北京
“成交速度回到了去年12月以來的最高點。”在美國房地產市場經歷了一個沉悶的春季開局后，這份最新出爐的數據，讓不少緊盯房貸利率的分析師措手不及。周二，全美房地產經紀人協會（NAR）公布了5月份的二手房銷售報告，月度和年度銷量雙雙錄得3.2%的漲幅。一個更值得玩味的細節是，這個遠超預期的結果發生在一個房貸利率依舊居高不下的窗口期。
我們來拆解一下這份報告的核心數據。經季節性調整后的年化銷量達到了417萬套，這個數字不僅環比4月增長了3.2%，也比去年同期增長了3.2%。而在報告發布前，FactSet追蹤的經濟學家普遍預期這個數字只會停留在407萬套的水平上。這是需求的集中釋放，還是短暫的數據擾動？至少從地域上看，這波回暖并非雨露均沾。
把視線從全國拉近到區域層面，你會發現復蘇的步調并不一致。NAR的數據顯示，中西部、南部和西部地區的銷售額相比去年同期都有所攀升，但東北部卻掉了隊，成為唯一出現同比下滑的區域。這種地域間的溫差，往往比宏觀均價更能反映真實的購買力流向。
現階段，美國二手房市場的冷熱分化愈發值得玩味。一邊是持續高燒的房價。5月份，全美二手房售價中位數同比上漲1.3%，觸及42.93萬美元。NAR特別指出，這標志著房價已經實現了連續35個月的同比上漲。這是一個令人咋舌的紀錄，意味著在長達近三年的時間里，購房者面對的賬單每個月都在變貴。
而另一邊，則是被壓抑許久的庫存與交易節奏。回顧過去一年，從2023年以來，二手房的年化銷量大多在400萬套左右徘徊。這個數字不僅遠低于約520萬套這一更貼近歷史常態的水平，甚至在2022年房貸利率開始從疫情低點攀升后，整個市場就陷入了曠日持久的低迷。去年全年的二手房銷售基本持平，創下了近30年來的最低谷。
所以，5月的這一躍才顯得格外刺眼。這并不符合傳統的邏輯推演，因為春季的房貸利率并沒有給出友好的信號——事實上，利率在春季的大部分時間里都在走高，只是相較于去年同期還處于相對低位。在一個被高利率和低庫存雙重夾擊的市場里，任何細微的波動都值得被放在顯微鏡下審視。今年以來，二手房銷售一直顯得動力不足，前三個月的銷量同比全面下滑，4月份也僅僅是勉強持平，而5月卻突然打破了僵局。
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