北京二手房。李凱旋/攝

本報(bào)（chinatimes.net.cn）記者李凱旋 北京報(bào)道

6月23日，伴隨著招商蛇口競得通州區(qū)九棵樹南地塊，北京上半年土拍市場正式收官。這宗地塊給北京樓市的上半年畫下了一個(gè)較為完美的句號(hào)，在5家房企激烈競價(jià)178輪之后，招商蛇口以10.21億元的價(jià)格斬獲該地塊，溢價(jià)率達(dá)到20.95%。

復(fù)盤來看，今年上半年，北京多個(gè)新房項(xiàng)目呈現(xiàn)熱銷的狀態(tài)，一批“好房子”項(xiàng)目以極高的得房率和精準(zhǔn)的產(chǎn)品定位，成為拉動(dòng)新房市場的核心引擎。二手房方面，今年3月份，北京二手房網(wǎng)簽接近2萬套，隨后出現(xiàn)季節(jié)性回落，但網(wǎng)簽量仍高于2025年同期。

作為仍保留限購措施的城市，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，北京后續(xù)仍將調(diào)整購房政策，以促進(jìn)成交。日前，《求是》發(fā)文，指出著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，促進(jìn)資本市場健康穩(wěn)定發(fā)展，防止資產(chǎn)價(jià)格下跌對消費(fèi)信心的負(fù)向螺旋。這或許意味著，“更大力度穩(wěn)定房地產(chǎn)市場”的一系列政策措施正在路上。

多個(gè)新房項(xiàng)目熱銷

“目前，項(xiàng)目已經(jīng)網(wǎng)簽了超過600套。最近來看房的客戶還是很多，我們的房源量不大，首期推出的不到900套，現(xiàn)在很多戶型可選的房源都不多了，很難同時(shí)滿足客戶的戶型要求和樓層要求。”6月25日，位于昌平東小口的新房項(xiàng)目龍樾海序的置業(yè)顧問對《華夏時(shí)報(bào)》記者說。

龍樾海序沙盤。李凱旋/攝

新房“黑馬”中海·玖樹滿和位于通州區(qū)九棵樹的核心板塊。中海·玖樹滿和的置業(yè)顧問對《華夏時(shí)報(bào)》記者表示：“項(xiàng)目在3月底開盤當(dāng)日銷售就接近400套房源，去化超過八成，網(wǎng)簽的速度也很快。”

北京鏈家研究院監(jiān)測到的數(shù)據(jù)顯示，今年5月份，北京新建商品住宅成交3632套，環(huán)比雖然回落7%，但同比增長27%，且成交規(guī)模持續(xù)穩(wěn)定在3000套以上。同時(shí)，隨著成交規(guī)模趨于穩(wěn)定，北京新房的庫存壓力也有所減少。截至今年5月末，北京新建商品住宅可售存量為69012套，同比下降5%。

進(jìn)入6月份，北京新房成交繼續(xù)走高。中指研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，6月1日至20日，北京新房成交面積環(huán)比增長36%，同比下降4.4%。

二手房市場回暖

值得關(guān)注的是，自2025年12月份發(fā)布了一攬子調(diào)控政策“托市”之后，今年上半年，北京尚未新增房地產(chǎn)調(diào)控舉措。“熱門區(qū)域二手房只要位置好、價(jià)格合適，掛出來成交速度也很快，現(xiàn)在二手房市場基本上已經(jīng)回歸到了正常的成交邏輯和價(jià)值區(qū)間。”6月23日，北京昌平的一位房產(chǎn)中介對《華夏時(shí)報(bào)》記者表示。

國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，自今年2月份開始，北京二手房銷售價(jià)格結(jié)束了連續(xù)10個(gè)月的環(huán)比下跌，至今年5月份已經(jīng)連續(xù)4個(gè)月環(huán)比上漲，環(huán)比漲幅分別為0.3%、0.6%、0.4%、0.1%。

北京市住建委發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年5月份，北京二手住宅網(wǎng)簽量為15974套，環(huán)比下降10.7%，同比增長11.9%，該成交量創(chuàng)下近5年同期最高水平。“今年3月份、4月份的成交量很好，按照往年的規(guī)律，4月份的回落幅度會(huì)大一些，但今年4月份的降幅遠(yuǎn)低于往年的規(guī)律降幅。”上述房產(chǎn)中介對《華夏時(shí)報(bào)》記者說，“最直接的體感是，看房的人明顯多了，市場活躍度增加。”從數(shù)據(jù)上來看，今年3月份“小陽春”時(shí)，北京二手住宅的網(wǎng)簽量達(dá)到19886套的峰值。

中指研究院方面同樣表示，從供給端來看，自2025年四季度以來，多數(shù)城市二手房掛牌量呈下降態(tài)勢，北京、上海等地掛牌量較前期高位已回落兩成左右，反映出市場預(yù)期已經(jīng)從“集中拋售”逐步回歸理性，走向供需再平衡。

土地分化明顯

今年上半年，北京樓市依舊按照“消化存量、嚴(yán)控增量、優(yōu)化供給”的路線前行。在土地供應(yīng)這一源頭上，北京樓市已經(jīng)發(fā)生改變。中指研究院監(jiān)測到的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，北京共成交21宗涉宅用地，成交規(guī)劃建面合計(jì)121.97萬平米，同比下降48%；土地出讓金合計(jì)340.11億元，同比下降66%；成交樓面價(jià)為27885元/平米，平均溢價(jià)率同比下降3.6個(gè)百分點(diǎn)至3.55%。

