北京
4月房貸利率那一點微小的回落，像一塊投入平靜湖面的石頭，激起的漣漪比多數人預想的大得多。
全美房地產經紀人協會（NAR）周三發布的數據顯示，5月成屋銷售較4月增長3.2%，經季節調整后的年化數據達到417萬套。而在此之前，經濟學家們的普遍預期是——增長不到1%。實際數字是預期的三倍多。和去年同期相比，銷量同樣高出3.2%，這是自去年12月以來最強的銷售節奏。
時間線得往前倒一倒。成屋銷售統計的是過戶數據，這意味著5月過戶的這批房子，合同大多是在4月簽下的。4月發生了什么？3月初房貸利率因為伊朗局勢出現過一波急漲，但到了4月開始小幅回調。買方抓住了這個短暫的窗口。
NAR首席經濟學家Lawrence Yun在聲明中把原因歸結為一點：負擔能力的改善。“改善的負擔能力正在推動這波勢頭，”Yun表示，“即使房貸利率相比年初有所回升，它們仍然低于一年前，并且基本處于長期歷史均值水平。在大多數地區，收入增長也以微弱優勢跑贏了房價上漲。”這句話的信息量不小——利率不是絕對值的低，而是相對值的合理；工資增長雖然只是“微弱優勢”，但方向是對的。
庫存也在動，但別高興太早。5月待售庫存環比增加3.3%，達到155萬套，比一年前多出不到1%。按照當前的去化速度，這相當于4.5個月的供應量。什么概念？6個月才算買賣雙方勢均力敵的平衡線。4.5個月，天平仍然牢牢壓在賣方這邊。緊俏的供應之下，價格只有一個方向。5月成屋中位價達到42.93萬美元，同比上漲1.3%，創下歷年5月的歷史新高。
Yun還拋出一個讓人安心的數據點：所有房屋銷售中，只有1%涉及止贖或“水下”情況——也就是賣房款根本覆蓋不了未還貸款余額。“這說明房主們的財務基礎相當穩固。”這和2008年那場危機的底層邏輯截然不同，當時大量強制拋售把整個市場拖進深淵。
市場的撕裂感在價格分段數據里格外扎眼。百萬美元以上的高端住宅，銷量同比跳升11%，這部分市場供應相對充足，買家對利率波動也沒那么敏感。而10萬到25萬美元區間的低端房源，銷量反而跌了5%。想上車的人多，能上車的車卻少了。
一個值得關注的信號來自首次購房者。5月份這一群體占比回升到35%，比4月的33%和去年同期的30%都高。年輕人沒有退出市場，只是在等待時機。房屋在市場上停留的平均時間為29天，比3月的32天更快，但比2025年5月的27天稍慢。全現金交易占比約四分之一，略微低于去年同期，說明杠桿買家正在重新入場。
4月利率回調這個窗口能開多久，沒人知道。但至少5月的數據說明了一件事：被壓抑的需求不是消失了，它們只是在等一個理由。
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