近年來，上海市奉賢區(qū)將破解物業(yè)治理難題作為樹立和踐行正確政績觀的試金石，以“賢城賢治”黨建工作體系為總牽引，系統(tǒng)形成涵蓋“一項民心工程、兩個一批、三個資源庫、四項機(jī)制”的“1234”協(xié)同機(jī)制，推動黨建引領(lǐng)物業(yè)治理提質(zhì)增效。

大力實施“一項民心工程”

健全上下貫通、執(zhí)行有力的組織體系

奉賢區(qū)堅持將物業(yè)治理作為關(guān)乎人民群眾切身利益的“民心工程”來抓，著力構(gòu)建權(quán)責(zé)清晰、覆蓋嚴(yán)密、執(zhí)行堅決的組織體系。

一方面，高位統(tǒng)籌，建強(qiáng)協(xié)同“指揮中樞”。加強(qiáng)頂層設(shè)計與制度保障。區(qū)委主要領(lǐng)導(dǎo)高度重視，將黨建引領(lǐng)物業(yè)治理工作列入?yún)^(qū)委、區(qū)政府年度重點任務(wù)，多次專題研究部署。研究制定《奉賢區(qū)黨建引領(lǐng)物業(yè)治理工作實施方案》，形成清晰的“施工圖”與“責(zé)任書”。建立區(qū)級黨建引領(lǐng)物業(yè)治理工作專項協(xié)調(diào)機(jī)制，由區(qū)委常委、組織部部長和分管物業(yè)工作的副區(qū)長擔(dān)任“雙組長”，區(qū)委黨建辦、區(qū)委社會工作部、區(qū)房管局等部門共同成立工作專班。貫通物業(yè)治理與網(wǎng)格治理。梯次展開“提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量、規(guī)范物業(yè)企業(yè)行為”、“業(yè)委會規(guī)范化運作與物業(yè)服務(wù)質(zhì)價相符”、居村干部“優(yōu)結(jié)構(gòu)、轉(zhuǎn)作風(fēng)、提能力”三輪網(wǎng)格治理專項行動，推動網(wǎng)格治理與物業(yè)治理一體貫通、互促共進(jìn)。2026年1—5月，全區(qū)群眾對物業(yè)服務(wù)投訴同比下降31.14%。

另一方面，組織扎根，夯實一線“戰(zhàn)斗堡壘”。街鎮(zhèn)層面，整合轄區(qū)內(nèi)各類資源，配齊配強(qiáng)專業(yè)力量。全區(qū)13個街鎮(zhèn)（開發(fā)區(qū)）均已建立工作專班和統(tǒng)籌協(xié)調(diào)機(jī)制。比如，奉浦街道構(gòu)建“1+1+3+5”專班工作體系，設(shè)綜合協(xié)調(diào)組、整治提升組、社會動員組，統(tǒng)籌黨群辦、平安辦、社工辦、城建中心等各方力量，協(xié)同攻堅各類物業(yè)治理難題。其中，有效破解老舊小區(qū)電梯更換難題，推動百合苑小區(qū)累計完成換梯17部。居民區(qū)層面，推動小區(qū)黨組織到底到邊覆蓋，夯實物業(yè)治理組織基礎(chǔ)。堅持“支部建在小區(qū)上”，推動368個住宅小區(qū)黨組織全覆蓋，出臺《奉賢區(qū)黨建引領(lǐng)物業(yè)治理“一支部一實事”攻堅工作方案》，實現(xiàn)黨的組織和工作在住宅小區(qū)的有效覆蓋。全區(qū)共實施“一支部一實事”項目571個，圍繞物業(yè)維修保養(yǎng)、停車管理等11類重點問題，推動小區(qū)停車位不足、電梯維修保養(yǎng)難、公共設(shè)施破損、文明養(yǎng)犬等問題有效化解。比如，南橋鎮(zhèn)南亭小區(qū)成立小區(qū)黨組織，選任業(yè)委會主任、機(jī)關(guān)國企事業(yè)單位退休人員傅華強(qiáng)為小區(qū)黨組織書記，打造“南鄰·南事大家談”黨建引領(lǐng)物業(yè)治理品牌，深化黨建引領(lǐng)健全共商共議共決協(xié)同治理機(jī)制，妥善化解污水管道混接等矛盾。下一步，將聚焦物業(yè)治理方面的“急難愁盼”，推動形成新一輪“一支部一實事”，將組織優(yōu)勢源源不斷轉(zhuǎn)化為實實在在的治理效能。

著力推進(jìn)“兩個一批”

