2026.06.30

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作者 |第一財(cái)經(jīng) 孫夢(mèng)凡

地方樓市政策超560條、僅公積金政策便超300條......今年上半年，全國樓市正在悄然發(fā)生變化。

機(jī)構(gòu)最新統(tǒng)計(jì)顯示，為推動(dòng)樓市“止跌回穩(wěn)”，上半年各地圍繞激活需求、放開限制性要求、調(diào)整公積金政策、發(fā)放購房補(bǔ)貼、支持住房“以舊換新”等，穩(wěn)樓市政策力度只增不減。

從政策效果看，上半年新房市場(chǎng)成交規(guī)模還在下滑，但全國商品房待售庫存已同比下降；二手房表現(xiàn)優(yōu)于新房，上半年重點(diǎn)城市成交套數(shù)同比增長(zhǎng)約6%，多城二手房掛牌規(guī)模也明顯回落。

日前《求是》雜志發(fā)文提到，要“加快修復(fù)居民資產(chǎn)負(fù)債表，著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)”。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，這表明穩(wěn)定房地產(chǎn)已上升為關(guān)乎居民財(cái)富的問題，下半年政策將圍繞“穩(wěn)市場(chǎng)、防風(fēng)險(xiǎn)、促轉(zhuǎn)型”持續(xù)加碼落地。

著力穩(wěn)定房地產(chǎn)

經(jīng)歷連續(xù)兩年集中紓困后，2026年上半年樓市政策有哪些變化？

中指研究院最新統(tǒng)計(jì)顯示，2026年上半年全國超260省市（縣）出臺(tái)政策超560條，其中二季度落地政策條數(shù)超360條，涉及優(yōu)化限制性政策、調(diào)整公積金政策、發(fā)放購房補(bǔ)貼等多個(gè)方面。

在數(shù)百條樓市政策中，公積金是今年居民關(guān)注的一大重點(diǎn)。上半年，各地僅公積金政策便出臺(tái)超300條，主要落腳在提高公積金貸款額度、擴(kuò)大提取使用范圍、優(yōu)化靈活就業(yè)人員繳存、異地職工繳存等方面。

目前，多地公積金的使用方向，已經(jīng)涉及繳納物業(yè)費(fèi)、住房裝修、購房稅費(fèi)、購買車位、用于城市更新等多個(gè)方面，青島、廣州等地還支持公積金用于住房“原拆原建”的資金需求。

在放開限制性政策方面，以上海、深圳、廣州等為代表的城市，接連出臺(tái)了放寬購房限制的新政，比如上海縮短非滬籍外環(huán)內(nèi)購房社保年限至連續(xù)1年，符合條件非滬籍居民可在外環(huán)內(nèi)增購1套住房等。

可以說，上半年各地在“穩(wěn)樓市”上力度不減，且聚焦在了切實(shí)關(guān)乎民生的領(lǐng)域。

這背后，離不開中央層面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的表態(tài)和定調(diào)。從中央政治局會(huì)議確立房地產(chǎn)工作總綱領(lǐng)，到《求是》刊發(fā)文章提出“加快修復(fù)居民資產(chǎn)負(fù)債表”，房地產(chǎn)作為關(guān)乎國民經(jīng)濟(jì)的重要行業(yè)，整體風(fēng)險(xiǎn)化解及轉(zhuǎn)型發(fā)展仍是政策的重中之重。

克而瑞地產(chǎn)研究表示，4月28日召開的中央政治局會(huì)議，對(duì)房地產(chǎn)的表述出現(xiàn)多處調(diào)整，標(biāo)志著房地產(chǎn)政策正式從“風(fēng)險(xiǎn)集中攻堅(jiān)期”步入“風(fēng)險(xiǎn)常態(tài)化管控+行業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)力期”的新階段。

首先，經(jīng)過2024～2025年的持續(xù)紓困，保交樓主體任務(wù)基本收官，頭部企業(yè)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)有序出清，行業(yè)最劇烈的風(fēng)險(xiǎn)釋放階段已經(jīng)過去，會(huì)議對(duì)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)化解的基調(diào)從“持續(xù)用力”轉(zhuǎn)向“有效”的常態(tài)化模式。

