過(guò)去十幾年買房躺賺的神話，估計(jì)不少人都聽過(guò)。甭管是一線老破小還是縣城新盤，只要敢上車，基本都能賺得盆滿缽滿，多買一套就多一條進(jìn)錢路子這話，沒人不信。可到了這會(huì)兒，老黃歷早就翻篇了。現(xiàn)在手里捏著兩套以上房子的朋友，估計(jì)私底下都在打鼓，這接下來(lái)到底該咋辦？

咱們先說(shuō)說(shuō)上面定的調(diào)子，現(xiàn)在已經(jīng)從早兩年的止跌回穩(wěn)，變成了穩(wěn)定市場(chǎng)盤活存量?jī)?yōu)化供給。說(shuō)白了就是，不會(huì)讓樓市塌，但也不可能再放水把價(jià)格抬起來(lái)。普漲的好日子真的過(guò)去了，以后就是明顯的分化，核心城市核心地段還能撐住，遠(yuǎn)郊偏遠(yuǎn)盤只會(huì)越來(lái)越?jīng)]人接盤。這信號(hào)說(shuō)白了就是給多套房家庭敲了個(gè)警鐘。

現(xiàn)在法拍房數(shù)量這兩年一直往上漲，里邊一多半都是當(dāng)年高杠桿囤房的人，扛不動(dòng)月供被銀行低價(jià)拍走，最后征信還留了污點(diǎn)。空著不住的老房子，每個(gè)月物業(yè)費(fèi)取暖費(fèi)一分不少交，大把錢全鎖在鋼筋水泥里，連點(diǎn)穩(wěn)健理財(cái)?shù)睦⒍假嵅坏健７績(jī)r(jià)不漲本身就是虧，不少人房子沒買錯(cuò)，錯(cuò)就是錯(cuò)在賣晚了，這話扎心但實(shí)在。

接下來(lái)兩三年，手里兩套以上房子的家庭，到底該怎么守怎么退？我跟做地產(chǎn)研究的朋友聊了好多次，大家共識(shí)都很統(tǒng)一，有三件事碰都不能碰，碰了很容易傷元?dú)狻?/p>

如果是為了自己住得舒服，換大點(diǎn)的或者換學(xué)區(qū)房，那啥時(shí)候買都不虧。可要是你還想著政策松綁了趕緊抄底，那這念頭可得趕緊掐滅。政策松綁是為了穩(wěn)市場(chǎng)消化庫(kù)存，托住剛需和改善，不是給炒房客發(fā)入場(chǎng)券，這完全是兩回事，千萬(wàn)別搞混。

現(xiàn)在全國(guó)住房整體已經(jīng)供大于求，人口增速放緩，年輕人結(jié)婚生娃的意愿也在往下走，剛需的池子越來(lái)越小。非核心城市非核心地段的二手房，從掛牌到成交，等個(gè)八到十八個(gè)月都是正常的，能不能脫手全看運(yùn)氣。手里攥著現(xiàn)金，好歹還有回旋的余地，錢全砸進(jìn)房子里，主動(dòng)權(quán)就不在你自己手里了。

不少家庭手里攥著兩三套老房子、縣城房、遠(yuǎn)郊空置房，年年不漲價(jià)，租也租不上價(jià)，掛出去大半年沒人問(wèn)，可就是舍不得降價(jià)賣。總在心里念著，萬(wàn)一哪天漲回去了呢？這種心態(tài)真的太熬人了。有幾類房子，以后只會(huì)越來(lái)越燙手，大家心里得有數(shù)。

