這個(gè)年，雖然不好過(guò)，但終于過(guò)完了。重慶如期迎來(lái)了陽(yáng)光明媚、暖癢癢的春天！

松哥希望寫(xiě)一篇2022年的預(yù)測(cè)，同時(shí)網(wǎng)友也在留言希望預(yù)判一下2022。容磁財(cái)經(jīng)大型接龍文章第三季——2022年樓市之依我見(jiàn)！

再艱難的市場(chǎng)，對(duì)于那些致力于要一直在行業(yè)奮斗的人們來(lái)說(shuō)，一方面困難并不是他們停住腳步的理由，另一方面困難也許是他們?cè)谛袠I(yè)中脫穎而出的機(jī)會(huì)。我們本次接龍主要圍繞著22年房地產(chǎn)市場(chǎng)的判斷，看法，觀點(diǎn)展開(kāi)。我們力圖通過(guò)本次接龍，集群體的力量，為市場(chǎng)行動(dòng)者提供一些思路，看法和見(jiàn)解。

今年重慶樓市會(huì)怎么樣？微漲？小漲？還是大漲？商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)不會(huì)爆發(fā)？

作者：徐東工作室

本文為地產(chǎn)吹牛會(huì)、重慶商業(yè)地產(chǎn)網(wǎng)、業(yè)主吹牛會(huì)原創(chuàng)稿件！

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1、成交量會(huì)下降，但價(jià)格會(huì)漲！

過(guò)去的1年，最重要的事就是土拍！

從2010年到2021年，重慶成交樓面價(jià)一路高歌，但土地供應(yīng)量卻接近歷史最低點(diǎn)：平均每年成交可建體量約在2516萬(wàn)方，但去年成交可建體量?jī)H為約1693萬(wàn)方。

少了約32.7%！

相對(duì)應(yīng)的是成交樓面均價(jià)卻達(dá)到歷史新高：7168元/平米。

供應(yīng)減少、面粉價(jià)格又上漲，必然導(dǎo)致新房市場(chǎng)價(jià)格上漲和成交量下滑！

對(duì)于地產(chǎn)人來(lái)說(shuō)，搶人的時(shí)代真到來(lái)啦，因?yàn)槟艹惺芨邇r(jià)格的消費(fèi)者必然有限！

今年，剛需不得不會(huì)回到存量房市場(chǎng)，加之重慶二手房處于城市中心，更便于剛需生活工作。重慶二手房市場(chǎng)只會(huì)更加堅(jiān)挺！

這里還給哪些幻想重慶房?jī)r(jià)不漲甚至大跌的網(wǎng)友，潑盆冷水：土地財(cái)政養(yǎng)活著多少人？主要養(yǎng)的是哪些人？哪些人最早購(gòu)房、房產(chǎn)最多？他們會(huì)不會(huì)讓面粉降價(jià)？

2、好看的皮囊+有趣的靈魂，兩則必須都有！

以前有一個(gè)好產(chǎn)品就能高周轉(zhuǎn)復(fù)制到全國(guó)，全國(guó)產(chǎn)品幾乎千篇一律，都只是有一副好皮囊而已。

而今，面粉價(jià)格上漲導(dǎo)致面包價(jià)格上漲，導(dǎo)致能購(gòu)買(mǎi)起的消費(fèi)者偏少。尤其是經(jīng)濟(jì)下行的情況下，財(cái)富將再次高度集中。他們的心思，價(jià)格不是問(wèn)題，不僅要有好皮囊、也要有趣的靈魂。今年對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，需要真正拿出有靈魂的好產(chǎn)品才能贏得富豪的心哦。

房地產(chǎn)在原有高周轉(zhuǎn)、高度標(biāo)準(zhǔn)化模式，將進(jìn)一步向精細(xì)化方向發(fā)展，不同城市、不同地段、不同的消費(fèi)者均會(huì)有創(chuàng)新，而不再是簡(jiǎn)單的復(fù)制。這點(diǎn)，去年?yáng)|哥參加萬(wàn)科和龍湖的產(chǎn)品發(fā)布會(huì)就已經(jīng)嗅到了他們明顯在加快房地產(chǎn)產(chǎn)品本土化研發(fā)。今年重慶樓市，應(yīng)該會(huì)有亮響全國(guó)的產(chǎn)品。

