2026.06.09

本文字數：3177，閱讀時長大約5分鐘

作者 |洪加健 張玉燕 顧鈺雯

當前，房地產市場處于深度調整期，部分房企債務違約引發的樓盤爛尾問題，再次將施行近三十年的商品房預售制度推至輿論中心。

我們認為，爛尾之錯不在預售制度本身。當前各地實行了預售資金監管，但從根源上防范風險，必須看清一個更根本的設計缺陷——期房交易中，購房者在簽訂合同時便被要求付清全部房款，而開發商幾乎零成本地提前占有了本不屬于自己的巨額資金。這才是風險蔓延的真正起點。

本文提出以“預售時支付定金，交房時付全款”為核心的改革方案，將風險消滅在制度設計層面。

爛尾根源：預售即收全款

商品房預售制度設計之初，意在拓寬房企融資渠道，加快住房供給。預售本身只意味著允許開發商在房屋建成前出售，并未強制要求購房者一次性付清全款。然而三十多年的市場運行，已經形成了一種異化的慣例：購房者簽訂預售合同后，須付全款或通過首付加銀行按揭的方式付全款。這種“預售即收全款”的模式，把預售變成了事實上的“遠期全額預付”交易，由此衍生出一系列弊端。

其一，風險分配極度不公。購房者在未見到一磚一瓦時，就承擔了全部資金風險。巨額房款瞬間從個人賬戶劃入開發商口袋，一旦項目爛尾，掏空積蓄的普通家庭就成了房企冒險失敗的買單人。

其二，開發商提前“落袋為安”，履約激勵嚴重削弱。交房是開發商最主要的合同義務，但在收齊全款之后，該房款產生的約束力瞬間消失。開發商賬上趴著的巨額現金，誘使實控人抑制不住投資沖動——高價拿地、跨界擴張、海外并購，而真正需要按期交付的工程項目，反而失去了應有的關注。許多銷售一空的“日光盤”本身不缺資金，但最終爛尾，恰恰是因為銷售回款已被挪作他用，項目公司成了空殼。

其三，破壞了市場交易的基本公平。商品房消費者不是投資者，本應承擔最低市場風險，基本的經濟邏輯是“錢貨兩清”，消費者花一份錢，買一份貨。但“預售即收全款”卻制造了相反的結構：開發商未交付任何完整產品，卻已收到全部對價；購房者尚未看到產品，就已付清貨款，喪失了一切博弈和制約的籌碼。買賣雙方的權利義務出現根本性失衡，購房者在商品房交易中長期處于弱勢的地位。

其四，銀行體系被深度捆綁。銀行項目貸款有土地和房地產在建工程抵押，看似安全，但銀行抵押權又因法律規定“商品房消費者優先權”“建設工程價款優先受償權”優先于抵押權的沖擊，一旦爛尾，甚至全部出售后，形成“放貸時看似安全、出險后血本無歸”的困境。此種困境也侵蝕了債權人對民法體系中抵押權對債權起擔保作用的預期。

很多人將爛尾歸咎于開發商的資金歸集（資金池）操作。資金歸集確實起到了推波助瀾的作用——項目公司收取的預售款被歸集到集團總部，用于體系內調配，放大了風險傳染，現有的對“售房資金”監管也建立在這個邏輯的基礎上。但資金歸集之所以能夠發生，恰恰是因為開發商已經通過“預售即收全款”占有了巨額現金。若預售時只能收取少量定金，根本無資金可歸集，又何來挪用？因此，真正需要根治的，不是資金歸集這種表象，而是讓開發商在交房之前，沒有機會拿到本不屬于自己的大額資金。

從被動救火到主動預防

既然“預售即收全款”是風險之源，那么最簡單的解決思路就是廢除預售、轉入現房銷售。但現房銷售會拉長銷售周期，增加項目運營成本，這些成本最終仍會轉嫁給購房者，且不利于住房供給的效率。預售制度本身并非原罪，改革方向應是讓它回歸“預售”本質——提前確定買家，但不過早交付全部對價。基于此，我們提出以“交房付款”為核心的改革方案，引入銀行獨立保函機制，保障施工方利益，形成各方相互制約的閉環。

第一，規定預售付款上限。開發商在簽訂預購合同時，最多只能向購房者收取不超過總房價20%的定金，剩余購房款（含銀行按揭貸款部分）必須在開發商實際交付房屋后才可收取。20%的上限既能鎖定真實交易、防止購房者隨意違約，又能使購房者手中持有絕大部分房款，形成督促開發商按約交房的強大約束。

