購買公房使用權，規避風險有妙招

—— 公房使用權能否買賣，主要風險有哪些，該如何規避？

【引言】公房使用權上市交易，市場價格與普通商品房相比要低得多，而且再轉讓沒有稅費，對于急于“安居樂業”的朋友來說是一個很不錯的選擇。而實務中，大家擔心的問題也不少，上海杜繼業律師就相關焦點問題逐一剖析并提供規避風險的小妙招供大家參考。

一、公房使用權（承租權）買賣合同效力如何？

合同有效。從法理上看，使用權屬于用益物權，是物權的一種；從法律規定看，我國目前并沒有相關法律、法規禁止公有住房使用房屋的交易，正所謂“法無禁止即可為”。

風險規避提示：由于公房使用權交易相比普通房屋，交易量較少，一些中介機構甚至專業人士對其了解不多，在交易時往往直接套用普通住房買賣所使用的“居間協議”模板，導致有關重要事項約定不清，表述不明，一旦產生爭議，將對維權產生影響。務必注意合同文本的內容，需要與公房使用權買賣的實際情況相一致。

二、賣家如果毀約，可以起訴要求賣家（原使用權人）協助變更使用權登記？

既然合同有效，而且也不存在履行障礙的情況下，賣家就有義務配合完全使用權變更登記。需要注意點是，使用權（承租權）變更需要出租人（產權人）同意，但并不是需要其出具一份同意書，上海市的做法是，在使用權變更前會有一個征詢的程序，一般在物業公司進行，一旦征詢通過即代表產權人同意使用權變更。同時，物業公司也會對是否存在交易障礙進行審查，如房屋是否存在違建、房屋是否已經列入改造或拆遷等。另外，還應當事先征得本處有本市常住戶口的共同居住人的同意。

風險規避提示：達成交易意向之后，建議盡快去物業公司辦理征詢。

三、公房使用權購買條件與普通商品房有何區別？

購買上海市公房使用權需要購買人具有上海戶籍，而居住證積分即使達到120分也不能購買。另外，新的規定已經將公房購買列入限購，只有符合上海市的限購條件，才能購買使用權房。

四、使用權公房與普通商品房在權利狀況上有何不同？

最后一個問題，也是最關鍵的問題，很多朋友關注。兩者的主要區別是，普通商品房獲得的是所有權，所有權的完整的“權能”可分為：占有、使用、收益、處分。而使用權房的權利人除占有、使用外，同樣也可以將房屋出租、出售使用權，而且如果使用權人（承租人）喪失民事行為能力、死亡或者其戶籍遷離本市的，可以由其有本市城鎮常住戶口的配偶或直系親屬繼續承租。繼續承租的個人可以由取得公有住房承租權的當事人指定；取得公有住房承租權的當事人未指定的，可以參照財產繼承順序確定。由此可見，公房使用權雖然與所有權不完全相同，其實也相差無幾。

【結語】由于公房使用權交易數量較少，從實務來看，無論房產中介，甚至有些法律專業人士也不十分熟悉，因此交易過程中，正確擬定合同條款并符合交易流程十分重要。

文/上海杜繼業律師（未經許可，不得轉載）