提出問題：建設(shè)工程價(jià)值由地上建筑物和建筑物占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)兩部分組成，優(yōu)先受償權(quán)是否及于土地使用權(quán)，即承包人能否對(duì)土地使用權(quán)的拍賣價(jià)款主張優(yōu)先受償？抵押權(quán)人根據(jù)房地一體原則，請(qǐng)求一并拍賣地上建筑物，承包人提出執(zhí)行異議，能否獲得支持？

案例一：最高人民法院(2019)最高法執(zhí)監(jiān)470號(hào)裁定

裁判規(guī)則：上海二中院基于“房地一體”原則對(duì)涉案在建工程及占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)進(jìn)行整體拍賣，符合法律規(guī)定。但根據(jù)物權(quán)法第二百條規(guī)定，“房地一體”應(yīng)當(dāng)理解為針對(duì)處置環(huán)節(jié)，而不能將建筑物與土地使用權(quán)理解為同一財(cái)產(chǎn)。因此，雖然對(duì)房地產(chǎn)一并處分，但應(yīng)當(dāng)對(duì)權(quán)利人分別進(jìn)行保護(hù)。

根據(jù)《中華人民共和國合同法》第二百八十六條規(guī)定精神，建設(shè)工程的價(jià)款就該工程折價(jià)或者拍賣的價(jià)款優(yōu)先受償。建設(shè)工程的價(jià)款是施工人投入或者物化到建設(shè)工程中的價(jià)值體現(xiàn)，法律保護(hù)建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的主要目的是優(yōu)先保護(hù)建設(shè)工程勞動(dòng)者的工資及其他勞動(dòng)報(bào)酬，維護(hù)勞動(dòng)者的合法權(quán)益，而勞動(dòng)者投入到建設(shè)工程中的價(jià)值及材料成本并未轉(zhuǎn)化到該工程占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)中。因此，上海高院和上海二中院以涉案房地產(chǎn)應(yīng)一并處置為由，認(rèn)定寶業(yè)公司享有的工程款優(yōu)先受償權(quán)及于涉案土地使用權(quán)缺乏法律依據(jù)，在對(duì)涉案房地產(chǎn)進(jìn)行整體拍賣后，拍賣款應(yīng)當(dāng)由建設(shè)工程款優(yōu)先受償權(quán)人以及土地使用權(quán)抵押權(quán)人分別優(yōu)先受償。

本案涉案房地產(chǎn)經(jīng)過拍賣后，寶業(yè)公司以8568萬元價(jià)格競買，對(duì)于拍賣款中屬于土地使用權(quán)的部分，應(yīng)當(dāng)由杭州銀行優(yōu)先受償。鑒于該部分款項(xiàng)數(shù)額不清，由上海二中院重新依法確定后，由寶業(yè)公司和杭州銀行分別優(yōu)先受償。

上海高院復(fù)議裁定、上海二中院異議裁定適用法律有誤，認(rèn)定事實(shí)不清，應(yīng)予撤銷。裁定如下：

一、撤銷上海市高級(jí)人民法院（2019）滬執(zhí)復(fù)29號(hào)執(zhí)行裁定；

二、撤銷上海市第二中級(jí)人民法院（2019）滬02執(zhí)異5號(hào)執(zhí)行裁定；

三、本案由上海市第二中級(jí)人民法院重新審查。

案例二：青海省高級(jí)人民法院（2021）青執(zhí)復(fù)32號(hào)裁定

裁判規(guī)則：《民法典》第三百五十六條規(guī)定：“建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈(zèng)與的，附著于該土地上的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施一并處分”。《民法典》第三百五十七條規(guī)定：“建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈(zèng)與的，該建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并處置”。因此，人民法院在執(zhí)行案件中拍賣被執(zhí)行人的土地使用權(quán)和房屋時(shí)，必須根據(jù)《民法典》的上述規(guī)定，堅(jiān)持“房地一致”的原則，當(dāng)土地上有建筑物時(shí)，不得單獨(dú)只拍賣土地使用權(quán)而不處分該土地上的建筑物。

本案中，西寧中院（2021）青01執(zhí)恢88號(hào)之一執(zhí)行裁定拍賣被執(zhí)行人四維公司的土地使用權(quán)，卻不一并拍賣該土地使用權(quán)上的公租房，違反了《民法典》第三百五十六條關(guān)于“房隨地走”的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)依法予以撤銷。西寧中院（2021）青01執(zhí)異232號(hào)執(zhí)行裁定對(duì)此問題未進(jìn)行審查，適用法律錯(cuò)誤，導(dǎo)致異議裁定結(jié)果錯(cuò)誤，應(yīng)依法予以撤銷。鑫海豐公司關(guān)于西寧中院拍賣行為違反《民法典》第三百五十六條“建設(shè)用地轉(zhuǎn)讓，附著于土地之上的建筑物必須一并處分”的規(guī)定的復(fù)議理由成立，本院依法予以支持。