實施精準(zhǔn)有效的分類推進(jìn)路徑

奉賢區(qū)采取“抓兩頭、帶中間”的策略，通過滾動推進(jìn)“兩個一批”，補(bǔ)齊短板、樹立標(biāo)桿，以重點突破帶動整體躍升。

一方面，靶向攻堅，選取一批小區(qū)“重點提升”。將重點小區(qū)攻堅銷項作為新一屆居民區(qū)“兩委”班子換屆后的“開門第一件實事”，聚焦12345市民服務(wù)熱線關(guān)注度高、高空墜物安全隱患、業(yè)委會應(yīng)建未建等問題，對46個矛盾集中的小區(qū)實施重點攻堅。按照“一小區(qū)一策”原則，為每個小區(qū)量身制定專項攻堅計劃，落實街鎮(zhèn)領(lǐng)導(dǎo)包保責(zé)任制。同時，制定《奉賢區(qū)黨建引領(lǐng)物業(yè)治理重點小區(qū)銷項進(jìn)度表》，緊扣“五項核心指標(biāo)”，按實計算分項進(jìn)度，總進(jìn)度按權(quán)重累計，實行從啟動到銷號全周期掛圖作戰(zhàn)，確保下半年取得根本性改善。通過精準(zhǔn)施策，逐步推動重點小區(qū)面貌改善，以點帶面撬動全區(qū)治理效能的整體提升。

另一方面，典型引路，選取一批試點小區(qū)“示范引領(lǐng)”。結(jié)合舊房修繕項目，覆蓋商品房、動遷房、售后公房等不同類型，兼顧新建、次新等不同階段，選取24個具有代表性的住宅小區(qū)作為試點，系統(tǒng)探索居民區(qū)黨組織“五聯(lián)”、居民區(qū)“五商”、業(yè)委會“五統(tǒng)一”、物業(yè)服務(wù)企業(yè)“五規(guī)范”等機(jī)制模式，以點帶面形成了一批具有奉賢特色的工作法。試點小區(qū)中，四團(tuán)鎮(zhèn)動遷房小區(qū)治理面貌煥新，為探索長效治理創(chuàng)造了良好條件。

夯實建強(qiáng)“三個資源庫”

匯聚多元參與的治理合力

奉賢區(qū)著力建強(qiáng)“業(yè)委會成員儲備庫、物業(yè)服務(wù)企業(yè)預(yù)選庫、典型案例示范庫”三個庫，著力探索黨建引領(lǐng)物業(yè)治理新模式。

一是建強(qiáng)“業(yè)委會成員儲備庫”。針對業(yè)委會“人難選、選人難、履職難”問題，奉賢區(qū)積極拓寬選人渠道，一方面，重點將具有財務(wù)、法律、工程等專業(yè)背景的業(yè)主，以及在職黨員、退休干部、退役軍人、“兩代表一委員”、青年骨干等優(yōu)秀力量納入業(yè)委會成員儲備庫；另一方面，結(jié)合村（社區(qū)）“兩委”換屆，推動具有業(yè)主身份的居民區(qū)“兩委”班子成員、小區(qū)黨組織書記納入業(yè)委會成員儲備庫。同時，加強(qiáng)典型選樹，加大從優(yōu)秀業(yè)委會成員中推薦提名“兩優(yōu)一先”“兩代表一委員”的力度，切實提升崗位吸引力與榮譽(yù)感，確保儲備人選質(zhì)量過硬。目前已建立涵蓋2000多人的業(yè)委會成員儲備庫。

二是建強(qiáng)“物業(yè)服務(wù)企業(yè)預(yù)選庫”。針對物業(yè)交替可能出現(xiàn)的服務(wù)真空，做好暫無物業(yè)管理小區(qū)的臨時托底，組建以政府托底物業(yè)企業(yè)為補(bǔ)充的物業(yè)服務(wù)企業(yè)預(yù)選庫，推動區(qū)屬國企在履行城市保障主責(zé)主業(yè)，做好托底工作的基礎(chǔ)上，積極參與市場化競爭。目前有10家物業(yè)服務(wù)企業(yè)入庫。

三是建強(qiáng)“典型案例示范庫”。在攻堅和試點過程中提煉形成可復(fù)制、可推廣的治理案例與實踐范式。首批入庫的案例，直觀反映了“五聯(lián)”機(jī)制在基層的具體運用。比如，為了提升聯(lián)合走訪精準(zhǔn)度，海灣鎮(zhèn)致誠苑小區(qū)深化“靶向走訪”，針對訴求集中戶、特殊群體及能人達(dá)人，分層分類組建“紅黃綠”隊伍，實現(xiàn)分類對接、精準(zhǔn)覆蓋。又如，為了提升聯(lián)合巡查效能，金海街道湯臣臻園小區(qū)集中開展為期3周的聯(lián)合巡查，摸清車位底數(shù)、繪制數(shù)據(jù)圖譜，為根治停車難提供精準(zhǔn)依據(jù)。同時，著眼破解物業(yè)高頻問題，分3年推進(jìn)“十難十法百例”實踐行動，聚焦停車管理、物業(yè)維修保養(yǎng)等十大物業(yè)治理共性難題（“十難”），形成十類普適性工作指引（“十法”）和百個實踐案例（“百例”），為基層治理提供標(biāo)準(zhǔn)化“工具箱”。

