近期不少行研報(bào)告判斷房地產(chǎn)已調(diào)整到位，市場正步入止跌回穩(wěn)。

但房地產(chǎn)新增信貸數(shù)據(jù)并不支持這一判斷，新增房地產(chǎn)貸款占比從峰值的39.2%降至-3.11%，行業(yè)從吸納信貸轉(zhuǎn)向凈償還。

一個仍在凈償還貸款的行業(yè)，很難說已經(jīng)站穩(wěn)了。

房地產(chǎn)新增貸款從四成到負(fù)值。

2018年一季度，新增房地產(chǎn)貸款占新發(fā)放貸款的比例為39.2%。2026年一季度，降至-3.11%。2023年三季度首次轉(zhuǎn)負(fù)（-0.17%），2025年四季度觸及-6.05%，此后連續(xù)在負(fù)值區(qū)間運(yùn)行。

新增房地產(chǎn)貸款已持續(xù)低于到期償還量，行業(yè)整體處于凈償還狀態(tài)。

討論地產(chǎn)調(diào)整是否到位，不能只看全國平均數(shù)據(jù)。中國的經(jīng)濟(jì)問題是結(jié)構(gòu)性問題，是K型分化問題，不同城市、不同區(qū)域之間的差異，往往被總量均值數(shù)據(jù)所掩蓋。

與其用某些“我覺得”“我觀察身邊”“我感覺”，不如找一個具體的城市，用公開數(shù)據(jù)說話。

上海作為全國樓市風(fēng)向標(biāo)，上海市房屋管理局能夠公開日頻的交易數(shù)據(jù)，這些數(shù)據(jù)的分析比追蹤月度的全國抽樣平均值更有參考價值。

樓市政策調(diào)整后供需失衡加劇，購房者數(shù)量小幅攀升，但掛牌數(shù)量增加更甚，銷售比斷崖式回落。

衡量市場熱度，不能只看成交量的絕對值，需要觀察成交量與可售庫存之間的比例關(guān)系。上海一二手房簽約總量與同期可售庫存的比值，反映的是當(dāng)前供給被消化的速度。

2023年9月至2024年6月，該比值多數(shù)時間維持在8%至12%區(qū)間，部分月份超過15%，市場處于正常交易狀態(tài)。

2024年10月是重要轉(zhuǎn)折點(diǎn)。上海開始放寬五年限售政策，大量前期被鎖定的房源集中釋放，掛牌量急劇攀升。可售套數(shù)從2023年9月的約1.38萬套逐步上升，2025年多數(shù)月份超過14萬套，2026年進(jìn)一步升至19萬套左右。

同期購房需求并未同步增長，供需天平迅速傾斜，銷售比值斷崖式下滑，長期維持在1%以下，較前期高點(diǎn)萎縮超過九成。掛牌量在高位徘徊，成交量未能有效放大，這一缺口至今尚未修復(fù)。

2025年一季度比值曾短暫回升至1%附近，但2026年2月后再度回落至0.5%以下。市場整體仍處于低位運(yùn)行狀態(tài)，買賣雙方博弈仍在持續(xù)。

成交價格區(qū)域分化顯著，內(nèi)環(huán)與外環(huán)價差持續(xù)走擴(kuò)。

內(nèi)環(huán)以內(nèi)成交均價長期維持在每平方米15萬至25萬元區(qū)間，部分月份超過20萬元，2025年以來有所回落但整體保持高位。核心區(qū)域的價格錨點(diǎn)依然存在。

內(nèi)外環(huán)間成交均價主要集中在7萬至11萬元區(qū)間，波動幅度相對溫和。外環(huán)以外調(diào)整最為充分，均價從2023年的4萬至5萬元逐步下行，2025年下半年多數(shù)月份降至2萬至3萬元區(qū)間。

內(nèi)環(huán)價格表現(xiàn)出較強(qiáng)的抗跌性，外環(huán)價格下行幅度更為顯著，不同板塊之間的價差持續(xù)擴(kuò)大。

投資端與產(chǎn)值端同步收縮，行業(yè)供給側(cè)調(diào)整仍在進(jìn)行中。

住宅開發(fā)投資累計(jì)同比從2023年9月的32.1%持續(xù)下行，2025年12月轉(zhuǎn)為-1.4%，2026年4月進(jìn)一步降至-3.5%。開發(fā)商拿地、開工的意愿仍然偏低，投資端尚未出現(xiàn)明確的企穩(wěn)信號。

房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值累計(jì)同比在2025年各季度維持60%以上的增速，2026年一季度轉(zhuǎn)為-1.14%。產(chǎn)值端的萎縮已經(jīng)開始。投資端與產(chǎn)值端同步處于下行通道，上游供給側(cè)的調(diào)整仍在進(jìn)行中。

成交量與庫存的剪刀差，是判斷底部的關(guān)鍵信號。

綜合上海數(shù)據(jù)，可以得出幾個判斷：成交有所修復(fù)但力度偏弱。價格端內(nèi)部分化明顯，核心區(qū)域抗跌，外圍區(qū)域調(diào)整充分。庫存仍在攀升，供需關(guān)系尚未實(shí)質(zhì)改善。投資和產(chǎn)值數(shù)據(jù)同步下行，上游收縮未結(jié)束。

上海是全國樓市的重要參考風(fēng)向標(biāo)。從上海看，成交量底部區(qū)域可能正在形成，但價格企穩(wěn)仍需成交量持續(xù)確認(rèn)，投資端底部則需要更長時間。全國市場呈現(xiàn)K型分化，不同城市節(jié)奏不同。

判斷市場是否觸底，最核心的指標(biāo)是成交量與庫存的剪刀差何時逆轉(zhuǎn)，也就是說，掛牌量下降、成交量回升同時出現(xiàn)。

當(dāng)前上海尚未明確出現(xiàn)這一信號，但已進(jìn)入需要重點(diǎn)觀察的區(qū)間。成交量的持續(xù)回升，是比價格波動更值得關(guān)注的前瞻指標(biāo)。