其次，去年房企集中暴雷之后，建筑質(zhì)量和品質(zhì)均會(huì)在今年有一定提升。今年開(kāi)年，重慶已經(jīng)有開(kāi)發(fā)商在推廣上將房屋交付實(shí)景和效果圖進(jìn)行對(duì)比，從而突出其交付質(zhì)量。

剩余的就是如此找到這些富豪？

雪松哥說(shuō)：渠道不死，營(yíng)銷難興！這個(gè)局面在2022依然會(huì)如此，渠道仍將控制這個(gè)市場(chǎng)，但渠道市場(chǎng)恐會(huì)洗牌。

當(dāng)然客戶源頭來(lái)講，重慶2022年吸納力將大大加強(qiáng)。

3、重慶商業(yè)將更加艱難！

重慶商業(yè)的體量和空置率雙高，在全國(guó)都是知名的。在去年，重慶商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)可以說(shuō)也是大爆發(fā)，尤其是北區(qū)的商業(yè)。

除了光環(huán)、金科悅、大悅城、十八梯、公園天街這些巨頭開(kāi)業(yè)，更有很多社區(qū)商業(yè)開(kāi)業(yè)。不僅開(kāi)業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目是憂大于喜，很多商業(yè)項(xiàng)目都猶如在薄冰上行走；更為糟糕的是不斷有媒體爆出已有商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)慘淡。

據(jù)聯(lián)商網(wǎng)零售研究中心不完全統(tǒng)計(jì)，2022年，重慶全市計(jì)劃開(kāi)業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目共計(jì) 26個(gè)（不含專業(yè)市場(chǎng)、及寫(xiě)字樓，商業(yè)建筑面積≥2萬(wàn)㎡，且不含未披露或開(kāi)業(yè)時(shí)間不詳?shù)捻?xiàng)目），新增商業(yè)建筑面積超 250萬(wàn)㎡，平均單體建筑面積近 10萬(wàn)㎡。

根據(jù)貝殼研究院2021的數(shù)據(jù)，按照目前的去化速度，重慶目前的存量商業(yè)需要135.9個(gè)月才能去化，也就是需要超過(guò)11年的時(shí)間才能賣(mài)完。

供大于求，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目和招商同質(zhì)化嚴(yán)重，這是重慶商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)存在的最基本的問(wèn)題。好產(chǎn)品、好服務(wù)、好運(yùn)營(yíng)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，在去年依然大放光彩。

其次，從觀音橋到龍興、水土，從三峽廣場(chǎng)到西永、璧山，從南坪到茶園、界石，重慶主城中心城區(qū)這個(gè)大圈實(shí)在太大。而據(jù)重慶市第七次全國(guó)人口普查數(shù)據(jù)，重慶全市2021年常住人口共3205.42萬(wàn)人，與2010年第六次全國(guó)人口普查的2884.62萬(wàn)人相比，增加320.80萬(wàn)人，增長(zhǎng)11.12%，年平均增長(zhǎng)率為1.06%。

再加上疫情的不確定性、經(jīng)濟(jì)調(diào)整以及傳統(tǒng)商業(yè)難以很好抓住網(wǎng)絡(luò)，2022年的重慶商業(yè)將更加艱難。

年和生活，始終要過(guò)的。那么，2022年重慶還有哪些商業(yè)機(jī)會(huì)呢？

1、城市更新中的商業(yè)值得關(guān)注，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小；

2、相對(duì)成熟的社區(qū)商業(yè)值得關(guān)注；

3、餐飲將是2022商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目重點(diǎn)引進(jìn)的業(yè)態(tài)；

4、重慶消費(fèi)者將更年輕，消費(fèi)習(xí)慣更刁鉆。

但鑒于重慶商業(yè)地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)力度，我不建議普通消費(fèi)者和投資者介入。