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第五百零八條的規(guī)定，對(duì)人民法院查封的財(cái)產(chǎn)有優(yōu)先權(quán)的債權(quán)人，可以直接申請(qǐng)參與分配。本案中，如鑫海豐公司主張對(duì)西寧中院拍賣的被執(zhí)行人土地上的建筑物享有建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)，應(yīng)當(dāng)通過主張對(duì)該建筑物的拍賣價(jià)款或者變賣價(jià)款優(yōu)先受償?shù)姆绞教岢觯诜戏伞⑺痉ń忉屢?guī)定的情況下，也可以通過主張以拍賣的有關(guān)財(cái)產(chǎn)抵償債務(wù)的方式提出。鑫海豐公司對(duì)西寧中院拍賣的建筑物是否享有工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)及享有工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的范圍、數(shù)額，應(yīng)當(dāng)在參與分配程序中審查。因此，鑫海豐公司關(guān)于對(duì)四維公司二期1#廠房、展廳綜合樓、二期圍墻的拍賣變現(xiàn)款中優(yōu)先受償?shù)膹?fù)議請(qǐng)求和理由，不屬于本案審查范圍，本院不予支持。

裁定如下：

一、撤銷青海省西寧市中級(jí)人民法院（2021）青01執(zhí)異232號(hào)執(zhí)行裁定；

二、撤銷青海省西寧市中級(jí)人民法院（2021）青01執(zhí)恢88號(hào)之一執(zhí)行裁定。

案例三：寧夏回族自治區(qū)高級(jí)人民法院（2021）寧執(zhí)復(fù)38號(hào)裁定

裁判規(guī)則：一建公司向本院申請(qǐng)復(fù)議稱，請(qǐng)求撤銷銀川中院（2021）寧01執(zhí)異30號(hào)執(zhí)行裁定書，解除執(zhí)行措施，確認(rèn)異議人對(duì)上述工程享有建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)，并就該工程折價(jià)或者拍賣的價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)。

本院認(rèn)為，根據(jù)最高人民法院《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第二十一條“查封地上建筑物的效力及于該地上建筑物使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，查封土地使用權(quán)的效力及于地上建筑物，但土地使用權(quán)與地上建筑物的所有權(quán)分屬被執(zhí)行人與他人的除外”。申請(qǐng)執(zhí)行人長城資產(chǎn)公司系被執(zhí)行人北方置業(yè)公司設(shè)定抵押的建設(shè)用地使用權(quán)的抵押權(quán)人，經(jīng)申請(qǐng)執(zhí)行人長城資產(chǎn)公司申請(qǐng)，銀川中院依法對(duì)被執(zhí)行人北方置業(yè)公司名下設(shè)定抵押的建設(shè)用地使用權(quán)及土地上的在建工程一并進(jìn)行評(píng)估、拍賣的執(zhí)行行為符合法律規(guī)定。

一建公司請(qǐng)求確認(rèn)其對(duì)上述工程享有建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)，并就該工程折價(jià)或者拍賣的價(jià)款優(yōu)先受償。首先，建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)的確認(rèn)，需經(jīng)實(shí)體程序?qū)徖碛枰源_認(rèn)，不屬于本案執(zhí)行行為異議審查范圍。其次，一建公司主張的是建設(shè)工程價(jià)款在執(zhí)行中享有優(yōu)先受償權(quán)，而非對(duì)工程本身享有實(shí)體權(quán)利，這是對(duì)執(zhí)行行為的異議，銀川中院適用《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十五條予以審查，適用法律正確。另外，如一建公司認(rèn)為其享有建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)，應(yīng)依據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第五百零八條通過參與到執(zhí)行程序中主張優(yōu)先受償權(quán)的方式參與分配。

綜上，復(fù)議申請(qǐng)人一建公司的復(fù)議請(qǐng)求不能成立，銀川中院（2021）寧01執(zhí)異30號(hào)執(zhí)行裁定認(rèn)定事實(shí)基本清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。

裁定如下：

駁回復(fù)議申請(qǐng)人寧夏第一建筑有限公司的復(fù)議申請(qǐng)，維持寧夏回族自治區(qū)銀川市中級(jí)人民法院（2021）寧01執(zhí)異30號(hào)異議裁定。

