國際金融中心、CBD商業(yè)地產(chǎn)......過往房企在行業(yè)上升期，曾熱衷打造地標(biāo)型項目。但時移勢易，當(dāng)出險房企困于自身債務(wù)，它們曾許諾的“城市名片”，也紛紛走上了法拍“貨架”。

近日，從重慶、福州到南京、深圳等地，均有房企旗下資產(chǎn)包即將被法拍，起拍價從幾億到幾十億不等，資產(chǎn)類型涉及商務(wù)金融用地、城鎮(zhèn)住宅用地、商業(yè)廣場、豪華酒店等。

因盤活難度較高、或體量較大，這些資產(chǎn)要順利拍出并不容易，大多要經(jīng)歷數(shù)次流拍、折價出讓。不過，各類金融機(jī)構(gòu)、央企及地方平臺公司、實業(yè)民企等資金方，也在趁機(jī)“抄底”入場，多個被法拍的地標(biāo)型項目，已然換了“新主人”。

地標(biāo)項目擺上貨架

主塔規(guī)劃高達(dá)470米、曾定位“重慶第一高樓”，如今卻走上了法拍“貨架”——這便是重慶江北嘴國際金融中心上半場的故事。

近日，阿里司法拍賣平臺信息顯示，重慶市江北區(qū)江北城組團(tuán)A分區(qū)A13-1/05號宗地，以及地上在建工程和案涉工程中涉及土石方開挖、基坑支護(hù)等工程，將于7月9日至7月10日進(jìn)行司法拍賣，處置法院為甘肅礦區(qū)人民法院。

據(jù)悉，該標(biāo)的評估價25.02億元，起拍價20.02億元，保證金2億元。光是保證金就“兩個小目標(biāo)”，上述項目體量可謂不小，回看這個項目的過往經(jīng)歷，同樣頗為曲折。

早在2012年10月，重慶華城富麗房地產(chǎn)以17.4億元競得該地塊，規(guī)劃名為“世界花”的超高層，但因資金問題陷入停滯。2017年5月，融創(chuàng)中國入局，以21億元（其中股權(quán)代價約1.2億、債權(quán)代價19.8億）收購華城富麗60%股權(quán)及相關(guān)債權(quán)。

融創(chuàng)中國接手后，項目擬建為江北嘴國際金融中心（A-ONE），規(guī)劃建設(shè)T1-T4及裙房五幢建筑物，主塔設(shè)計高度達(dá)到470米。其中，T1建設(shè)103層辦公樓，T2建設(shè)72層住宅/辦公樓，T3建設(shè)62層辦公樓，T4建設(shè)89層住宅樓。

但隨著地產(chǎn)形勢變化、房企接連出現(xiàn)資金危機(jī)，這一體量龐大的項目也被“擱置”。2017到2018年間，項目完成地基工程，2019年啟動T4主體施工，隨后2022年7月起停工至今。目前，僅T4建至地上25層，設(shè)備未裝；其余樓棟僅完成土石方及邊坡防護(hù)。

如今，這一資產(chǎn)包將進(jìn)行司法拍賣，抵押權(quán)人為光大興隴信托，但能否出現(xiàn)接盤方仍存變數(shù)。

在其他城市，同樣有不少城市地標(biāo)級建筑，正在等待“白衣騎士”入場。

以一波三折的南京奧體蘇寧廣場為例，該項目位于建鄴區(qū)會展中心東北角，前身為2008年蘇寧置業(yè)以4.29億元拍下的一地塊，曾規(guī)劃為400米高的河西CBD標(biāo)志性建筑，后因資金問題開發(fā)停滯，2023年基坑回填后改為城市公園。

4月8日，該項目正式上架法拍，起拍價19.68億元、拍賣評估價28.11億元、保證金1.5億元，但最終無人報名流拍。6月15日，該資產(chǎn)包啟動二次拍賣，價格調(diào)整為15.74億元，但依然流拍。目前，項目將于7月1日司法變賣，價格15.74億元、折價超五成。

據(jù)悉，網(wǎng)絡(luò)司法變賣期為60天，如有競買人在60天內(nèi)任一時間出價，則變賣自動進(jìn)入到24小時競價倒計時；24小時競價周期內(nèi)，其他變賣報名用戶可加價參與競買。南京奧體蘇寧廣場能否找到最終的盤活方，還需要后續(xù)觀察。

流拍和折價是常態(tài)

對出險房企來說，即便完成債務(wù)重組，盤活旗下項目也是難闖的一關(guān)。其中，有項目在金融機(jī)構(gòu)、地方政府等多方合力下，正在走向復(fù)蘇，有項目則走向了法拍境地，這背后有何原因？

同策研究院聯(lián)席院長宋紅衛(wèi)告訴第一財經(jīng)，這背后主要受三方面因素的影響。一是資產(chǎn)本身條件不同，有些資產(chǎn)屬于相對優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，只是缺乏現(xiàn)金流，具備盤活的基礎(chǔ)，因此資方比較感興趣，另一類資產(chǎn)屬于高價資產(chǎn)或者資不抵債的情況。

二是債務(wù)權(quán)屬結(jié)構(gòu)不同，有的項目債權(quán)人結(jié)構(gòu)不分散，容易達(dá)成共識，有的則涉及多輪抵押、多方債權(quán)方，重組談判難以達(dá)成一致，只能通過法拍厘清權(quán)益。第三，如果項目相關(guān)利益方訴求差距過大，無法協(xié)調(diào)，也不是政策支持的重大項目，便會走向法拍。

