綠城首入深圳，能否逃脫“失敗魔咒”？

深圳人終于要有第一座綠城了。

那個在江浙滬圈粉無數的綠城，在深圳的第一個作品——光明區的綠城桂語蘭庭，即將面世。

對于深圳市場來說，外地開發商想打進來從來不是一件易事。這幾年來，想要在深圳占得一席之地的外地開發商，第一個項目均以失敗告終。

比如：2020年越秀首作尖崗山片區的和樾府至今沒有清盤；再比如：安聯在深圳的第一個住宅項目開盤只賣出1套房……外地開發商滿懷雄心壯志首次挺進深圳，卻鮮少能“善始”。

綠城，這個曾經以品質圈粉無數的浙江房企，能否逃過首入深圳的“失敗魔咒”呢？

01

綠城深圳首作遭“強敵”圍困

綠城，在2021年低調地拿下了一個光明區城市更新項目。

2021年8月4日，光明區城市更新和土地整備局公布深圳市匯銀置業有限公司為光明街道荔園片區城市更新項目實施主體。

而早在同年3月21日，該公司大股東深圳市唐匯投資控股有限公司退出，深圳綠和投資發展有限公司接手成為第一大股東，其實際控股正是綠城。

這個城市更新項目，也就是今天的綠城桂語蘭庭。

“非核心，不綠城”，是綠城的選址原則。

綠城桂語蘭庭位于光明大街與光明大道交會處西北側，距離光明大街地鐵站大約600米，北靠獅山公園，南面是佳兆業項目。

綠城接手該項目的2021年3月，正是光明的一個估值高峰期，周邊皆是開盤當日清盤的熱點項目，包括：星河天地、綠地新都會、佳兆業云峰匯、萬科光年四季等。

在教育方面，綠城桂語蘭庭周邊規劃超20所學校，除項目北側規劃的一所72班小學外，周邊還有光明小學、深圳實驗光明學校、中山大學深圳附屬學校等。

在商業配套方面，3公里范圍內有在建的星河COCOcity購物中心以及規劃中的綠地新都會商業，鄰近龍光藍鯨世界和深圳首家萬達廣場。

除此之外，項目北面還有正在建設的“三館一島”——科技館、西方美術館、藝術中心和科學島。

綠城桂語蘭庭社區較大，主要由3個地塊組成：北側是教育用地，規劃建設72班小學，南側的兩塊住宅用地，共建9棟高層及超高層住宅及1棟12班幼兒園，共2226戶，規劃停車位2380個。

項目推售建筑面積約89m2-115m2-128m2四個戶型。

盡管綠城在長三角地區的江湖地位不容置疑，但對于綠城的深圳光明項目，市場上普遍存疑。

一方面是來自“限價盤”的圍困。

根據周邊定價和業內口風，綠城桂語蘭庭均價極有可能在5.2萬元/m2（帶裝修），而500米距離的深業頤瑞府毛坯限價4.53萬元/㎡，深業銷售甚至直言：“我們沒賣完，綠城基本賣不動?！?/p>

綠城桂語蘭庭3公里范圍有三大“限價盤”，除了深業頤瑞府之外，綠城桂語蘭庭還將遭遇聯發悅尚居和深房光明里的前后夾擊。聯發悅尚居將在近期開盤，其毛坯限價4.53萬元/㎡；深房光明里仍未動工，其毛坯限價4.53萬元/㎡。

另一方面則是居住舒適度的顧慮。

綠城桂語蘭庭此次的產品是高層及超高層，層高在30-50層，整個小區容積率高達6.3，梯戶比更是有2梯5戶。在這樣的居住密度下，綠城能否靠極具口碑的高顏值設計和自身物業拔高業主的居住體驗？

在長三角地區，綠城因品質而有溢價，但深圳的桂語蘭庭項目周邊強敵不少，像“地頭蛇”萬科、星河、佳兆業等，綠城靠品質和口碑又能否脫穎而出？

02

首次入深，他們為何不能逃脫“失敗魔咒”？

對于綠城的深圳首作能否成功，其質疑不僅來自項目自身，也來自這幾年外地開發商的“失敗魔咒”——沒有一個首入深圳的外地開發商，能有一個好的開始。

最典型的案例莫過于廣州國企越秀。

越秀的深圳首作是位于寶安區尖崗山的越秀和樾府，其前身是A122-0357宗地，在2018年12月曾遭流拍，2019年6月從未進入過深圳市場的越秀以最高限價59.08億元+19610m2配建拿下該地。

