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江蘇省如皋市如城街道城南社區(qū)一處老舊小區(qū)改造后，管網(wǎng)堵塞、環(huán)境臟亂等問(wèn)題消失，小區(qū)面貌煥然一新。徐慧攝（人民視覺(jué)）

近日，在江西省九江市湖口縣雙鐘鎮(zhèn)石塘小區(qū)，工人對(duì)老舊小區(qū)居民樓外立面進(jìn)行施工作業(yè)。吳江攝（人民視覺(jué)）

《城市更新“十五五”規(guī)劃》明確了“十五五”時(shí)期城市更新工作的6方面、23項(xiàng)重點(diǎn)任務(wù)。新華社發(fā)

中國(guó)城市數(shù)量已接近700個(gè)，擁有世界上最多的城市群。當(dāng)前，中國(guó)城鎮(zhèn)化正從快速增長(zhǎng)期轉(zhuǎn)向穩(wěn)定發(fā)展期，城市發(fā)展從大規(guī)模增量擴(kuò)張階段轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效為主的階段，打造更宜居、更安全、更舒適的城市成為發(fā)展新課題。

日前，國(guó)務(wù)院印發(fā)《城市更新“十五五”規(guī)劃》，對(duì)“十五五”時(shí)期城市更新作出部署。今起，本報(bào)推出系列報(bào)道，與您一同細(xì)讀“十五五”城市更新“任務(wù)書(shū)”。

——編者

“你家小區(qū)改造了嗎？”“你們加裝電梯弄完了嗎？”……如您留意，會(huì)發(fā)現(xiàn)很多住在城市老舊小區(qū)的住戶，這幾年常在討論小區(qū)改造的話題。

與人的身體類(lèi)似，住宅小區(qū)也會(huì)變老、功能也會(huì)退化，需要定期檢查、修補(bǔ)。《城市更新“十五五”規(guī)劃》（以下簡(jiǎn)稱《規(guī)劃》）明確，持續(xù)推動(dòng)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造。“十五五”時(shí)期，將新開(kāi)工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)11.5萬(wàn)個(gè)。

哪些老舊小區(qū)將納入此輪改造？老舊小區(qū)改造，具體改什么？

加電梯改管道，小變動(dòng)關(guān)系居民生活大事

老舊小區(qū)，是指建成年代較早、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)較低、基礎(chǔ)設(shè)施老化、配套設(shè)施不完善、未建立長(zhǎng)效管理機(jī)制的住宅小區(qū)。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局和住房城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)在1980年至2000年間建成的老舊小區(qū)住宅建筑面積達(dá)80億平方米。這些小區(qū)建設(shè)時(shí)，恰逢中國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)起步初期，商品房制度尚未完善，建筑規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)參差不齊。伴隨時(shí)間推移，這些早年間建成的住宅小區(qū)存在的問(wèn)題逐漸暴露。

有的小區(qū)，“面子”不好看。

上海蘆潮港地處沿海，這里的老舊小區(qū)建筑，常年受鹽霧侵蝕。小區(qū)外墻皮剝落、屋面滲漏，是居民反映最強(qiáng)烈的“心頭病”。“老舊小區(qū)改造前，每逢下雨，總是‘屋外下大雨，屋里下小雨’，墻皮浸潤(rùn)了總往下掉，房子外觀很不體面。”家住蘆潮港某老舊小區(qū)的居民李大爺回憶道。

有的小區(qū)，設(shè)施規(guī)劃不夠完善。

“找個(gè)車(chē)位要在小區(qū)里兜好幾圈，最后也不一定能找到，還得去家附近的路面停車(chē)場(chǎng)，停好車(chē)步行回家又有一段距離，很不方便。”來(lái)自安徽亳州的蔡艷，住在一個(gè)建于1998年的老舊小區(qū)里，“買(mǎi)房時(shí)有私家車(chē)的人不多，所以同齡的老小區(qū)大多沒(méi)有預(yù)留充足的停車(chē)空間。現(xiàn)在基本家家戶戶都有車(chē)，停車(chē)難的問(wèn)題就明顯了。”

還有的小區(qū)，“里子”存在問(wèn)題。

北京西城廣安門(mén)內(nèi)街道有一處老小區(qū)，36歲的郭文華在這里買(mǎi)了一套二手房。“我買(mǎi)的樓建于上世紀(jì)80年代，小區(qū)本身環(huán)境不錯(cuò)，得房率也高，就是樓里的上下水管老化嚴(yán)重，管道漏水、走水不好、地漏反味的情況經(jīng)常發(fā)生。”郭文華說(shuō)，希望上下水管改造能盡快推進(jìn)。