健全完善“四項機(jī)制”

構(gòu)建“標(biāo)本兼治”的制度框架

奉賢區(qū)堅持系統(tǒng)推進(jìn)、多向發(fā)力，構(gòu)建一套系統(tǒng)集成、協(xié)同高效、規(guī)范透明的長效制度機(jī)制，確保治理在法治化、規(guī)范化軌道上行穩(wěn)致遠(yuǎn)。

一是健全黨建引領(lǐng)協(xié)同運轉(zhuǎn)機(jī)制。通過實施“五聯(lián)”機(jī)制（即居民區(qū)黨組織牽頭居委會、業(yè)委會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展聯(lián)席會議、聯(lián)合走訪、聯(lián)合巡查、聯(lián)合辦公接待、推動聯(lián)合組建物業(yè)治理委員會），強(qiáng)化黨組織對居委會、業(yè)委會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)能力，使之成為凝聚共識、解決問題的核心平臺。比如，金匯鎮(zhèn)朗詩綠色華庭小區(qū)用好“五聯(lián)”機(jī)制，通過聯(lián)合走訪發(fā)放聯(lián)心卡、多輪懇談等，成功推動物業(yè)費提價方案從70%業(yè)主反對逆轉(zhuǎn)為70%業(yè)主贊成。

二是健全業(yè)委會“五統(tǒng)一”規(guī)范運行機(jī)制。針對業(yè)委會運作不夠規(guī)范、透明度不高等問題，推行以“小區(qū)公共收入統(tǒng)一記賬、維修工程項目統(tǒng)一審價、年度（換屆）審計統(tǒng)一實施、業(yè)委會運作信息統(tǒng)一公開、業(yè)委會秘書統(tǒng)一配備”為核心的業(yè)委會“五統(tǒng)一”規(guī)范化運行機(jī)制。截至目前，全區(qū)各街鎮(zhèn)已成立業(yè)委會303個，全覆蓋配備業(yè)委會秘書，業(yè)委會的規(guī)范化、專業(yè)化運作水平得到有效提升。

三是探索物業(yè)服務(wù)“質(zhì)價相符”市場調(diào)節(jié)機(jī)制。通過探索老舊小區(qū)修繕后提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量、合理設(shè)置物業(yè)管理區(qū)域、選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)、調(diào)整物業(yè)服務(wù)費及物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供增值服務(wù)等，逐步完善物業(yè)服務(wù)“質(zhì)價相符”的市場機(jī)制。抓住老舊小區(qū)綜合改造的“窗口期”，開展業(yè)主意見征詢工作，以硬件改善帶動服務(wù)提質(zhì)。因地制宜推行區(qū)域化、連片化物業(yè)服務(wù)模式，通過物業(yè)管理區(qū)域調(diào)整，以規(guī)模效應(yīng)促進(jìn)降本增效、優(yōu)化服務(wù)，實現(xiàn)從“低質(zhì)低價”向“優(yōu)質(zhì)優(yōu)價”的平穩(wěn)過渡。比如，頭橋街道大慶路片區(qū)創(chuàng)新“連片治理、賢人主理、酬金制服務(wù)”治理新模式，破解開放式老舊集資房小區(qū)治理難題。

四是推動“管執(zhí)聯(lián)動”協(xié)同水平提升。著力構(gòu)建“管理、執(zhí)法、司法、自治、服務(wù)”五環(huán)節(jié)聯(lián)動閉環(huán)，細(xì)化區(qū)級重點事項分類處置機(jī)制，完善“線索移送、聯(lián)合懲戒、信息共享”的聯(lián)動流程。通過推動執(zhí)法力量主動融入小區(qū)、強(qiáng)化“三所一庭+”協(xié)作等措施，有效破解職責(zé)交叉、執(zhí)法落地難等堵點，構(gòu)建自治、法治、德治相結(jié)合的協(xié)同共治新格局。2026年6月，為進(jìn)一步暢通司法環(huán)節(jié)，奉賢區(qū)開展了“奉法尚賢·好鄰好靈”物業(yè)糾紛多元化解推進(jìn)會，發(fā)布了《奉賢區(qū)黨建引領(lǐng)物業(yè)糾紛多元化解專項行動方案》、物業(yè)糾紛化解指南、典型案例口袋書，通過結(jié)對簽約、召開涉物業(yè)疑難問題研討會等，進(jìn)一步推動黨建引領(lǐng)物業(yè)治理提質(zhì)增效。

報送：區(qū)委組織部

編輯：李一帆

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