5月9日，杭州、西安同日官宣全域取消限購；武漢、天津首付降至15%；深圳豪宅40分鐘售罄；上海二手房刷新近五年單日成交紀(jì)錄。

圖：20個重點城市二手房月度成交套數(shù)

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圖：2025年來20城二手房周度成交套數(shù)

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圖：2023-2026年春節(jié)假期（T+0）前后二手房周度成交套數(shù)

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與此同時，全國超六成三四線城市新房去化周期突破30個月，部分縣城商品房去化周期長達(dá)十余年，降價30%仍無人問津。這不是同一場雨。這是一個正在裂變成兩個世界的新賽道。

這可能是中國房地產(chǎn)市場有史以來，最“精神分裂”的一個五月。2026年的5月，注定被寫進(jìn)中國樓市的編年史——不是因為普漲的狂歡，也不是因為普跌的恐慌，而是因為一場史無前例的結(jié)構(gòu)性大分化，正式撕開了這個行業(yè)最后的遮羞布。

政策“王炸”頻出，但邏輯已徹底改變

五月的政策工具箱，幾乎是底朝天式的傾倒。“五一”前夕，4月28日中央政治局會議定調(diào)“努力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，扎實推進(jìn)城市更新”，直接為探底的悲觀預(yù)期踩下剎車。

歷史性時刻出現(xiàn)在5月9日：杭州、西安同日官宣全域取消限購，外地人不再需要社保個稅證明，不限套數(shù)、不限區(qū)域。僅五月前9天，全國18城密集發(fā)布22條穩(wěn)樓市政策，涵蓋限購松綁、限售取消、公積金提額、購房補貼等全維度。截至目前，除北京、上海、廣州、深圳四大一線城市外，全國熱點二線城市已基本全面退出限購政策。

但請注意，這一輪松綁和過往二十年所有的“強刺激”有著本質(zhì)區(qū)別。中央定調(diào)清晰的三個字是——“托而不舉”。不搞全國普漲，只托核心資產(chǎn)與剛需保障，嚴(yán)防風(fēng)險擴散。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉一語中的：當(dāng)下的核心特征是“結(jié)構(gòu)性分化、溫和企穩(wěn)”。“閉眼買、躺著賺”的時代，在政策端就已經(jīng)被永久性終結(jié)了。

一線城市的“結(jié)構(gòu)性春天”：回暖真實，但盛宴并非人人有份

當(dāng)聚光燈打在一線的成交爆發(fā)與豪宅秒光上時，一場極其“挑剔”的復(fù)蘇正在上演。

4月份，一線城市二手住宅價格環(huán)比上漲0.4%，新房價格環(huán)比上漲0.1%。上海以0.7%的二手房環(huán)比漲幅領(lǐng)跑全國70城，連續(xù)三個月居首。市場熱度從成交量上更為直觀：4月上海二手住宅成交3.1萬套，創(chuàng)近五年新高；5月10日單日網(wǎng)簽1664套，繼4月11日的1632套后再度刷新近五年單日紀(jì)錄。北京、上海5月前24天二手房成交量同比分別增長15%和29%。中指研究院指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶指出，低總價、小戶型房源是本輪修復(fù)的核心支撐，說明二手房價格調(diào)整后的性價比優(yōu)勢，正有效激發(fā)剛需入場。

圖：北京、上海二手商品住宅周度銷售

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深圳的劇本則更加“狂飆”。據(jù)深圳貝殼研究院監(jiān)測，截至5月27日，5月深圳新房住宅成交量達(dá)3970套，同比暴增51%；二手房住宅成交量達(dá)5006套，同比增長21%；一二手合計成交8976套，同比增33%。“日光”盤成為熱度的最直接注腳：5月3日光明區(qū)龍湖觀萃苑92套房源當(dāng)日售罄；5月23日中信城開信悅灣78套海景大平層半小時秒光；同日觀潮項目40套198-257平方米房源開盤即空。樂有家研究中心監(jiān)測顯示，二手房平均議價率已從2025年底的11.2%回落至9.3%，購房者不再執(zhí)著于大幅砍價。

