來源：市場資訊

（來源：開源房地產(chǎn)與REIT研究）

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齊東 13524603437

SAC編號：S0790522010002

投資要點(diǎn)

市場成交延續(xù)分化趨勢，LPR連續(xù)13個(gè)月按兵不動

本周政策端保持穩(wěn)中偏暖基調(diào)，中央以城市更新規(guī)劃和稅收優(yōu)惠為主抓手，地方 公積金松綁力度加大，但LPR連續(xù)13個(gè)月按兵不動，貨幣端尚未釋放更強(qiáng)寬松 信號。市場端延續(xù)分化格局，新房成交同比降幅擴(kuò)大至-18%，需求端信心仍弱； 二手房憑借價(jià)格調(diào)整優(yōu)勢維持正增長，以價(jià)換量特征明顯。后續(xù)我們建議關(guān)注7 月政治局會議定調(diào)，若經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)繼續(xù)走弱，降息窗口有望打開，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)市場 將迎來供需改善、價(jià)格企穩(wěn)的良好局面，維持行業(yè)“看好”評級。推薦標(biāo)的： （1）布局城市基本面較好、善于把握改善型客戶需求的強(qiáng)信用房企：中國金茂、 建發(fā)國際集團(tuán)、華潤置地、招商蛇口、保利發(fā)展、中國海外發(fā)展、濱江集團(tuán)、越 秀地產(chǎn)、綠城中國；（2）住宅與商業(yè)地產(chǎn)雙輪驅(qū)動，同時(shí)受益于地產(chǎn)復(fù)蘇和消費(fèi) 促進(jìn)政策：華潤置地、新城控股、龍湖集團(tuán)；（3）“好房子，好服務(wù)”政策下服 務(wù)品質(zhì)突出的優(yōu)質(zhì)物管標(biāo)的：華潤萬象生活、綠城服務(wù)、保利物業(yè)、招商積余、 濱江服務(wù)、建發(fā)物業(yè)。

政策端：中央以規(guī)劃引領(lǐng)和稅收優(yōu)惠為主，地方公積金政策持續(xù)松綁

本周中央層面LPR連續(xù)13個(gè)月持平，降息預(yù)期落空；國務(wù)院正式發(fā)布城市更新 “十五五”規(guī)劃，聚焦城中村改造、老舊小區(qū)及公積金改革，信號明確但增量信 息有限。國稅總局明確換房個(gè)稅退稅延續(xù)至2027年底，利好改善型需求釋放。 地方層面鞍山公積金政策進(jìn)一步寬松，放開代際互助提取、取消商貸提取時(shí)效限 制、取消貸款次數(shù)限制，力度較大；江蘇舉辦房地產(chǎn)投資說明會，提出規(guī)劃許可 豁免、容積率優(yōu)化、房票安置等舉措，側(cè)重供給側(cè)發(fā)力與去庫存。

市場端：新房單周成交下降，二手房穩(wěn)健增長

銷售端：2026年第26周，全國30城新房單周成交面積（網(wǎng)簽口徑）262.7萬平 米，單周同比下降18.1%；全國30城新房累計(jì)成交面積（網(wǎng)簽口徑）4747.2萬 平米，累計(jì)同比下降8.9%。2026年第26周，全國15城二手房單周成交面積（網(wǎng) 簽口徑）180.8萬平米，單周同比增長1.3%；全國15城二手房累計(jì)成交面積（網(wǎng) 簽口徑）4334.6萬平米，累計(jì)同比增長0.5%。

投資端：2026年第26周，全國100大中城市成交土地規(guī)劃建筑面積1673萬平 方米，單周同比下降34%。2026年前26周，全國100大中城市成交土地規(guī)劃建 筑面積51513萬平方米，累計(jì)同比下降13%。全國100大中城市土地成交樓面價(jià) 為1658元/平米，同比下降60%；土地成交總價(jià)170億元，同比下降74%；平均 溢價(jià)率（4周移動平均）為11.7%。

