上海賣地上演消失的它：再見了，小馬甲

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都屬于熱點城市搖號賣地，都規定“同個集團的企業報名同宗地”，但上海賣地有獨特風景線：

不會（很難）再有拿地“小馬甲”蹦跶。

剛結束的上海第二輪次首次供地證明了這點。

上海把“馬甲”扼殺在搖籃里，憑借硬核手段：

拿地后房子蓋完前，不能做股權或權益變更，也就是不能轉手。

房企簽的承諾書里劃了紅線，拿到地的房企不能這么做，參與過該地塊競拍的房企更不能主動去“勾搭”。不然，懲罰你三年不能參與上海土拍。

但對于變更的限制，北京今年賣地時直接取消了，然后做門窗的、做水管的、做防水的實業企業扎堆來拍地。非常熱鬧。

杭州的政策留有空間，事前打好報告，事后不完全限死開發商引入合作方，往往站在臺面上拿地的房企未必是最終的買家。

上海賣地，各家房企毋須躲藏，打的是明牌。

就算有“小馬甲”，也只能跟房企組成聯合體算一個名額。誰和誰合作，一目了然。外界不必費力去揪誰是小馬甲。

上海給了企業最大程度的善意：

高度安全的地產市場環境，幾乎每塊地都留了約10-20%的凈利潤率。

去年，上海本地城投和國企扎堆參拍。今年，來自外省市地方上的城投和國企趕集般到來。

有些是新面孔，有些在前兩年出現過。

有江蘇南通海門的——江蘇海潤城市發展、南通海欣實業；有江西的——南昌市政；有安徽的——安徽高速；也有太原的——山西建投、山西五建；深圳市特發也再度現身。

它們普遍的做法是搭上家房企，自己安靜地當個財務投資者。一旦幸運搖中塊地，就能用在上海賺的反哺當地發展或是用以緩解債務壓力。

特別是江蘇南通海門，兩家國資跟不同房企組成聯合體參拍。 一家是海欣實業，另一家是海潤。 江蘇海潤跟珠海華發組隊，今年拿到了塊地。 江蘇海潤跟招商屢屢搭檔，今年參拍了7塊地。

純財務投資角色的企業補倉壓力不大。但對于重倉上海的地產央國企來說，是另外一回事：

妥妥的土儲焦慮。

一些國央企靠上海撐起業績半邊天。典型有招商和珠海華發，單個上海市場的銷售額就占至少20%（權益口徑，下同）。

單獨把招商在上海今年上半年的銷售額拎出來，能排入Top30。

像保利發展、建發、金茂、越秀等，上海市場的銷售額也占10-15%不等。

如果沒了上海，有的房企頭頂得飄烏云。比如象嶼，今年上半年約180億銷售中，上海占7成。

你讓這些地產國央企丟了上海試試？準歇菜。

2020年中海、萬科和華潤的圍標事件，前車之鑒。

中海地產絕緣上海土拍3年，在上海單個城市的銷售額跌出百億，只能靠舊改方式獲地。 今年解禁后，中海報名參拍了12塊，無奈沒收獲。 它也是房企前三強中，唯一一家沒有獲地的。確實要為它在上海的土儲捏把汗。

至于華潤，這三年基本都在環滬市場拼刺刀，做成了浙江嘉興的老大。嘉興挨著上海。

也因為三巨頭缺席，上海土拍成四足鼎立態勢：

招商為首，保利、金地和華發緊隨其后。

第二梯隊的建發、象嶼、中鐵建和越秀則猛追。

招商在上海硬是把自己整成百搭。除了搭上南昌市政、江蘇師山或者南山去拿地外，招商的兄弟們還有路勁、新世界、北科建等。

今年到目前為止34塊供地，招商和它小伙伴報名了25塊。這是最高的報名數，簡直要對上海發起總攻。

招商目前是上海青浦徐涇的大地主，樓盤扎堆。

有些組合也是上海土拍常客，像寧波維科+浙江錢江房產+大家房產、建發+聯發等，風都吹不散。

而有的就是喜歡單兵作戰不怎么跟人搭伙，比如華潤、中海、中鐵置業。

34塊地，怎喂得飽重倉上海的地產國央企。它們拿不到地會焦慮，同樣拿到地更是焦慮。

因為業績增長壓力和內部考核擺在那。特別是這幾年在上海業績增長飛快但今年以來獲地少或沒獲地的那些。

當中，以建發和越秀為典型。

建發早就不是那個2004年就進入上海的建發，去年它在上海的銷售額終于破百億，占自身總體的10%。越秀2021年才姍姍來遲到上海，團隊都還組建不久，上海銷售額去年約60億。

接下來，這些地產國央企們不會停止在上海拿地。

說來也是奇怪。

杭州可以為Top10輸送 兩家本土房企——綠城和濱江論產品力是業界楷模 。上海在業績貢獻上成全了一眾地產央國企，但無奈上海沒有為地產業輸送一家靠產品力取勝的規模型本土房企。