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5月28日，國務院正式印發《城市更新“十五五”規劃》，明確了“十五五”時期城市更新工作的目標指標、重點任務、重大工程和政策舉措。

靴子落地。城市更新將正式接替房地產增量開發，成為城市建設和投資的主賽道。

這是我國首個國家層面專門針對城市更新制定的發展規劃。

據央視此前報道：未來五年，我國城市更新至少完成投資15萬億元。

“十五五”城市更新：有哪些活？

《規劃》制定了2025年和2030年具體指標，如下圖：

我們說說最主要的四大板塊：

1、地下管網方面：約5萬億元

建設改造城市地下管網約77萬公里，其中燃氣管網約20萬公里、排水管網約17.5萬公里、供水管網約17.5萬公里、污水管網約10萬公里、供熱管網約12萬公里。

2、居住改善方面：

改造城鎮危舊房約50萬套（間），改造老舊小區約11.5萬個。規劃特別強調，重點對建成20年及以上的城鎮住宅小區開展專項體檢，聚焦補齊基礎設施短板、提升服務功能和環境品質。支持具備條件的樓棟加裝電梯。

3、老舊街區廠區方面：

更新改造約1500個。規劃要求“推動老舊廠區功能轉換，完善廠區及周邊配套設施，加強工業遺產保護利用，盤活閑置低效廠區、廠房和設施，植入新業態新功能”。

4、“好房子”建設：

規劃首次提出實施房屋品質提升工程，兼顧增量建設與存量更新，全鏈條提升住房標準、設計、材料、建造、運維水平，建設改造安全舒適綠色智慧的“好房子”。鼓勵居民開展既有住房裝修和局部升級改造，推廣裝配式裝修和適老化、無障礙改造。

三類項目特點不同：管網改造任務量最大、資金最可靠；老舊小區和危舊房改造面廣但模式復雜，D級危房拆除重建，C級加固改建，單體小、數量多，適合中小施工企業；老舊街區廠區改造要求市場化盤活，對運營能力要求高，接項目前需調查業主實力。

除了上面提到的板塊，還有智能建造、CIM、人工智能+等工程計劃請見原文：

https://www.gov.cn/zhengce/content/202605/content_7070539.htm

為什么說這是最“確定”的市場？

因為其他主要板塊要么確定性萎縮，要么增長空間有限。

房地產市場：2021年開發投資接近15萬億，2026年可能降到7萬億級別，幾乎腰斬?；A設施投資增速穩定在4%至5%，但受地方債務約束，大規模新上項目受管控。制造業投資主要面向工業廠房，對建筑工程拉動有限。

而城市更新正好相反，“十五五”期間年均投資3到4萬億，且仍在增長。

這個增長的確定性，來自幾個實實在在的條件：

存量基數大。全國城鎮存量住房超過4億套，其中2000年前建成的占36%以上；地下管網總里程超過500萬公里，大量管道已超期服役。

政策形成閉環。國常會通過“十五五”規劃，中辦國辦發了意見，住建部部署全面體檢。規劃還明確提出“建立房屋全生命周期安全管理制度”，包括房屋安全體檢制度、房屋安全管理資金制度、房屋質量安全保險制度三項具體制度。從中央到地方、從規劃到項目，一套長期制度已經建立。

資金渠道明確。規劃明確：中央財政支持實施城市更新行動；允許地方政府專項債券支持符合條件的項目，支持用作項目資本金；推動符合條件的項目發行基礎設施REITs；鼓勵民營企業積極參與。僅2026年一季度，城市更新專項債就發行近1200億元，同比增長7%。

各地全面鋪開。到2026年5月，至少27個省份在本地“十五五”規劃中作出部署。

對工程企業來說，未來五年的項目來源是明確的，不用再賭政策會不會變，只需要關心自己能不能接到活、能不能把活干好。

全國694城強制體檢，項目來源透明化

住建部要求地級及以上城市、縣級市（共694個）今年全面開展城市體檢，實現住房、小區、街區、城區四個維度全覆蓋。原則是“先體檢后更新，無體檢不更新”。

規劃進一步細化：建立完善“專項規劃—片區策劃—項目實施方案”的實施體系，建立城市更新項目庫，推動項目常態化儲備和動態調整。

體檢報告就是項目來源的底賬。 過去一個片區要不要改造、改哪些內容，很大程度上取決于地方領導的判斷或開發商的投資意愿，項目來源不穩定，信息不對稱。

現在，體檢報告會明確列出：哪些小區的燃氣管線老化率達到多少？哪些路段的排水管網覆蓋率低于標準幾個百分點？哪些街道缺少養老設施、停車位缺口多大？

這些問題清單就是項目庫的原料。規劃要求“以體檢找出的問題作為城市更新的重點”，沒有出現在體檢報告里的問題很難被立項。項目來源從“人說了算”變成了“數據說了算”。

這對中小企業和外地企業是重大利好。過去項目信息不透明，天然有利于與政府關系密切的大企業。現在項目信息全部公開，任何企業只要愿意花時間研究體檢報告、跟蹤項目庫，就能獲得與大型企業同等質量的市場信息。

當然，公開信息只是起點，后續的方案設計、技術能力、施工管理、成本控制仍然是競爭的關鍵。但至少，企業不再需要先認識人才能知道哪里有活。

施工企業如何抓住這個市場？

第一，盯緊時間節點。每年上半年各地開展城市體檢，下半年發布體檢報告和問題清單，隨后編制下一年度項目計劃。企業的市場人員應定期登錄目標城市住建局網站，第一時間獲取這些文件。

第二，讀懂體檢報告。拿到報告后，重點看四個維度的問題清單。管網覆蓋率低，意味著未來兩到三年該區域會有管網改造項目；老房子多，說明老舊小區改造和加裝電梯的需求集中。企業可以提前判斷哪些區域、哪類工程有機會，先把技術方案和報價準備起來。

第三，留意專項體檢。比如某個城市被列為燃氣安全重點整治地區，就會開展燃氣管網專項體檢，隨之而來的是一批集中上馬的管網改造項目，且這類安全項目資金保障力度較大。多關注住建部和省里的專項工作通知，就能提前捕捉到這些機會。

第四，對接體檢機構。城市體檢通常由規劃設計院、高校等第三方機構實施。企業可以主動與這些機構對接，交流技術，提供施工經驗和造價參考。這樣在項目還沒正式立項之前，企業就能了解問題細節，甚至參與方案設計，到了招標時自然更有優勢。

第五，關注企業轉型路徑。規劃明確提出促進房地產開發企業轉型發展、參與城市更新，同時深化住房公積金制度改革，擴大使用范圍，支持靈活就業人員參加住房公積金制度。對于傳統房企，這意味著要放下新建開發的慣性，轉向存量更新、運營服務。對于中小施工隊，規劃鼓勵居民開展既有住房裝修和局部升級改造，這是門檻低、回款快的細分市場。

結語

說到底，城市更新這個市場已經擺在明面上了。

項目從哪里來、錢從哪里出，體檢報告和項目計劃上都寫著。

企業要做的，就是把這些公開信息用好，提前準備，踏實投標。

說到底，活干得咋樣，錢能不能拿到手，這些才是真格的。

素材參考：中國政府網、新聞聯播、住建部、建筑時報等度川培訓通知導師：馮老師、曹老師、劉老師
6.12-14 廈門；6.26-28 昆明

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導師：何老師
6.27-28 廈門

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擬邀嘉賓：王鎖勞、胡彬、孫炯光等
6.27-28 青島

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謝謝你的
和愛心