閱讀提示：近日，北京和銘律師事務(wù)所對(duì)2020年至2023年期間北京市第三中級(jí)人民法院二審審理的北京市順義區(qū)范圍內(nèi)的農(nóng)村房屋買(mǎi)賣無(wú)效合同糾紛案進(jìn)行檢索。律師團(tuán)隊(duì)研究后將相關(guān)糾紛劃分為四個(gè)類型，本號(hào)逐期刊出，以饗各位。
第二類：農(nóng)村房屋連環(huán)買(mǎi)賣，第二買(mǎi)受人為集體經(jīng)濟(jì)組織成員，買(mǎi)賣合同有效
典型案例：鄭某與董某、劉某、雷某農(nóng)村房屋買(mǎi)賣合同糾紛案
上訴人(原審原告、出賣人)：鄭某，戶籍地北京市順義區(qū)
被上訴人(原審被告、第一買(mǎi)受人)：董某，戶籍地河北省三河市
被上訴人(原審被告、第二買(mǎi)受人)：劉某，戶籍地北京市順義區(qū)
被上訴人(原審被告、第三買(mǎi)受人)：雷某，戶籍地北京市海淀區(qū)
一審：北京市順義區(qū)人民法院（2021）京0113民初11432號(hào)判決
二審：北京市第三中級(jí)人民法院(2021)京03民終18347號(hào)判決
裁判規(guī)則：本案所涉農(nóng)村房屋經(jīng)多手轉(zhuǎn)讓，先由鄭某賣予董某，董某賣予劉某，劉某賣予雷某。經(jīng)查，鄭某和劉某系同一農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，故涉案房屋交易至劉某處時(shí)已不存在侵害集體經(jīng)濟(jì)組織權(quán)益之情形。結(jié)合上述事實(shí)及雙方提交的相關(guān)證據(jù)，鄭某在售房二十余年之后主張劉某之前的農(nóng)村房屋買(mǎi)賣合同無(wú)效，依據(jù)不足，法院不予支持；其基于合同無(wú)效所提出的返還房屋等訴訟請(qǐng)求，本院亦無(wú)法支持。
鄭某的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。

類似案例：

北京市第三中級(jí)人民法院（2020）京03民終10650號(hào)判決

北京市第三中級(jí)人民法院（2020）京03民終3011號(hào)判決

和銘律師分析：

農(nóng)村居民將集體土地上房屋出售于城鎮(zhèn)居民，房屋買(mǎi)賣合同無(wú)效，這是成熟穩(wěn)定的裁判規(guī)則。

本案特殊之處在于涉案房屋被出售三次，先后訂立三份買(mǎi)賣合同。出賣人請(qǐng)求確認(rèn)三份買(mǎi)賣合同均無(wú)效，請(qǐng)求第三買(mǎi)受人雷某返還涉案房屋及《集體土地建設(shè)用地使用證》。

鄭某將涉案房屋出售于城鎮(zhèn)居民董某，買(mǎi)賣合同無(wú)效。董某將涉案房屋又出售于集體經(jīng)濟(jì)組織成員劉某，簽訂了第二手買(mǎi)賣合同。民法理論上有合同效力補(bǔ)正規(guī)則，即交易時(shí)合同無(wú)效，但是訴訟階段違法情形消失或者買(mǎi)受人取得法定資格，本著“盡量使合同有效、促進(jìn)交易”理念，無(wú)效合同轉(zhuǎn)變?yōu)橛行Ш贤６成姘阜课莩鍪塾趧⒛常w土地回歸至本集體，沒(méi)有出現(xiàn)集體土地被轉(zhuǎn)讓或變相轉(zhuǎn)讓的后果，與《土地管理法》追求的立法目的和宗旨吻合，基于此，出賣人鄭某請(qǐng)求確認(rèn)第一手買(mǎi)賣合同、第二手買(mǎi)賣合同均無(wú)效的主張，人民法院不予支持。

劉某將涉案房屋出售于城鎮(zhèn)居民雷某，簽訂了第三手買(mǎi)賣合同，雷某占有涉案房屋。合同具有相對(duì)性，僅對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力，雖然第三手買(mǎi)賣合同無(wú)效，但出賣人鄭某與雷某之間不存在買(mǎi)賣合同關(guān)系，鄭某請(qǐng)求雷某返還房屋及《集體土地建設(shè)用地使用證》的主張，人民法院亦不予支持。

整體而言，出賣人鄭某的預(yù)期訴訟目的沒(méi)有實(shí)現(xiàn)。部分案件中，出賣人稱第一買(mǎi)受人與第二買(mǎi)受人之間存在惡意串通行為，但是不能提供相關(guān)證據(jù)，其主張無(wú)法獲得支持。（文/北京和銘律師事務(wù)所，原創(chuàng)文章，轉(zhuǎn)載注明出處）