其次，房地產(chǎn)工作目標(biāo)從“持續(xù)鞏固穩(wěn)定態(tài)勢(shì)”轉(zhuǎn)向“努力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)”，一方面承認(rèn)當(dāng)前市場(chǎng)仍處于筑底調(diào)整階段，同時(shí)明確要以更大力度的政策協(xié)同，守住市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行的底線，防止再次出現(xiàn)下行波動(dòng)。

6月18日，《求是》雜志再次發(fā)表《以更大力度提振消費(fèi)》一文，提出“加快修復(fù)居民資產(chǎn)負(fù)債表，著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)”。這表明，穩(wěn)定房地產(chǎn)已上升為關(guān)乎居民財(cái)富安全感與社會(huì)消費(fèi)信心的宏觀問題。

丁祖昱評(píng)樓市表示，2026年作為“十五五”規(guī)劃開局之年，上半年房地產(chǎn)的頂層定調(diào)、貨幣調(diào)控等政策密集落地，已形成覆蓋風(fēng)險(xiǎn)化解、市場(chǎng)托底、行業(yè)轉(zhuǎn)型、民生安居的完整政策體系。

新房庫存出現(xiàn)拐點(diǎn)

在樓市政策“組合拳”作用下，上半年商品房銷售是否有改善？

據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2026年上半年，重點(diǎn)100城新建商品住宅成交面積同比下降約12%。其中，一季度銷售同比下降22%；二季度期間，4月新房銷售同比基本持平，5、6月同比分別小幅下降5%、4%。

可見，當(dāng)前樓市行情仍在盤整，但受二季度以來政策密集出臺(tái)的影響，新房市場(chǎng)規(guī)模下滑的速度在減緩。

北上廣深等核心城市，更是成為新房改善需求釋放的“主戰(zhàn)場(chǎng)”。據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，4月、5月期間，一線城市新房銷售面積同比分別增長(zhǎng)19%、10%，初步統(tǒng)計(jì)6月銷售面積同比基本持平。

以“好房子”為主力的改善產(chǎn)品，成為上半年新房市場(chǎng)的亮點(diǎn)之一。據(jù)中指數(shù)據(jù)，2026年1～5月，30城120平以上新房成交占比達(dá)48%，較去年全年提高2.3個(gè)百分點(diǎn)，其中120～144平米占比擴(kuò)大至32%。

這意味著，新房市場(chǎng)上有近一半的購房者，選擇的是面積120平方米以上的改善產(chǎn)品。

此外，新房?jī)r(jià)格表現(xiàn)也有積極信號(hào)。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2026年5月末，一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.2%，漲幅比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)；二線、三線城市新房銷售價(jià)格分別環(huán)比下降0.1%、0.4%。70個(gè)大中城市中，新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲城市有16個(gè)，為近一年以來新高。

中指研究院表示，2026年二季度以來，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)邊際修復(fù)，但新房市場(chǎng)較為分化，一線及部分核心二線城市在優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目帶動(dòng)下成交回升，但高度依賴“產(chǎn)品力+區(qū)位稀缺性”，市場(chǎng)冷熱不均進(jìn)一步加深。

值得注意的是，受房企投資拿地下滑、市場(chǎng)點(diǎn)狀回升的影響，新房庫存規(guī)模出現(xiàn)改善“拐點(diǎn)”。

據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2026年5月末，全國商品房待售面積為7.72億平方米，同比下降0.4%，已是連續(xù)3個(gè)月同比下降。今年3月以來，全國商品房待售面積結(jié)束了自2021年7月以來的持續(xù)增加態(tài)勢(shì)，供給端“控增量、去庫存”的效果逐步顯現(xiàn)。

從開工與銷售的對(duì)比看，今年1～5月，全國住宅新開工面積1.31億平方米，同比下降23.4%；新建住宅銷售面積2.60億平方米，同比下降12.1%。新開工面積持續(xù)小于銷售面積，間接推動(dòng)庫存規(guī)模逐步回落。

丁祖昱評(píng)樓市稱，當(dāng)前行業(yè)確定性持續(xù)累積，尤以上海、深圳、廣州等地為代表，二季度以來新房市場(chǎng)持續(xù)保持熱度。上半年雖然行業(yè)沒有出現(xiàn)反轉(zhuǎn)，但2026年應(yīng)該是“筑底年”，未來核心城市有望率先企穩(wěn)。

