北京市順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)觀林閣小區(qū)是一個(gè)建成十余年的混合型小區(qū)，近日因一紙停車收費(fèi)通知陷入爭(zhēng)議。自6月1日起，該小區(qū)正式實(shí)施新的停車管理方案，核心內(nèi)容為：小區(qū)業(yè)主免費(fèi)停車，而租戶（包括公租房承租人）則需每月繳納100元的停車費(fèi)。

這一“業(yè)主免費(fèi)、租戶收費(fèi)”的差異化政策，在提倡“租購(gòu)并舉”“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”的背景下，引發(fā)了部分公租房租戶的質(zhì)疑。記者了解到，該小區(qū)有幾十戶公租房租戶，收費(fèi)管理究竟是小區(qū)業(yè)主依法行使自治權(quán)的正當(dāng)行為，還是業(yè)主自治與承租人平等使用之間的一場(chǎng)“正面碰撞”？有事兒@新京報(bào)記者接到市民相關(guān)反映后，對(duì)此事進(jìn)行了實(shí)地調(diào)查。

“為什么租戶要被當(dāng)作外來(lái)人對(duì)待？”

觀林閣小區(qū)屬于順義區(qū)后沙峪板塊，于2013年建成，共有11棟樓，混合了回遷房、商品房以及公租房等。小區(qū)共有731個(gè)停車位，其中地上116個(gè)、地下615個(gè)。居民表示，自入住以來(lái)，小區(qū)地上及地下車位均未收費(fèi)，車輛進(jìn)出自由。

上述由“后沙峪鎮(zhèn)觀林閣小區(qū)業(yè)主委員會(huì)”和“北京順裕物業(yè)管理有限公司”發(fā)布的通知貼在小區(qū)各處。通知稱，經(jīng)業(yè)主大會(huì)投票表決，通過(guò)了觀林閣小區(qū)停車場(chǎng)收費(fèi)管理方案。方案明確，小區(qū)啟動(dòng)車輛收費(fèi)管理系統(tǒng)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)劃分為兩類：業(yè)主車輛不收費(fèi)，租戶及外來(lái)車輛采取收費(fèi)管理。

順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)觀林閣小區(qū)，公告欄貼出啟動(dòng)停車收費(fèi)管理的通知 新京報(bào)記者 耿子葉 攝

收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)方面，租戶及長(zhǎng)期停放車輛，同一戶內(nèi)第一輛車100元/月，第二輛車起每輛車150元/月；臨時(shí)車輛進(jìn)入小區(qū)2小時(shí)內(nèi)免費(fèi)，2小時(shí)以上1元/半小時(shí)，以此累計(jì)計(jì)費(fèi)，上不封頂。

觀林閣小區(qū)公租房房源分散在各樓棟中，屬于典型的“插花”式。據(jù)了解，有幾十戶公租房承租人在此居住，包括機(jī)關(guān)及企事業(yè)單位的職工等。

“這不僅是錢的問(wèn)題，還是一種歧視。”在觀林閣居住了四年的公租房承租人李女士對(duì)收費(fèi)方案表示不解，“我們繳納的租金并不比市場(chǎng)價(jià)低多少，而且國(guó)家一直在提倡‘租購(gòu)?fù)瑱?quán)’，為什么在停車這種基礎(chǔ)配套上，我們要被當(dāng)作外來(lái)人對(duì)待？”

另一位公租房承租人賈先生告訴記者，他在該小區(qū)住了三年多，對(duì)突然要交停車費(fèi)感到難以接受。“我的租房合同里根本沒(méi)有提停車費(fèi)的事兒，現(xiàn)在突然說(shuō)要收錢。”他指出，公租房是政府保障性住房，租戶本身屬于政策照顧對(duì)象，“要交大家都交，要不交都不交，憑什么只收租戶的錢？”