中指研究院高級(jí)分析師范詒杰對《華夏時(shí)報(bào)》記者表示：“今年上半年，北京宅地市場整體較為平淡，地塊分化明顯。房企對核心優(yōu)質(zhì)地塊的拿地意愿依然充足，相比之下，昌平、順義、大興外圍等遠(yuǎn)郊地塊則全部底價(jià)成交，區(qū)域冷熱分化極為突出。”

范詒杰認(rèn)為，今年下半年，北京宅地市場仍將延續(xù)“提質(zhì)縮量”的供應(yīng)策略，海淀、豐臺(tái)等核心區(qū)域有望在下半年推出更多優(yōu)質(zhì)宅地。同時(shí)，土拍延續(xù)結(jié)構(gòu)性行情，核心區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊競拍熱度延續(xù)，溢價(jià)成交宗數(shù)增多，但遠(yuǎn)郊及外圍地塊仍將面臨較大的去化壓力，底價(jià)成交仍是主流。

整體來看，“選優(yōu)”是房企當(dāng)前主流的拿地策略。“公司嚴(yán)守財(cái)務(wù)安全底線，堅(jiān)持‘優(yōu)中選優(yōu)以銷定投’的投資拿地策略，聚焦高確定性城市的核心地段，在產(chǎn)品力的加持下，確保每個(gè)項(xiàng)目的現(xiàn)金流回收以及盈利能力。”龍湖集團(tuán)方面對《華夏時(shí)報(bào)》記者表示。

穩(wěn)樓市仍將繼續(xù)

若土地市場表現(xiàn)分化，那么，后續(xù)入市的項(xiàng)目也極有可能延續(xù)前一環(huán)節(jié)的邏輯，出現(xiàn)分化行情。以新房市場為例，盡管今年上半年，北京熱銷新房項(xiàng)目比比皆是，但也有新房項(xiàng)目降價(jià)出售，或者網(wǎng)簽緩慢。

龍湖集團(tuán)方面對《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，今年4月底，中央政治局會(huì)議以“努力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場”為2026年樓市發(fā)展定調(diào)，深圳、廣州等多個(gè)城市隨后密集落地限購松綁、公積金優(yōu)化等新政，從頂層設(shè)計(jì)到地方執(zhí)行形成閉環(huán)，所有城市的限購及信貸政策已達(dá)2014年以來“最寬松”狀態(tài)。五一小長假期間，市場熱度提升，新房成交量較去年同期增長近一成。但節(jié)后增長動(dòng)力不足，熱度回落，市場分化格局進(jìn)一步顯現(xiàn)。

6月18日，《求是》發(fā)表了題為“以更大力度提振消費(fèi)”的文章。文章提到，近年來房地產(chǎn)市場深度調(diào)整，不少居民感嘆“家底變薄了”，財(cái)富效應(yīng)減弱，使居民消費(fèi)開支趨于謹(jǐn)慎。

文章直接指出：“要加快修復(fù)居民資產(chǎn)負(fù)債表，著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，促進(jìn)資本市場健康穩(wěn)定發(fā)展，防止資產(chǎn)價(jià)格下跌形成消費(fèi)信心的負(fù)向螺旋，增強(qiáng)廣大居民的消費(fèi)預(yù)期和底氣。清理消費(fèi)領(lǐng)域不合理限制性措施，豐富消費(fèi)場景，改善消費(fèi)體驗(yàn)，更好地讓消費(fèi)者能消費(fèi)、敢消費(fèi)、愿消費(fèi)。”

中指研究院方面認(rèn)為，整體來看，今年以來房地產(chǎn)市場仍處于筑底過程中，分化進(jìn)一步加劇，核心城市市場出現(xiàn)回暖，預(yù)計(jì)未來穩(wěn)樓市政策將繼續(xù)落位，且進(jìn)一步向穩(wěn)定房價(jià)預(yù)期側(cè)重。住房作為中國居民家庭資產(chǎn)的最大組成部分，其價(jià)格變動(dòng)直接影響到居民的名義財(cái)富。房價(jià)下跌導(dǎo)致居民資產(chǎn)縮水，即使未出售房產(chǎn)，也會(huì)產(chǎn)生“財(cái)富損失感”，這種負(fù)向的財(cái)富效應(yīng)會(huì)抑制居民的消費(fèi)意愿和消費(fèi)能力，也會(huì)導(dǎo)致預(yù)防性儲(chǔ)蓄增加，消費(fèi)開支趨于保守。

“這再次說明了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場是關(guān)乎民生和消費(fèi)信心的全局性問題，房地產(chǎn)作為最大的內(nèi)需之一，在提振消費(fèi)方面應(yīng)該發(fā)揮更大的作用。”中指研究院方面如此分析。

龍湖集團(tuán)方面對《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，今年下半年，預(yù)計(jì)政策仍將保持支持力度，但市場整體修復(fù)節(jié)奏趨緩，城市、區(qū)域及項(xiàng)目間的分化仍將持續(xù)，但行業(yè)仍存在結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)，在人口流入、產(chǎn)業(yè)支撐強(qiáng)的核心城市及區(qū)域，圍繞改善型需求，優(yōu)質(zhì)的房企和項(xiàng)目依舊有發(fā)展空間。

責(zé)任編輯：張蓓 主編：張?jiān)?/p>