二手房掛牌壓力緩解

相較于新房市場(chǎng)，上半年二手房市場(chǎng)的修復(fù)態(tài)勢(shì)更為顯著。

中指研究院表示，今年上半年，重點(diǎn)20城二手住宅成交約76萬套，同比增長(zhǎng)約6%，二季度單月同比增幅均超10%。6月二手房市場(chǎng)熱度延續(xù)，初步統(tǒng)計(jì)20城二手住宅成交13萬套，同比增長(zhǎng)13%，市場(chǎng)活躍度在傳統(tǒng)“小陽春”后仍在延續(xù)。

從重點(diǎn)城市來看，北京、上海、深圳等核心城市，二手房市場(chǎng)自“小陽春”以來持續(xù)活躍。6月（截至28日），北京、上海在較高基數(shù)下仍分別同比增長(zhǎng)5.6%、23.8%，北京預(yù)計(jì)將連續(xù)三個(gè)月創(chuàng)近五年同期新高；上海二手房成交規(guī)模實(shí)現(xiàn)連續(xù)四個(gè)月同比增長(zhǎng)，市場(chǎng)保持高活躍度。

二手房市場(chǎng)相對(duì)活躍，背后有哪些原因？

除了政策放寬的刺激，這背后還源于二手房?jī)r(jià)格經(jīng)歷深度調(diào)整后，剛需購房門檻有所降低，對(duì)二手房成交形成支撐；另一方面，隨著市場(chǎng)逐步進(jìn)入存量主導(dǎo)階段，新房供應(yīng)縮量明顯，并持續(xù)向改善型產(chǎn)品傾斜，對(duì)城市的剛需購房者來說，更多通過購買二手房滿足住房需求。

值得注意的是，上半年二手房市場(chǎng)另一重要指標(biāo)，是存量掛牌房源持續(xù)下降。

中指研究院稱，2025年10月末，25個(gè)重點(diǎn)城市二手房掛牌量一度達(dá)到223萬套，大量掛牌導(dǎo)致二手房?jī)r(jià)格出現(xiàn)“急跌”。而到今年5月末，重點(diǎn)城市二手房掛牌量為211萬套，相比去年10月下降5%；其中北京、上海分別較去年高點(diǎn)下降17%和26%。

“核心城市掛牌量回落，反映出市場(chǎng)預(yù)期已經(jīng)逐步回歸理性。”該研究院稱，當(dāng)前二手房市場(chǎng)“掛牌收縮+成交放量”的組合，也表明市場(chǎng)正在從流動(dòng)性修復(fù)，逐步走向供需再平衡的階段。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)也稱，虛高掛牌逐步出清、成交去化提速、業(yè)主定價(jià)趨于務(wù)實(shí)等原因，共同推動(dòng)了二手房掛牌量下降，這一趨勢(shì)將逐步傳導(dǎo)至價(jià)格端、預(yù)期端，以及整個(gè)市場(chǎng)的運(yùn)行中。

他表示，二手房掛牌量的下降，將有效緩解二手房?jī)r(jià)格的下行壓力，為“止跌回穩(wěn)”奠定供應(yīng)端基礎(chǔ)。第二，促進(jìn)市場(chǎng)預(yù)期修復(fù)，買賣雙方從“觀望僵持”轉(zhuǎn)向“有序成交”。第三，助力打通置換鏈條，促進(jìn)二手房與新房市場(chǎng)形成良性互動(dòng)，為構(gòu)建房地產(chǎn)新模式提供支撐。

整體來看，當(dāng)前二手房市場(chǎng)已出現(xiàn)一些積極變化；3月以來，北京、上海、深圳等城市住宅租金連續(xù)數(shù)月環(huán)比上漲，也反映出核心城市租賃市場(chǎng)對(duì)住房?jī)r(jià)值的支撐作用增強(qiáng)。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，下半年核心城市二手房?jī)r(jià)格大幅下跌的概率較小，預(yù)計(jì)整體以窄幅波動(dòng)為主。

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