價(jià)格端：2026 年第 26 周，冰山100 指數(shù)為9860，周環(huán)比-0.10%，周同比-10.6%。

風(fēng)險(xiǎn)提示：市場信心恢復(fù)不及預(yù)期，政策影響不及預(yù)期。

正 文

1、中央以規(guī)劃引領(lǐng)和稅收優(yōu)惠為主，地方公積金政策持續(xù)松綁

全國政策：

6 月22日，央行公布6月LPR維持不變：1年期LPR 3.0%，5年期以上LPR 3.5%，連續(xù)13個(gè)月未調(diào)整。6月22日，國務(wù)院公開發(fā)布《城市更新“十五五”規(guī)劃》（國發(fā)〔2026〕12號）， 文件簽署日為5月22日，6月22日正式公開。提出加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，深 化住房公積金制度改革，推進(jìn)城中村和老舊小區(qū)改造。6月26日，國家稅務(wù)總局發(fā)布關(guān)于《國家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人所得稅有關(guān)征管事 項(xiàng)的公告》的解讀，換購住房個(gè)稅退稅政策延續(xù)至2027年12月31日。

地方政策：

（1）6月24日，遼寧鞍山市發(fā)布關(guān)于優(yōu)化住房公積金提取、貸款政策的通知， 擴(kuò)大購房代際互助提取范圍；償還住房商業(yè)貸款提取的，取消公積金提取業(yè)務(wù)辦理 時(shí)效限制；公積金貸款已結(jié)清且符合公積金貸款條件的，購房時(shí)可申請公積金貸款， 不受公積金貸款次數(shù)限制。

（2）6月26日，江蘇省政府舉辦房地產(chǎn)投資說明會與全省城市更新工作會議， 圍繞“四個(gè)一”框架從土地供應(yīng)、開發(fā)建設(shè)、房產(chǎn)銷售三維度提出措施：推行規(guī)劃 許可豁免制度；優(yōu)化容積率等規(guī)劃指標(biāo)；優(yōu)化房票安置政策；拓展賣舊換新/收舊換 新路徑。其中13市集中推出優(yōu)質(zhì)地塊和城市更新項(xiàng)目，現(xiàn)場簽約。

2、銷售端：新房單周成交下降，二手房穩(wěn)健增長

2.1、全國30城新房成交面積單周同比下降18.1%

根據(jù)房管局?jǐn)?shù)據(jù)，2026年第26周，全國30城新房單周成交面積（網(wǎng)簽口徑） 262.7萬平米，單周同比下降18.1%；全國30城新房累計(jì)成交面積（網(wǎng)簽口徑） 4747.2萬平米，累計(jì)同比下降8.9%。

根據(jù)房管局?jǐn)?shù)據(jù)，2026年第26周，一線城市新房單周成交面積（網(wǎng)簽口徑） 67.2萬平米，單周同比下降13.1%；一線城市新房累計(jì)成交面積（網(wǎng)簽口徑）1286.4 萬平米，累計(jì)同比下降3.2%。

2.2、15城二手房成交面積單周同比增長1.3%

根據(jù)房管局?jǐn)?shù)據(jù)，2026年第26周，全國15城二手房單周成交面積（網(wǎng)簽口徑） 180.8萬平米，單周同比增長1.3%；全國15城二手房累計(jì)成交面積（網(wǎng)簽口徑） 4334.6萬平米，累計(jì)同比增長0.5%。

根據(jù)房管局?jǐn)?shù)據(jù)，2026年第26周，一線城市（北京及深圳）二手房單周成交面積（網(wǎng)簽口徑）49.9萬平米，單周同比增長1.9%；一線城市（北京及深圳）二手房 累計(jì)成交面積（網(wǎng)簽口徑）1132.1萬平米，累計(jì)同比增長0.6%。