租戶質(zhì)疑：管不好的車位靠收費(fèi)來(lái)管？

近日，記者來(lái)到觀林閣小區(qū)，當(dāng)時(shí)臨近下班高峰期，小區(qū)地面停車位已有部分停車。記者在走訪中還看到，該小區(qū)地下車庫(kù)入口處設(shè)立明確標(biāo)識(shí)——“地下車庫(kù)未驗(yàn)收，不具備使用條件，人員及車輛禁止入內(nèi)”。然而，在記者觀察期間，不時(shí)有車輛進(jìn)出地下車庫(kù)。

觀林閣小區(qū)，不時(shí)有車輛進(jìn)出地下車庫(kù) 新京報(bào)記者 耿子葉 攝

根據(jù)停車管理方案以及物業(yè)人員的說(shuō)法，此舉旨在解決長(zhǎng)久以來(lái)的“停車難”問(wèn)題。方案中提到，近年來(lái)，小區(qū)內(nèi)車輛激增，因小區(qū)建設(shè)較早，開發(fā)建設(shè)時(shí)是按總戶數(shù)1166戶以0.5的比例設(shè)計(jì)的車位。目前小區(qū)停車位仍不能滿足停車需求，許多住戶不得已將車輛停放在非機(jī)動(dòng)車停放區(qū)域，給住戶出行帶來(lái)了諸多不便及安全隱患，造成小區(qū)的管理難度加大。

“觀林閣小區(qū)所有車位都是共用的，沒(méi)有業(yè)主購(gòu)買的車位，也沒(méi)有公租房的配套車位。”物業(yè)工作人員表示。對(duì)于小區(qū)居民登記在冊(cè)的車輛數(shù)目，以及停車位是否存在缺口，物業(yè)工作人員未給予明確答復(fù)。

他向記者表示，“在后沙峪，我們這個(gè)小區(qū)是收費(fèi)相對(duì)晚的。以前周邊村里的車、辦事的車都往我們這兒停，導(dǎo)致業(yè)主回來(lái)沒(méi)地方停車。自從收費(fèi)并清理外來(lái)車輛后，業(yè)主晚上回來(lái)基本都有車位了。”

承租人李女士對(duì)此有不同看法。她表示，從自己在小區(qū)居住多年的實(shí)際情況來(lái)看，車位是夠用的，只是位置遠(yuǎn)近的問(wèn)題。以前不收費(fèi)的時(shí)候，有一次下大雨，許多外面的車還停到地下車庫(kù)空余車位上躲雨。

對(duì)于小區(qū)的日常管理，有租戶也提出了質(zhì)疑。“常常有一輛車占兩個(gè)車位的情況，導(dǎo)致有車位也沒(méi)法停。”賈先生認(rèn)為，停車問(wèn)題的核心在于管理缺位，“物業(yè)如果真正把管理做到位，車位劃好了，一車一位，長(zhǎng)期占車位的，去聯(lián)系車主，引導(dǎo)居民規(guī)范停車，外來(lái)車輛登記清楚，那很多問(wèn)題自然就解決了。現(xiàn)在一刀切搞收費(fèi)，說(shuō)到底是讓租戶為管理上的懶政買單。”

各方回應(yīng)：物業(yè)照章執(zhí)行，租購(gòu)?fù)瑱?quán)未明確落實(shí)到停車費(fèi)

面對(duì)這一現(xiàn)狀，記者采訪了物業(yè)、公租房運(yùn)營(yíng)單位及住建部門，各方表態(tài)揭示了問(wèn)題的復(fù)雜性。

觀林閣小區(qū)的物業(yè)公司為北京順裕物業(yè)管理有限公司，其相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，物業(yè)為執(zhí)行者而非決策者。物業(yè)工作人員向記者出示了業(yè)主大會(huì)的決議，稱該方案經(jīng)過(guò)了嚴(yán)格的投票程序，符合《中華人民共和國(guó)民法典》規(guī)定的“雙三分之二”參與表決及“四分之三”同意的要求。