重慶江北嘴國際金融中心便是一典型案例，該項目即便要法拍，也存在不少處置難點。

克而瑞重慶表示，從區(qū)位上看，該地塊位于重慶西部金融中心核心區(qū)，但處置難點不容小覷。一是體量巨大、門檻極高；二是商業(yè)占比70%，意味著高度依賴甲級辦公與高端商業(yè)的長期租金回報，去化與回報周期較長；三是超高層續(xù)建技術(shù)難度大、續(xù)建資金投入巨大。

從過往大宗資產(chǎn)法拍的情況看，數(shù)次流拍、折價出讓同樣是行業(yè)常態(tài)。

比如，青島星河灣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司名下位于城陽區(qū)一地塊，6月22日上午10時正式啟動司法拍賣，起拍價6億元，評估價達(dá)8.57億元，總占地面積約9.71萬平方米。而截至6月23日上午十點，本次拍賣因為0人報名、已經(jīng)流拍。

同樣在青島，即墨區(qū)鳳島路8宗土地使用權(quán)法拍，已經(jīng)來到第二輪。該標(biāo)的所有人為融創(chuàng)旗下的青島海琴置業(yè)有限公司，資產(chǎn)起拍價3.62億元，評估價5.17億元，5月25日首次法拍流拍，6月29日即將二次法拍，起拍價降低為2.89億元。

中指研究院表示，今年前五月的全國法拍市場中，住宅法拍的清倉率為34.5%，而商業(yè)清倉率為15%、土地資產(chǎn)清倉率為21.8%。此外，一拍起拍價通常為評估價的70%～100%，二拍為評估價的56%～70%，二拍流拍后則進(jìn)入變賣階段。

如果相關(guān)資產(chǎn)包成功拍出，宋紅衛(wèi)表示，最先受償?shù)膶⑹菂⑴c紓困的機(jī)構(gòu)資金，以及支付各類資產(chǎn)處置費用。其次，如果拍賣的是在建住宅類項目，會優(yōu)先保障已網(wǎng)簽備案的購房人權(quán)益；再者是支付建設(shè)工程對應(yīng)的優(yōu)先債權(quán)，然后才是有抵押的金融債權(quán)等。

多方資金悄然“抄底”

在這場城市資產(chǎn)包“大挪移”中，也有多方力量在悄然“抄底”進(jìn)場。

6月13日，合肥蘇寧廣場以6.57億元被成功拍賣，買家為華潤置地全資子公司上海泓喆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，拍下價格為6.57億元，較10.21億元評估價折價約35.6%。

拍賣公告顯示，競買人或其合作單位，需要具備單體十五萬平方米以上綜合體商業(yè)運營經(jīng)驗。競得方需在裁定后12個月內(nèi)啟動續(xù)建，30個月內(nèi)全面開業(yè)，并繳納5000萬元履約保證金。

5月23日，恒大海上威尼斯酒店完成司法拍賣，由啟東燦爛景區(qū)管理有限公司以6949萬元競得，較評估價折價約5.6折，競得方為江蘇啟泓文旅產(chǎn)業(yè)發(fā)展集團(tuán)有限公司全資子公司。

4月27日，宜昌富力皇冠假日酒店完成法拍，一家新注冊的宜昌地方國資企業(yè)，以2.07億元的底價競得整棟酒店，較評估價2.96億元折價約三成，由地方國資悄然接手。

除了前述大型央國企、地方國資力量，部分實業(yè)民企也在悄然入場。

以頻繁有酒店資產(chǎn)被法拍的富力為例，去年年底至今，寧波商人畢偉國旗下的三家公司，已相繼拿下無錫、合肥、武漢三地的豪華酒店資產(chǎn)，總計斥資超9億元。畢偉國起家自建材行業(yè)，后成立了投資集團(tuán)，目前業(yè)務(wù)覆蓋建材、酒店、金融等領(lǐng)域。

宋紅衛(wèi)告訴第一財經(jīng)，目前來看，“抄底”這類大宗法拍資產(chǎn)包的主要有幾方力量，一是大型AMC機(jī)構(gòu)，比如信達(dá)、東方，以及地方AMC機(jī)構(gòu)；二是險資力量，三是央企及地方平臺公司；四是少量優(yōu)質(zhì)民企，不過民企更偏向輕資產(chǎn)方面的代建及運營等。

以前述重慶江北嘴國際金融中心為例，克而瑞重慶認(rèn)為，結(jié)合標(biāo)的金融屬性、巨額投資及債務(wù)背景，潛在接盤方更可能是AMC（資產(chǎn)管理公司）或本地國企平臺，通過盤活存量、化解債務(wù)的方式介入，而市場化純商業(yè)房企的接盤意愿可能相對有限。

不管是哪類接盤方，要真正盤活大宗法拍資產(chǎn)，均面臨多個挑戰(zhàn)。宋紅衛(wèi)表示，如果項目歷史成本、債務(wù)較高，純市場化方式很難盤活；二是，當(dāng)前市場環(huán)境已經(jīng)發(fā)生重大變化，項目當(dāng)初規(guī)劃與需求不匹配，比如在存量辦公樓過剩的現(xiàn)狀下，只能調(diào)規(guī)處理。

如果這類大型地標(biāo)能順利盤活，則將成為房企債務(wù)出清與超高層地標(biāo)司法處置的典型樣本。