3、投資端：100大中城市土地成交面積同比下降

2026年第26周，全國100大中城市成交土地規(guī)劃建筑面積1672.8萬平方米， 單周同比下降34%。2026年前26周，全國100大中城市成交土地規(guī)劃建筑面積 51513.2萬平方米，累計(jì)同比下降13%。

2026年第26周，全國100大中城市土地成交樓面價(jià)為1658元/平米，同比下降 60%；土地成交總價(jià)169.6億元，同比下降74%；平均溢價(jià)率（4周移動平均）為 11.7%。

6 月下旬，核心城市陸續(xù)有地塊成交，我們跟蹤北京、深圳、長沙等城市均有土 地成交：

（1）6月23日，北京通州區(qū)九棵樹南6016地塊成交，5家房企激烈競價(jià)178 輪，最終招商蛇口以總價(jià)10.2億元斬獲地塊，溢價(jià)率20.95%。

（2）6月24日，成都錦江區(qū)林家壩5宗合計(jì)約195畝組合地塊正式成交，由成 都軌道+錦江統(tǒng)建聯(lián)合體整體競得，成交總價(jià)43.44億元。本次土拍捆綁TOD、商業(yè) 自持、約120米地標(biāo)建設(shè)、代建綠地等多重剛性成本，實(shí)際可售住宅樓面價(jià)已突破 26500 元/平。

（3）6月25日，深圳寶安中心區(qū)優(yōu)質(zhì)宅地成交，歷經(jīng)355輪競價(jià)，最終保利發(fā) 展以總價(jià)105.1億元斬獲地塊，成交樓面價(jià)87924元/平，溢價(jià)率99.05%。

4、價(jià)格端：二手房冰山指數(shù)環(huán)比繼續(xù)下降

2026 年第26周，冰山100指數(shù)為9860，周環(huán)比-0.10%，周同比-10.6%。

5、投資建議：維持行業(yè)“看好”評級

本周政策端保持穩(wěn)中偏暖基調(diào)，中央以城市更新規(guī)劃和稅收優(yōu)惠為主抓手，地 方公積金松綁力度加大，但LPR連續(xù)13個(gè)月按兵不動，貨幣端尚未釋放更強(qiáng)寬松信 號。市場端延續(xù)分化格局，新房成交同比降幅擴(kuò)大至-18%，需求端信心仍弱；二手 房憑借價(jià)格調(diào)整優(yōu)勢維持正增長，以價(jià)換量特征明顯。后續(xù)我們建議關(guān)注7月政治 局會議定調(diào)，若經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)繼續(xù)走弱，降息窗口有望打開，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)市場將迎來供 需改善、價(jià)格企穩(wěn)的良好局面，維持行業(yè)“看好”評級。

推薦標(biāo)的：（1）布局城市基本面較好、善于把握改善型客戶需求的強(qiáng)信用房企： 中國金茂、建發(fā)國際集團(tuán)、華潤置地、招商蛇口、保利發(fā)展、中國海外發(fā)展、濱江 集團(tuán)、越秀地產(chǎn)、綠城中國；（2）住宅與商業(yè)地產(chǎn)雙輪驅(qū)動，同時(shí)受益于地產(chǎn)復(fù)蘇 和消費(fèi)促進(jìn)政策：華潤置地、新城控股、龍湖集團(tuán)；（3）“好房子，好服務(wù)”政策下 服務(wù)品質(zhì)突出的優(yōu)質(zhì)物管標(biāo)的：華潤萬象生活、綠城服務(wù)、保利物業(yè)、招商積余、 濱江服務(wù)、建發(fā)物業(yè)。

6、風(fēng)險(xiǎn)提示

市場信心恢復(fù)不及預(yù)期，政策影響不及預(yù)期。

研究報(bào)告信息：

證券研究報(bào)告：《行業(yè)周報(bào)：市場成交延續(xù)分化趨勢，LPR連續(xù)13個(gè)月按兵不動》

對外發(fā)布時(shí)間：2026年6月28日

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