“我們是干活的部門，業(yè)主大會(huì)通過(guò)了，我們就得執(zhí)行。”物業(yè)人員強(qiáng)調(diào)，只要沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證，無(wú)論是市場(chǎng)租戶，還是公租房租戶，一律視為租戶進(jìn)行收費(fèi)。

作為觀林閣小區(qū)公租房的運(yùn)營(yíng)單位，北京市燕順保障性住房投資有限公司（以下簡(jiǎn)稱燕順公司）相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，觀林閣小區(qū)的公租房屬于“散房”或“插花”項(xiàng)目，并非整棟、整小區(qū)配建。“關(guān)于車位問(wèn)題，我們沒(méi)有參與權(quán)，也沒(méi)有決定權(quán)，只能服從小區(qū)的統(tǒng)一管理。”

當(dāng)被詢問(wèn)是否參加業(yè)主大會(huì)參與投票時(shí)，燕順公司相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，其收房時(shí)間較晚，且這種“插花”項(xiàng)目在建規(guī)上并未要求配備停車位，因此在社區(qū)議事中缺乏話語(yǔ)權(quán)。

不過(guò)，李女士在和村委溝通中了解到，燕順公司相關(guān)負(fù)責(zé)人參與了相關(guān)業(yè)主大會(huì)，并參與了投票。“如果是代行投票，但我作為被代表的租戶，從未收到過(guò)關(guān)于管理辦法的意見征集。”李女士說(shuō)。

觀林閣小區(qū)地下車庫(kù) 新京報(bào)記者 耿子葉 攝

記者致電北京市住建委咨詢相關(guān)政策，住建委工作人員回應(yīng)稱，從行業(yè)管理角度，目前并無(wú)明確的政策規(guī)定公租房租戶必須在停車收費(fèi)上享受與業(yè)主同等的優(yōu)惠。“停車收費(fèi)是市場(chǎng)行為，只要在發(fā)改委備案即可。關(guān)于租購(gòu)?fù)瑱?quán)，停車費(fèi)暫無(wú)具體規(guī)定。”

此外，順義區(qū)相關(guān)部門的回應(yīng)是，差異化收費(fèi)不構(gòu)成對(duì)租戶群體的歧視性待遇，具備正當(dāng)性與合理性。作為保障房單位，燕順公司也是業(yè)主，投票同意了相關(guān)規(guī)定。對(duì)于人才公寓的租戶來(lái)說(shuō)，合同里只是約定享受更便宜的租金，沒(méi)有約定對(duì)車位進(jìn)行優(yōu)惠。目前，業(yè)委會(huì)決定對(duì)租戶收取停車費(fèi)較為常見。

針對(duì)觀林閣小區(qū)停車費(fèi)爭(zhēng)議，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)指出，此類矛盾并非個(gè)案，近年來(lái)全國(guó)多地都出現(xiàn)過(guò)商品房配建保障房引發(fā)的停車位使用糾紛，矛盾的實(shí)質(zhì)是在資源總量不足的約束下，如何在不同權(quán)利主體之間建立公平、可執(zhí)行的分配規(guī)定。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，觀林閣小區(qū)的爭(zhēng)議觸及社區(qū)治理的核心難題：在停車位這類共有資源的分配中，房屋所有權(quán)與使用權(quán)所附帶的權(quán)益邊界應(yīng)當(dāng)如何劃定。通過(guò)觀林閣小區(qū)租戶對(duì)物業(yè)管理提出的質(zhì)疑，也可以理解為什么小區(qū)在提出要收費(fèi)管理時(shí)，租戶會(huì)出現(xiàn)抵觸，由此也暴露出物業(yè)管理上還存在缺位。

嚴(yán)躍進(jìn)同時(shí)強(qiáng)調(diào)，需要警惕差異化定價(jià)被濫用為變相排斥租戶的手段。他分析，小區(qū)停車位要實(shí)行收費(fèi)管理，那收費(fèi)的方式、收費(fèi)的時(shí)間、如何定價(jià)等要有所商榷。他建議，在明確小區(qū)停車位是否收費(fèi)的前提下，還要確定怎么收，如分梯隊(duì)收、分階段收或者設(shè)置半年過(guò)渡期，對(duì)于公租房租客采取一定兜底政策，可以在市場(chǎng)化定價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)上，采取一定折扣或者根據(jù)小區(qū)停車位的使用頻率進(jìn)行定價(jià)。

