每一個樓花，都是獨一無二的。這里是樓花網。

萬萬沒有想到，連優雅的綠城也那么卷。

6月2日，北京大興區三合莊0188號地土拍，綠城當天拿地，當天出圖，相隔約5個小時。

這種速度與激情，在北京樓市是很罕見的。

兩年前，北京還有一個更夸張的案例：門頭溝的長安華曦府，在土拍之前，設計方案已公示了。

在單盤主義時代，開發商參拍土地之前，方案其實早已做好。

綠城這次出圖如此神速，是源自對方案的自信。

0188號地，不僅數字吉利——“你要發發”，地塊素質也非常好。

拋開地段不說，它是花姐創立京城樓花兩年多來，見到最亮眼的地塊，沒有之一。

它在調規之后，竟然做到了360度被綠地包圍。更難得的是，它南北紅線與建筑的距離，分別達到了100米和59米。

不僅如此，這塊地的容積率只有1.8、限高36米。如果沒有特別需求，它幾乎不用做建筑退讓。

花姐認為，0188地塊的氣質上，就很綠城，充滿豪宅教父宋衛平的詩情畫意。

被綠地360度包圍

自0188地塊上架后，花姐對它充滿了期待。

但，打開它的規劃圖那一刻，一片復印底色，甚至不太清晰的畫面，拉低了項目的第一印象。

不過，大興樓市的總平圖，大致都是這種款式，不能怪綠城，更不能怪中建標準設計院。

在0188項目上，綠城規劃了8棟洋房，9-11層，共388戶。

整體上，以行列式布局南北只排兩排樓，西面的5號樓與東面大門呼應，形成一個圍合小區，大概是為了講風水，聚氣吧。

這種樓棟排列，很工整，讓小區的園林景觀很完整，建筑像從公園里生長出來的。

它的外環公園綠地，約1.95公頃，8棟住宅占地約0.3公頃——小區內綠地約1.8公頃，加在一起的綠地約3.75公頃。

用地上建面3.96萬平米去算，實際容積率僅1.06

一個剛需樓盤，容積率竟然低至如此！

如果順著0188地塊再往西，便是興旺公園，進一步增加了它的居住的舒適度。

當然了，這塊地也有一些缺陷。

例如，它在南五六環中間，東距地鐵4號線清源站1.4公里，西距京山鐵路150米、距京滬高鐵390米，噪音還是蠻大的。

第一排房子退線之謎

在土拍前夕，0188地塊調過規。

核心的變化是：地形從正方形變成倒梯形，面寬加長，且地塊往南移了15米——北面綠化帶達到35米。

經過這次調整，0188地塊的參數，接近完美。

它的用地紅線，北距大興星光城約56米，南離曉月和風約72米至89米。

按照常理，綠城在0188地塊上，完全可以不受退距影響。

但，它在圖紙上，硬是將南面的建筑，退線了12.08米。

為什么綠城會主動做這個犧牲呢？

花姐猜測，大概率有兩點：

1、想讓第一排房子離停車場遠一點——距離31米至42米，和小區內的房子做到價值平權。

2、利用這個退線空間，把雨水調蓄池、燃氣調壓柜、化糞池、電動自行車停車場、地下自行車坡道、社區綜合用房人行出入口等，全部裝進去。

當然了，即便第一排房子退線12.08米，與后排的樓間距也達到了70.08米，尺度非常大。

有設計師表示，為什么綠城沒有將樓棟做梅花樁布局？這樣可以增加更多端戶、視野更好。

每種設計手法，皆有優劣勢，取決于開發商掌舵者的審美。

四個設計小細節

綠城0188地塊設計圖，還有幾個小設計細節，花姐拎出來單獨講。

1、交通動線

雖然被綠地包圍，但只在東面和西北角開了口子。

它的東面，交通動線很復雜，人行主入口、兩個車庫出入口（相距30米）、兩個消防出入口，混在在一起，會不會不太安全呢？

西北角的歸家動線，倒是蠻美好的，穿過一條彎彎的小路，進出欣賞美景。

2、實土綠地

0188項目的圖紙上，最顯眼的是白色的長方形：實土綠地。

南北長35米、東西長26米，面積約900平米。這里將會種上大樹，是小區的園林景觀中心。

基于此，2#成了小區的樓王。

3、層高

花姐推測，它的1#和4#首層架空層的層高為4.9米；1#、3#、4#、5#、6#、7#和8#的層高為3米；2#樓王的層高為3.1米。

它的入戶大堂非常高，達到6.25米，算是豪宅的配置。

4、地下輪廓線

6#、7#和8#的地下輪廓線很奇怪，南向為啥各要凸出一塊？地下輪廓線之外的區域，是實土，意味著綠化更好？

大興樓市首個內嵌陽臺

與兄弟樓盤曉月和風比，三合莊項目的戶型明顯小了許多。

它的戶型分三個面積段位：77平米、99-105平米、119平米。

其中99平米因贈送手段的不同，又延伸出102平和105平，內部結構都一樣。

1、77平米，南向兩面寬三居。分布在1#、4#、5#、6#東單元及8#西單元，共152戶，占比39.18%；

2、99平米，南向三面寬三居。分布在3#、7#，8#中間和東單元，以及6#中間和西單元，共196戶，占比50.52%；

3、119平米，南向三面寬四居。分布在2#，共40戶，占比10.31%。

從平面圖上看，綠城0118項目的贈送手段主要分三種：1、內嵌陽臺，進深1.8米；2、設備平臺，進深1.2米；3、飄窗。

這種贈送手法，在大興樓市有一個最大的突破，那就是首次出現了內嵌式陽臺，計一半面積，封閉。

之前，大興樓市的主流贈送方式，以奇偶或開敞陽臺為主。

此外，綠城0118項目的北向設備平臺，或將封閉進室內。中建壹品6038項目，是大興區的第一個吃螃蟹者。

整體看，0118項目的實際得房率，在90%左右。

有關它的售價會是多少？

可以參照2023年開盤的曉月和風，主力建面88-176平方米，累計網簽920套，去化超九成，成交均價5.16萬元/平米。

如果0188項目按這個價賣，樓面價2.3萬元/平米，綠城的利潤是很豐厚的。

花姐點評

一年半前，綠城在北京風光了一把。

它操盤的和樾玉鳴，一鳴驚人。單價10.5萬元/平米，開盤基本賣光。

那次拿地，完全憑運氣。但，綠城就是運氣那么好！

一晃，一年半過去了。綠城在京，只有大興區的曉月和風在賣，且是現房。

它繼續補倉。在5月底的豐臺蒲黃榆0017土拍上，綠城閃現過身影，但沒有斬獲。

0188地塊從調規到底價成交，綠城是做足了功課，志在必得。

雖說大興樓市不太景氣，庫存加即將上新項目的套數達到5000套，但有好產品，依然是有客群的。

綠城篤定了這一點。

當然，大興區也給它開出了最好的條件。

沉寂許久的大興區樓市，是時候需要雄起一把了，花姐希望綠城能開一個好頭。