圖：深圳、廣州二手商品住宅周度銷售

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但最殘酷的真相，恰恰藏在深圳內(nèi)部。 福田區(qū)房價暴漲10.47%，部分核心區(qū)千萬級二手房成交同比激增120%；而遠(yuǎn)郊、外圍片區(qū)跌幅超15%，龍華區(qū)反而下跌2.43%。天堂與地獄，在同一個城市同時上演。這給所有投資者上了沉重一課：即便在一線城市，閉眼買也是致命錯誤。選對板塊，才是活下去的唯一法則。

二線城市的“分裂迷霧”與三四線的“流動性冰封”

強二線城市正處在“冰火兩重天”的旋渦中。杭州、成都等人口持續(xù)流入的城市，核心區(qū)新盤“日光盤”重現(xiàn)，改善型房源供不應(yīng)求。數(shù)據(jù)顯示，4月杭州新房價格環(huán)比上漲0.4%，與上海并列70城前三。但更多的弱二線城市，遠(yuǎn)郊盤以價換量仍難以去化。同一個城市里，日光盤與陰跌盤并存，已不是簡單的城市間分化，而是板塊間的極致割裂。

而當(dāng)所有目光聚焦于一線回暖時，另一個世界正滑向更深的冰窖。全國超過六成的三四線城市新房去化周期突破30個月，部分縣城商品房去化周期長達(dá)十余年，“降價走量”成為唯一選項，但“量”根本走不動。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)印證了這一悲歌：4月三線城市二手房價格環(huán)比下降0.3%，同比跌幅深達(dá)6.3%。土地市場上，1-4月全國住宅新開工跌幅接近24%，房企收縮投資、減少拿地，行業(yè)投資端持續(xù)走弱。

多空激辯：樓市到底觸底了嗎？

在冰與火共生的背景下，國際投行間的分歧愈發(fā)激烈，這恰恰拼湊出中國樓市最真實的圖景。

中金公司旗幟鮮明看多，認(rèn)為北京、上海樓市拐點已確認(rèn)，兩地房價有望年內(nèi)轉(zhuǎn)漲。核心邏輯基于供給側(cè)自然出清驅(qū)動的止跌回穩(wěn)信號，高頻的掛牌量、交易量、去化周期等指標(biāo)已進(jìn)一步印證其判斷。

摩根士丹利則明確謹(jǐn)慎。根本擔(dān)憂在于基本面：1-4月全國新房銷售面積同比仍跌10.2%，新房端尚未走出下行通道；二手房以價換量的火熱未能有效傳導(dǎo)至新房，置換鏈條閉環(huán)斷裂；三四線庫存高企、居民收入預(yù)期不穩(wěn)，樓市內(nèi)生復(fù)蘇動力嚴(yán)重不足。

把兩派觀點合在一起看，答案呼之欲出。 中金看的是核心都市圈、頭部的反彈；大摩看的是廣袤腹地、底層的深寒。他們都沒錯，只是這早已不是一個統(tǒng)一的市場。結(jié)構(gòu)性分化，才是未來數(shù)年唯一確定的走勢。 樓市已徹底告別全民普漲的周期，買房邏輯將從“閉眼囤房保值”徹底轉(zhuǎn)向“選城市、挑地段、重配套”，城市與板塊間的分化只會越來越殘酷。

十字路口：在裂開的賽道里，重新學(xué)會“選擇”

五月的樓市用最直觀的方式告訴每一個參與者：同一個中國，已經(jīng)裂變成兩種截然不同的資產(chǎn)世界。隨著保障房、人才公寓大規(guī)模落地，剛需居住需求被保障性住房分流，商品房正回歸居住與改善屬性。

表：上海二手房環(huán)線、建成年代銷售

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對于普通購房者而言，財富的重新配置已經(jīng)啟動：剛需自住群體，若立足一二線核心城市，收入穩(wěn)定、首付充裕，當(dāng)下市場議價空間充足，正是淘選高性價比核心區(qū)房源的機會窗口；三四線剛需，優(yōu)先選擇城區(qū)配套成熟的現(xiàn)房，堅決遠(yuǎn)離遠(yuǎn)郊期房的美好藍(lán)圖；手握多套劣質(zhì)房產(chǎn)的投資者，趁每一次政策窗口果斷出清縣城、遠(yuǎn)郊資產(chǎn)，優(yōu)化配置。

“閉眼買房就能躺賺”的時代結(jié)束了，但這并不意味房子失去了價值。它意味著——選擇本身，已經(jīng)變成了比努力更重要的核心能力。

以上內(nèi)容根據(jù)公開報道整理，僅供參考。