這些老舊小區(qū)的弊病并非個(gè)例。中國(guó)城市規(guī)劃學(xué)會(huì)副理事長(zhǎng)王凱表示，城市更新的任務(wù)中，優(yōu)先級(jí)最高的就是民生類(lèi)改造項(xiàng)目。目前，全國(guó)生活在老舊小區(qū)里的居民還有約2億人。給老舊小區(qū)加裝電梯，讓老人便利下樓；給小區(qū)里增加停車(chē)位，方便業(yè)主停車(chē)；加強(qiáng)設(shè)施規(guī)劃，讓兒童下樓后有身邊可及的游樂(lè)設(shè)施……這些看似微小的變動(dòng)，實(shí)則都是人民群眾關(guān)心的大事。因此，老舊小區(qū)改造，迫在眉睫。

配套存隱患、改造意愿強(qiáng)的小區(qū)，優(yōu)先改

推進(jìn)老舊小區(qū)改造，民心所向。針對(duì)老百姓住房的急難愁盼，《規(guī)劃》對(duì)居民居住環(huán)境改善提出了相應(yīng)要求。

“做好城市更新工作，根本目的就是讓人民群眾生活得更方便、更舒心、更美好。”住房城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)秦海翔表示，《規(guī)劃》從建設(shè)好房子、好小區(qū)、好社區(qū)、好城區(qū)四個(gè)方面，對(duì)提高居民居住和生活品質(zhì)作了部署。其中，在好小區(qū)方面，將繼續(xù)實(shí)施城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工程。

改造老舊小區(qū)，不只是刷刷墻、鋪鋪路這么簡(jiǎn)單。業(yè)內(nèi)人士告訴記者，老舊小區(qū)改造工程通常包括三類(lèi)：

首先是基礎(chǔ)類(lèi)改造，主要指市政配套基礎(chǔ)設(shè)施改造提升，包括小區(qū)內(nèi)部及與小區(qū)聯(lián)系的供水、排水、供電、道路等基礎(chǔ)設(shè)施改造。此外，還有小區(qū)內(nèi)建筑物屋面、外墻、樓梯等公共部位維修。

其次，完善類(lèi)改造，指的是為滿足居民生活便利而增改的內(nèi)容，涉及環(huán)境和配套設(shè)施改造、小區(qū)內(nèi)建筑節(jié)能改造、有條件的樓棟加裝電梯等。

此外，提升類(lèi)改造，是為了豐富社區(qū)服務(wù)供給、提升居民生活品質(zhì)而做的改造，如改造或建設(shè)小區(qū)及周邊社區(qū)綜合服務(wù)設(shè)施，以及養(yǎng)老、托育、助餐等社區(qū)專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)設(shè)施。

《規(guī)劃》提出，重點(diǎn)對(duì)建成20年及以上的城鎮(zhèn)住宅小區(qū)開(kāi)展專(zhuān)項(xiàng)體檢，聚焦補(bǔ)齊基礎(chǔ)設(shè)施短板、提升服務(wù)功能和環(huán)境品質(zhì)實(shí)施針對(duì)性改造。具體包括改設(shè)施、改環(huán)境、完善管理等，基本覆蓋上述三類(lèi)改造內(nèi)容。

“在小區(qū)的設(shè)施上，要改造提升燃?xì)狻⒐┧崃Α⒌缆返扰涮谆A(chǔ)設(shè)施，支持具備條件的樓棟加裝電梯。在環(huán)境上，推進(jìn)公共空間和配套設(shè)施改造，改善群眾的居住條件。在小區(qū)的管理上，要結(jié)合改造同步完善小區(qū)的長(zhǎng)效管理機(jī)制，鼓勵(lì)引入物業(yè)服務(wù)，發(fā)動(dòng)居民參與小區(qū)的管理，共同維護(hù)老舊小區(qū)改造的成果。”秦海翔說(shuō)。

哪些小區(qū)會(huì)納入改造？《規(guī)劃》明確，結(jié)合實(shí)際合理確定改造對(duì)象范圍，優(yōu)先改造市政配套設(shè)施存在安全隱患、居民改造意愿強(qiáng)烈的小區(qū)。

“城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造是補(bǔ)齊城市居住短板、提升群眾生活品質(zhì)的關(guān)鍵抓手。”中國(guó)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院副院長(zhǎng)鄭德高說(shuō)。推進(jìn)老舊小區(qū)改造，要先開(kāi)展好小區(qū)專(zhuān)項(xiàng)體檢工作，實(shí)施精準(zhǔn)分類(lèi)改造，建立“體檢—診斷—改造—評(píng)估”的閉環(huán)機(jī)制。在此基礎(chǔ)上，做好后續(xù)補(bǔ)基礎(chǔ)設(shè)施短板、提升居住環(huán)境品質(zhì)、健全長(zhǎng)效管理機(jī)制等方面工作，多管齊下優(yōu)化居民居住質(zhì)量。