觀林閣小區(qū)共有731個(gè)停車位，其中地上116個(gè) 新京報(bào)記者 耿子葉 攝

“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”在社區(qū)治理中的現(xiàn)實(shí)困境

觀林閣小區(qū)的矛盾，表面看是停車費(fèi)的糾紛，實(shí)則觸及了當(dāng)前城市治理中的深層次痛點(diǎn)。

2025年7月，國(guó)務(wù)院公布的《住房租賃條例》明確提出“推動(dòng)租購(gòu)住房在享受公共服務(wù)上具有同等權(quán)利”，被業(yè)內(nèi)視為“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”的重要法律支撐。《北京市住房租賃條例》明確提到，北京堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”定位，完善租購(gòu)并舉的住房政策，支持居民通過(guò)租賃方式解決住房問(wèn)題，改善居住條件。不過(guò)，目前相關(guān)條例及配套文件均主要圍繞教育、醫(yī)療、落戶等基本公共服務(wù)展開，并未細(xì)化到小區(qū)內(nèi)部停車收費(fèi)等具體物業(yè)管理事項(xiàng)。

那么，這份“業(yè)主免費(fèi)、租戶收費(fèi)”的決議，在法律上站得住腳嗎？記者咨詢了北京12348公共法律服務(wù)熱線。一位接聽熱線的律師指出，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第二百七十六條，建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。法律確實(shí)賦予了業(yè)主相應(yīng)權(quán)利，改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，由業(yè)主共同決定。該律師說(shuō)，“公共空間屬于業(yè)主共有的，小區(qū)公共車位首先應(yīng)當(dāng)滿足業(yè)主需要，業(yè)主大會(huì)決定不給租戶免費(fèi)待遇，經(jīng)過(guò)合法程序，很難在法律上被直接認(rèn)定為‘違法’。”

也就是說(shuō)，在現(xiàn)行法律框架下，業(yè)主大會(huì)的程序合法性沒(méi)有爭(zhēng)議，但問(wèn)題在于公租房承租人的訴求同樣有其依據(jù)，他們并非臨時(shí)訪客，而是與業(yè)主共享同一片公共空間的長(zhǎng)期居住者。他們的困惑在于：倡導(dǎo)“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”的政策，與賦予業(yè)主自治權(quán)的法律規(guī)定之間，為何在具體而微的停車費(fèi)問(wèn)題上出現(xiàn)了斷裂？

在國(guó)家大力推行“租購(gòu)并舉”的背景下，如何將“同權(quán)”從口號(hào)落實(shí)到社區(qū)微循環(huán)中，恐怕還有一段路要走。“100元雖不多，但今天收了停車費(fèi)，明天是不是還要在其他公共服務(wù)上區(qū)別對(duì)待？”另一位小區(qū)公租房承租人也說(shuō)出了自己的心聲：“如果連停車這種最基礎(chǔ)的配套服務(wù)都要被差別對(duì)待，‘住有所居’的歸屬感從何談起？”

嚴(yán)躍進(jìn)還提出，租戶雖不享有業(yè)主大會(huì)表決權(quán)，但可通過(guò)居委會(huì)推薦代表、設(shè)立咨詢委員會(huì)等方式參與協(xié)商環(huán)節(jié)，提高規(guī)則的接受度，真正朝著租購(gòu)并舉和租售同權(quán)的方向推進(jìn)。

截至發(fā)稿前，該小區(qū)有公租房承租人再次通過(guò)12345市民熱線反映訴求。本報(bào)將繼續(xù)關(guān)注。

（應(yīng)受訪者要求，部分人物為化名）

新京報(bào)記者 耿子葉

編輯 張磊 校對(duì) 張彥君