和銘律師分析：

在“房地一體”規(guī)則的約束下，承包人行使優(yōu)先受償權(quán)應(yīng)當(dāng)遵守以下規(guī)則：

1、承包人通過勞動(dòng)力將建筑材料物化為建筑物，建設(shè)工程價(jià)款是承包人實(shí)際投入的價(jià)值體現(xiàn)，基于承包人實(shí)際投入，為了保障建筑工人的生存利益，法律規(guī)定了建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)制度，建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)先于抵押權(quán)和普通債權(quán)，但是承包人的實(shí)際投入未轉(zhuǎn)化到土地使用權(quán)之中，故建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不及于土地使用權(quán)，承包人對(duì)土地使用權(quán)的拍賣價(jià)款不能主張優(yōu)先受償。

2、民法典第356條規(guī)定了“房隨地走”規(guī)則，第357條規(guī)定了“地隨房走”規(guī)則，強(qiáng)調(diào)地上建筑物和土地使用權(quán)一并處分。實(shí)際操作層面，可以對(duì)地上建筑物和土地使用權(quán)分別評(píng)估，確定各自在總價(jià)值中的比例，然后一并拍賣，承包人在地上建筑物拍賣價(jià)款范圍內(nèi)行使優(yōu)先受償權(quán)，抵押權(quán)人在土地使用權(quán)拍賣價(jià)款范圍內(nèi)行使優(yōu)先受償權(quán)。承包人就一并拍賣行為提出執(zhí)行異議的，其異議應(yīng)予駁回。

3、上述案例中，承包人一方面提出執(zhí)行異議，請(qǐng)求停止對(duì)地上建筑物的拍賣，另一方面又請(qǐng)求執(zhí)行法院確認(rèn)其享有優(yōu)先受償權(quán)，并多次強(qiáng)調(diào)優(yōu)先受償權(quán)應(yīng)當(dāng)切實(shí)保障。地上建筑物被實(shí)際拍賣，是承包人行使優(yōu)先受償權(quán)的前提，承包人既阻止拍賣，又主張優(yōu)先受償，自相矛盾，無法自洽。執(zhí)行行為異議的審查內(nèi)容是審查執(zhí)行行為是否符合法律規(guī)定，案外人執(zhí)行異議的審查內(nèi)容是審查案外人就執(zhí)行標(biāo)的物是否享有足以排除執(zhí)行的權(quán)利，承包人是否享有優(yōu)先受償權(quán)均不是兩類執(zhí)行異議的審查內(nèi)容。

《最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國民事訴訟法的解釋》第157條規(guī)定：“人民法院對(duì)抵押物、質(zhì)押物、留置物可以采取財(cái)產(chǎn)保全措施，但不影響抵押權(quán)人、質(zhì)權(quán)人、留置權(quán)人的優(yōu)先受償權(quán)。”第506條第2款規(guī)定：“ 對(duì)人民法院查封、扣押、凍結(jié)的財(cái)產(chǎn)有優(yōu)先權(quán)、擔(dān)保物權(quán)的債權(quán)人，可以直接申請(qǐng)參與分配，主張優(yōu)先受償權(quán)。承包人要求行使優(yōu)先受償權(quán)，可以在執(zhí)行實(shí)施階段向執(zhí)行實(shí)施部門提出，遞交分配申請(qǐng)書，申請(qǐng)參與分配。”據(jù)此，抵押權(quán)人申請(qǐng)一并拍賣地上建筑物，承包人可以提出參與分配申請(qǐng)，主張優(yōu)先受償。（文/北京和銘律師事務(wù)所 原創(chuàng)文章轉(zhuǎn)載注明出處）

附：浙江省高級(jí)人民法院執(zhí)行局執(zhí)行中處理建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)有關(guān)問題的解答（浙高法執(zhí)〔2012〕2號(hào) 2012年1月10日發(fā)布）
四、建設(shè)工程承包人對(duì)工程占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)的拍賣價(jià)款是否享有優(yōu)先受償權(quán)？
建設(shè)工程承包人只能在其承建工程拍賣價(jià)款的范圍內(nèi)行使優(yōu)先受償權(quán)，對(duì)該工程占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)的拍賣價(jià)款不能主張優(yōu)先受償。
實(shí)際操作中可對(duì)建設(shè)工程和土地使用權(quán)分開進(jìn)行價(jià)值評(píng)估，確定各自在總價(jià)值中的比例，然后一并拍賣，拍賣成交后再確定建設(shè)工程承包人可以優(yōu)先受償?shù)慕痤~。