第二，由開發商以土地和在建工程作抵押，向銀行申請開立一份以工程總承包商為受益人的獨立保函。該保函載明：只要總承包商完成施工、交付驗收合格的工程，銀行即負有支付剩余工程款的義務。這相當于將開發商的付款信用，替換為銀行的付款信用，從而化解工程款拖欠這一長期頑疾。

第三，開發商申領預售許可證時，承諾購房者交付的定金及交房時收取的房款，存放于開具獨立保函的同一家銀行賬戶，由該銀行進行監督，專項用于支付工程建設款項。銀行出于自身保函責任的考慮，將會自發審慎地監督每一筆工程款的撥付——每對施工方支付一筆合格工程進度款，就等于為自己解除了對應額度的保函責任，也確保了銀行的土地及在建工程抵押權的擔保預期，減少了建設工程價款優先受償權對抵押權的侵蝕。監管因此不再是外部強加的行政任務，而是內化為銀行自身利益的一部分。

第四，縮短監管周期，提高監管專注力。最為關鍵的監管時期為交房期間，開發商收取的剩余購房款必須進入保函銀行的賬戶，監管期限較短，有利于銀行在短時間內投入更多人力，并保持監管的專注力。

第五，工程竣工、總承包商向開發商交付合格工程之日，也正是開發商應當向購房者交房之時：一方面，保函項下支付工程款的條件成就，銀行有義務結清剩余工程款；另一方面，開發商有權向購房者收取剩余的全部購房款。該筆巨額房款進入保函銀行賬戶后，銀行優先扣除應付工程款以解除自身保函責任，隨即辦理解押手續，余款歸開發商自由支配。整個流程中，交房、付款、支付工程款、解除抵押環環相扣，沒有一個環節能讓開發商提前占用巨額資金，也就不可能發生“爛尾而錢沒了”的情況，也保護了銀行的利益。

上述方案以“釜底抽薪”的方式，從根本上消除了爛尾樓滋生的土壤，帶來的正面影響是多方面的。

對購房者而言，終于回歸“花一份錢、得一份貨”的消費常態。在交房之前，購房者僅支付少量定金，自身風險可控；即使出現最壞情況，因大部分房款仍在購房人手中，樓盤仍有重組繼建可能，無需背負百萬貸款卻無房可得的絕望。

對銀行而言，一方面通過獨立保函保障了工程款的支付，避免了爛尾；另一方面，交房后購房款先用于清償工程款、解除保函責任，銀行對土地的在建工程抵押權得以安全實現。銀行對房地產行業的授信將回歸商業邏輯。

對施工方而言，獨立保函幾乎提供了零風險的收款保障。以往，開發商憑借優勢地位拖延結算、拒付工程款。現在只要交付合格工程，工程款就能按時足額到位，建筑行業的營商環境將得到顯著凈化。

對開發商而言，融資成本有望下降。獨立保函屬于銀行的表外承諾業務，費率通常低于貸款利息；同時因提前收到的資金大幅減少，開發商實際負債率也更真實，整個開發周期的財務安排更為健康。開發商的自發注意力也將從“資金騰挪”回歸到工程進度和品質上。

對政府監管部門而言，復雜的預售資金監管體系可以大幅瘦身。因為資金在交房前根本不在開發商賬上，不需要設置漫長的監管周期和大量的核查人力。

應急手段不能代替制度變革

在風險集中暴露之際，壓實地方政府責任、強化預售資金監管、建立房地產項目“白名單”等舉措，對于穩定社會預期、推動“保交樓”起到了積極的階段性作用，但遠非改革方向。

治本之策，在于回答一個核心問題：如何在保留預售制度效率的同時，確保購房者在收房前仍保有主動權？

答案并不復雜——讓交易回歸常識。市場經濟的精髓在于權責對等、風險與收益的匹配，這些常識在曾被速度和規模掩蓋的房地產黃金時代，一度被淡忘。交房時才付大部房款，讓開發商自發地為交付合格房屋而全力以赴；用獨立保函來保障施工方的權益，斬斷工程款拖欠和爛尾的鏈條。把風險的閘門前移，讓市場每一個參與者利益一致、相互制約，最終把“保交樓”從一個沉重的外部任務，變成一套內生的、自我運行的機制。

（作者系北京大成南通律師事務所律師）

微信編輯| 夏木

：bianjibu@yicai.com

：business@yicai.com