尖崗山有天獨厚的山水資源，低密度、高綠化率的居住環境是其最大賣點。在綠樹成蔭的尖崗山大道兩旁，匯集了招商、華僑城、中海、新世界、泰禾等等重量級開發商。

2020年，在越秀和樾府開盤之初，其營銷相關負責人就告訴筆者，他們一直在尋找打入深圳的契機，這塊面向改善型客戶的尖崗山地塊就非常適合他們的產品調性。

越秀把廣州人的生活理念引入了尖崗山。洋房8層高，與自然生長的樹木同一高度，寓意親近自然。建筑面積約110m2的親地洋房，做到了55㎡的超級大方廳，更有270°觀景陽臺。

不過，也就是這樣一個產品，直到2022年都依然沒有清盤，就這樣默默掛在中介們的轉介列表上。

距離綠城桂語蘭庭1.2公里的安聯尚璟府，則是另一個典型案例。

安聯在深圳扎根二十余年，但安聯尚璟府卻是它在深圳的第一個住宅項目。

2020年11月，深圳一次性出讓8宗居住用地，安徽安聯高速公路以13.84億元+2.42萬m2人才房配建拿下光明A605-0377宗地，該宗地商品房毛坯限價4.9萬元/㎡。

不想，2021年深圳第二輪集中供地地價整體下調，距離安聯項目不到500米的聯發悅尚居，毛坯限價僅4.53萬元/㎡，同樣的地段相差約4000元/m2。

同年，安聯尚璟府原價入市，結果開盤去化慘淡，僅賣出1套房，創下光明開盤的最低紀錄，開盤近1年來也只賣出20多套房。

在深圳，這樣的外地開發商首作比比皆是。比如第一個“吃螃蟹”試點現房銷售的龍華金茂府，比如最近在維權的光明電建洺悅府，再比如銷量慘淡的坂田聯發天境雅居與龍崗和昌拾里花都。

那些懷著雄心壯志的外地開發商，在深圳的第一個作品總是令人唏噓。

有業內人士認為，很多項目并非做得不好，只是深圳人更在意性價比。住慣了城中村的深圳人，其實對居住品質沒有太大的追求，相比一套房子所帶來的生活品質提升，鐘愛“搞錢”的深圳人似乎更在意房子的潛在升值空間。

至于戴著高品質圣光的浙江房企綠城，是否能打破外地開發商的“失敗魔咒”呢？

03

4年前默默入深，綠城大灣區布局曝光

目前，綠城在大灣區公開的項目有8個，其中佛山4個、廣州3個、深圳1個。

值得注意的是，綠城在深圳還有另一個城市更新項目——龍崗坂田街道光雅園村城市更新項目。

近日，龍崗區城市更新和土地整備局公示了坂田街道光雅園村舊改，申報主體為深圳市綠城正碩投資有限公司。

公開資料顯示，該公司在2018年5月7日發生股權變更，由綠城華南（深圳）建設管理有限公司持股51%。也就是說，綠城早已通過城市更新，默默潛入深圳4年了。

綠城的“宋衛平時代”早已過去，近年圍繞綠城的爭議大致有二——一方面是“去宋衛平化”，另一方面則是其負債率。

綠城先后引入九龍倉集團、中交集團、新湖中寶作為戰略性股東。其中，中交集團在2014年末以60億港元成為綠城第一大股東，此后的綠城逐漸“去宋衛平化”，沒入“短平快、高周轉”模式的大潮之中。

擴張的代價則是負債率。據2022年中報顯示，綠城房地產集團有限公司的剔預資產負債率為70.97%，沒有脫離“黃檔”房企。

但綠城擴張的腳步不會停下，根據2022年中報，綠城未來將持續推進粵港澳大灣區城市更新業務、政府城投項目、產業園區代建業務、不良資產及紓困項目等。

來源：中國房地產報大灣區 / 洪靖南