資金有保障，還將帶動(dòng)有效投資

老舊小區(qū)改造不容易。

難點(diǎn)一是一些改造工程“傷筋動(dòng)骨”，尤其涉及入戶改造的，會(huì)在一定程度上對(duì)居民生活造成影響。如何協(xié)調(diào)居民意愿、推進(jìn)改造工作，需要下大功夫。

“實(shí)踐中我們發(fā)現(xiàn)，老舊小區(qū)改造施工最大的難點(diǎn)并非改造本身，而是如何與居民協(xié)商。”中建二局北京通州云景里舊改項(xiàng)目經(jīng)理唐華告訴記者。

如何破局？項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)最終藥方是增添“樓棟管家”。“我們經(jīng)過(guò)協(xié)商，選派了8名懂業(yè)務(wù)、善于溝通的施工人員作為專(zhuān)職樓棟管家，每人負(fù)責(zé)2棟樓的居民協(xié)商事宜。我們還開(kāi)發(fā)了應(yīng)用協(xié)商共建議事小程序，方便居民線上反饋問(wèn)題。在小區(qū)內(nèi)部，我們也建立了居民協(xié)調(diào)服務(wù)中心，讓居民隨時(shí)能和項(xiàng)目人員面對(duì)面溝通，既加強(qiáng)理解，也方便推進(jìn)工作。”唐華說(shuō)。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，順利推進(jìn)老舊小區(qū)改造，除了施工方應(yīng)加強(qiáng)與改造對(duì)象的溝通合作，還要健全長(zhǎng)效管理機(jī)制，鞏固提升改造成效。

難點(diǎn)二在于資金。這些改造項(xiàng)目，誰(shuí)來(lái)出錢(qián)？

“推進(jìn)城市更新的錢(qián)，通常來(lái)自四個(gè)渠道。”王凱說(shuō)。一是財(cái)政資金。通常來(lái)說(shuō)，老舊小區(qū)改造、地下管網(wǎng)更新等基礎(chǔ)性投資，多年來(lái)都由財(cái)政出錢(qián)。二是金融機(jī)構(gòu)、銀行，發(fā)專(zhuān)項(xiàng)債用于城市更新方面項(xiàng)目。三是社會(huì)資本，他們通過(guò)參與一些更新改造項(xiàng)目獲得收益。第四個(gè)是產(chǎn)權(quán)人，比如住戶參與自己老房的原拆原建等。

“十五五”時(shí)期老舊小區(qū)改造，資金也有相應(yīng)保障。國(guó)家發(fā)展改革委固定資產(chǎn)投資司負(fù)責(zé)人關(guān)鵬表示，2025年，國(guó)家發(fā)展改革委設(shè)立中央預(yù)算內(nèi)投資城市更新專(zhuān)項(xiàng)，重點(diǎn)支持城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造、城市危舊房改造等城市更新項(xiàng)目建設(shè)，2026年安排資金規(guī)模為970億元，推動(dòng)改善居民居住條件，完善公共服務(wù)設(shè)施，惠及居民戶數(shù)約800萬(wàn)戶。

推進(jìn)老舊小區(qū)改造，背后也蘊(yùn)藏著市場(chǎng)機(jī)遇。關(guān)鵬表示，在“硬投資”方面，“十五五”時(shí)期，將按照“統(tǒng)籌規(guī)劃，突出重點(diǎn)”“先急后緩，分步實(shí)施”的原則，優(yōu)先支持城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造、城市危舊房改造等公共安全和民生保障類(lèi)工程，更大力度服務(wù)民生。

“這幾年，明顯感覺(jué)到老舊小區(qū)改造需求提升，這為我們這類(lèi)企業(yè)創(chuàng)造了新的增長(zhǎng)機(jī)遇。”貴州中航電梯有限責(zé)任公司銷(xiāo)售中心主任劉琦說(shuō)。《規(guī)劃》發(fā)布后，中西部地區(qū)的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)將迎來(lái)一波更新，公司加裝電梯業(yè)務(wù)有望穩(wěn)步推進(jìn)。

“‘十四五’時(shí)期，全國(guó)累計(jì)開(kāi)工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)24萬(wàn)多個(gè)，而‘十五五’目標(biāo)定為11.5萬(wàn)個(gè)，數(shù)量看似減少，但投資帶動(dòng)性或?qū)⒏鼜?qiáng)。”廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉說(shuō)，“此輪城市更新工作，不僅聚焦老舊小區(qū)改造常見(jiàn)的配套基礎(chǔ)設(shè)施提升，也強(qiáng)調(diào)推進(jìn)完整社區(qū)建設(shè)，完善社區(qū)的養(yǎng)老、托育等公共服務(wù)，這些改造，有望帶來(lái)更大的市場(chǎng)增長(zhǎng)空間。”（本報(bào)記者 廖睿靈）

《人民日?qǐng)?bào)海外版》（2026年06月25日 第 04 版）