第一類就是沒學(xué)區(qū)沒地鐵沒配套的老破小，房齡超過(guò)二十年，戶型老，沒電梯沒物業(yè)，年輕人寧可在外邊租新房，也不肯買這種房子住。第二類就是三四線城市和小縣城的遠(yuǎn)郊新房，現(xiàn)在人口都往省會(huì)和都市圈走，本地沒有新增人口接盤，長(zhǎng)期就是陰跌的命。第三類就是商住公寓、loft還有小產(chǎn)權(quán)房，稅費(fèi)高落不了戶，二手根本沒流動(dòng)性，砸手里是常有的事。第四類就是偏遠(yuǎn)的文旅度假房，離主城區(qū)動(dòng)輒一兩個(gè)小時(shí)車程，一年住不了幾天，租金低得可憐，想賣根本沒人接。

這幾類資產(chǎn)有個(gè)共同點(diǎn)，攥得越久，包袱越重，早一天脫手就早一天止損。哪怕少賣一兩成，落袋的現(xiàn)金也比紙面的市值實(shí)在多了。

早年大家玩的以租養(yǎng)貸以貸養(yǎng)貸，那是建立在房?jī)r(jià)一直漲的基礎(chǔ)上。現(xiàn)在房?jī)r(jià)不漲甚至往下走，這套玩法就是慢性中毒。現(xiàn)在多數(shù)城市的住宅租金回報(bào)率連2%都達(dá)不到，房貸利率再寬松也在3%以上。月租根本不夠覆蓋月供，房子越多，每個(gè)月往里貼的錢就越多，這哪是什么資產(chǎn)，明明就是個(gè)無(wú)底洞。

這幾年各行各業(yè)都不再高速增長(zhǎng)，收入的不確定性大家都能感覺到，萬(wàn)一碰上失業(yè)降薪或者家里突發(fā)狀況，多套房家庭最怕的不是少賺錢，是現(xiàn)金流直接斷掉。該做的就是別新增房貸別再加杠桿，存款留夠，別把現(xiàn)金流透支到極限。那些長(zhǎng)期租金覆蓋不了月供，年年都在虧錢的房子，該割肉就果斷割肉，少賣一兩成，也比拖到最后輸光了強(qiáng)。

今年以來(lái)，公積金貸款額度、首付比例還有房貸利率都在不同程度下調(diào)，一線城市的限購(gòu)也松了點(diǎn)。猛一看覺得是利好，仔細(xì)琢磨就能明白，這些動(dòng)作都是給真正的剛需和改善讓路的，不是給投機(jī)客鋪紅毯。不少庫(kù)存壓力大的城市，地方政府還在收儲(chǔ)存?zhèn)渥霰Ｕ戏俊?/p>

以后保障房和商品房會(huì)是兩套并行的體系，普通商品房的稀缺性早就沒以前那么高了。在這個(gè)大背景下，多套房家庭還想著靠囤房翻身，基本沒啥可能。要保住自己的家底，靠的是清醒的判斷力，不是賭一把的勇氣。

房產(chǎn)的下半場(chǎng)，拼的不是你有多少套房子，拼的是你房子的質(zhì)量。過(guò)去多買就贏的經(jīng)驗(yàn)早就不靈了，現(xiàn)在是少錯(cuò)才對(duì)的邏輯。誰(shuí)能早點(diǎn)把劣質(zhì)資產(chǎn)剝離出去，把負(fù)債理清楚，把現(xiàn)金流守住，誰(shuí)就能護(hù)住自己大半輩子攢下的家底。

誰(shuí)還在盲目囤房，死扛貶值資產(chǎn)，加著杠桿賭行情，誰(shuí)就很可能在這一輪分化里被甩下車。能給一個(gè)家真正安全感的，從來(lái)不是抽屜里那幾本房產(chǎn)證，是你手頭隨時(shí)能拿出來(lái)用的現(xiàn)金，是看清形勢(shì)的判斷力，是說(shuō)變就變的決斷力。

守住這三件事不做，今明兩年咱們普通家庭，腳下的路至少能踩得踏實(shí)一點(diǎn)。日子是自己過(guò)的，賬也得自己算清楚。

參考資料：人民日?qǐng)?bào) 推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過(guò)渡