業(yè)園，以及合肥空港國際小鎮(zhèn)。

其中，僅長鑫12英寸晶圓制造基地投資額就達(dá)到1500億元；空港國際小鎮(zhèn)規(guī)劃投資約500億元；配套產(chǎn)業(yè)園投資則超過200億元。

彼時(shí)，合肥的邏輯十分清晰：通過超級(jí)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目導(dǎo)入高收入人口，再通過人口預(yù)期推動(dòng)土地升值，最終由地產(chǎn)開發(fā)完成資本閉環(huán)。

這一模式，曾在上海張江、杭州未來科技城等區(qū)域被驗(yàn)證成功過。

7年后，合肥關(guān)于晶圓產(chǎn)業(yè)的規(guī)劃正在逐步兌現(xiàn)：萬人級(jí)廠區(qū)持續(xù)擴(kuò)張，上下游產(chǎn)業(yè)鏈不斷完善，長鑫也終于走出爬坡虧損期，并借助AI算力熱潮進(jìn)入盈利階段。

但原計(jì)劃投資500億元的“空港國際小鎮(zhèn)”，卻沒有迎來預(yù)想中的繁榮。

2023年，由于開發(fā)商華僑城與總包方之間出現(xiàn)資金問題，空港國際小鎮(zhèn)部分住宅項(xiàng)目一度停工。2026年初，該項(xiàng)目原計(jì)劃重新啟動(dòng)，但在復(fù)工前，華僑城再次被施工方起訴，理由是拖欠工程款。

與此同時(shí)，華僑城還在今年初退掉了空港國際小鎮(zhèn)二期土地。

這些土地總面積達(dá)到913畝，華僑城于2021年拿地時(shí)總價(jià)約23.04億元，而最終被合肥市政府回收時(shí)價(jià)格僅為17.25億元，僅土地部分賬面虧損便達(dá)到5.79億元。

2021年項(xiàng)目開盤時(shí)，華僑城空港國際小鎮(zhèn)新房售價(jià)約1.28萬元/平方米；如今，已交付二手房成交均價(jià)僅約7600元/平方米，跌幅接近40%。

“過去大家覺得，產(chǎn)業(yè)升級(jí)落地就一定意味著房價(jià)上漲，但長鑫的成功，恰好撞上了房地產(chǎn)下行周期?！币晃划?dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)內(nèi)人士對(duì)記者表示，“時(shí)間點(diǎn)錯(cuò)了?！?/p>

另一位深耕當(dāng)?shù)厥袌龅姆康禺a(chǎn)人士則表示，恒大在新橋機(jī)場附近項(xiàng)目的停工爛尾，也嚴(yán)重打擊了區(qū)域購房者信心。隨后多家房企爆雷，進(jìn)一步扭轉(zhuǎn)了市場對(duì)于“產(chǎn)業(yè)繁榮必然帶動(dòng)房價(jià)上漲”的預(yù)期。

產(chǎn)業(yè)仍在托底合肥樓市

不過，在經(jīng)歷三年深度調(diào)整后，合肥樓市今年已經(jīng)開始出現(xiàn)回暖跡象。

今年“金三銀四”期間，合肥二手房市場出現(xiàn)明顯“量升價(jià)穩(wěn)”。2026年3月，合肥二手房單月成交量突破1萬套，創(chuàng)近五年新高。貝殼平臺(tái)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，3月合肥貝殼二手房成交套數(shù)較2月環(huán)比增長235%。今年4月，成交量仍接近9000套，顯示市場需求依舊旺盛。

貝殼研究院合肥分院院長余路晴對(duì)記者表示，產(chǎn)業(yè)發(fā)展對(duì)合肥樓市形成了持續(xù)支撐，近幾年，產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢明顯片區(qū)的成交占比一直在提升。

“在很多區(qū)域都能看到產(chǎn)業(yè)對(duì)樓市的托底作用，比如長鑫、科大訊飛對(duì)高新區(qū)的支撐，京東方對(duì)新站區(qū)的支撐。雖然從2022年開始，合肥房價(jià)整體跟隨全國趨勢下行，但有產(chǎn)業(yè)支撐的區(qū)域，成交量始終不錯(cuò)。”

他認(rèn)為，那些缺乏產(chǎn)業(yè)支撐的板塊，房價(jià)變化往往更明顯。“而產(chǎn)業(yè)繁榮區(qū)域的業(yè)主，如果覺得虧損太多，很多人干脆不賣了，因?yàn)槌鲎庖廊荒塬@得不錯(cuò)的租金回報(bào)?！?/p>

克而瑞深度咨詢普睿安徽區(qū)域總經(jīng)理周開拓則表示，近年來合肥產(chǎn)業(yè)升級(jí)正在重塑城市人口版圖，“人隨產(chǎn)走”的趨勢十分明顯。

“‘十四五’以來，合肥戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值年均增長16.6%，近三年凈流入人口約53萬人，其中35歲以下占比超過一半?！敝荛_拓表示，在合肥高新區(qū)，隨著集成電路等產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展，已經(jīng)聚集超過5萬名碩士及以上學(xué)歷人才，這些人口的導(dǎo)入持續(xù)催生品質(zhì)化住房需求。

在他看來，“鏈主企業(yè)”正在深度重塑合肥樓市格局?！爱a(chǎn)業(yè)版圖決定人口流向，而人口流向又決定住房需求。產(chǎn)業(yè)高地，正在成為樓市中的價(jià)值高地?！?/p>

對(duì)于長鑫未來可能帶來的影響，多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，如果IPO順利推進(jìn)，未來一到兩年，合肥樓市仍有可能迎來新一輪高端改善需求釋放。

余路晴預(yù)計(jì)，隨著長鑫員工財(cái)富效應(yīng)逐步兌現(xiàn)，合肥一部分千萬級(jí)豪宅產(chǎn)品也有望被進(jìn)一步消化。

微信編輯| 格蕾絲

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