必讀：專家開始唱樓市回暖，那天津呢。

　　好久不見。最近是懶惰了，吃的白白胖胖更新速度變慢了。粉絲在群里問一個問題，現在很多人在唱天津樓市復蘇，明年沒準能回到2016年的盛世。我們現在是不是抄底呢？其實這個問題就像你問我明天天房的股票會不會漲，要不要買它一樣，我說什么幾乎都是55開，但作為一個雖然不太嚴謹的人，我們還是要認真說話，畢竟還是有很多忠誠的粉絲在乎的。

　　我們先說兩個外星球的層面問題，第一為什么尾牙13億偷稅而李佳琦沒有，因為李佳琦聽黨的話跟黨走，不花里胡哨接地氣，總說自己財不配位，積極參加任何政府層面的公益活動，幫政府免費帶貨。

　　所以成功在初級階段是自身的不斷努力，中級階段是遇見了風口，終極形態可以說就是看誰能笑到最后。

　　第一層面，所長要闡述的是一定要盯緊政策。從17號利好降準到現在房地產雖然有企業頻繁暴雷，但政策是利好，政府在伸手救市。所以很多媒體講回暖這個詞，沒有問題。這個暖是告訴你未來的房子無論從設計到造價到建成銷售，都會很透明很公開很合理。按照這個方向，房子售前售后的整體質量會提升，給予新房市場一定的沖量。

　　然后我們講一個更重點的問題，建了那么多房，那么房子到底在天津飽和了嗎？其實第二個層面，才是揭開未來房價是起是浮的核心。那么其實我們還是要說房產稅這個事，為什么要收房產稅呢？是因為貧富差距，讓有需求的人買不起房，需求不大的人房子過多，于是產生了超大的空置率。

　　說俗一些，就是窮人還在排隊上廁所，富人一個人可以占幾十個坑。天津目前空置率排的比較靠前，因為城市流動人口不多，空置的房子又不用繳納過多的費用，所以有的人就放在那既不租也不售，乃至當個倉庫。這一部分加上庫存新房及待建新房，依舊構成了超級龐大的庫存。降準是各大城市一個回暖的基調，那么針對天津市場庫存過剩的現象，是需要政府給予一定的推廣和聲音的。

　　什么意思呢？

　　就是在沒有政策的推廣，利好，營銷，策劃的前提條件下，新房能堅持有成交，在當下就是極好的事情。2022年銷售目標也是有成交，跟2021年持平。但是，有人給天津做做推廣，那么借著回暖的春風，2022天津有望重振直轄市的雄風。

　　那庫存囤積量大，是不是代表在天津房子已經飽和呢？答案是no！其實房子依舊不夠，城鎮化轉型在近幾年會突現一股春風。也就是說，天津及周邊部分農村人開始在城市擁有住房，與此同時一些城市人口會搬到城鎮的別墅中享受人生。農村人口城市化將帶動未來一部分的庫存銷售。

　　那么另一部分的更換就是我們口中的改善型，畢竟老房子住了幾十年，他擁有一個住新社區的恒心?；嘏陂g，帶動了二手房的銷售，從而推動新房。

　　未來房地產仍有8-10年的保質期，從2016年最早一批剛性購房的人群集中在八零九零這個群體，現在應該在30-45，再推進下一個進程則是這批人的子女集中購新房，整體的需求是比之前的老房子使用面積要大，社區結構要更新，幾乎不會讓子女在老破小居住。

　　集中在這個年齡段家庭特點也很鮮明，大多是數獨生子女，大多數家庭都給子女買了房買了車，且有存款，大部分兩家還都是天津人。由此可見，未來老社區將會在回暖途中陸續改善（或拆除），面積更大地點更優的結婚型住房具有無上的銷售空間。

　　所以留給房地產建設者的時間還很多，我衷心的希望一些開發商少編一些沒用的故事，多認真做一些適合這個時代人居住的產品。不要在起名字上絞盡腦汁，更不要在產品發布會如何吹牛上大費周折。還有一點，好的地段且行且珍惜，未來的市場，得實用者得天下。