中鐵建和華發的上海往事

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在上一篇《》發出后，收到有些讀者留言，建議深扒。

反正最近地產債券一言難盡，那就先扒一扒地塊。不扒不知道，一扒果然是我草率了。在此感謝提出建議的讀者們。

原來，“馬甲”不是再見了，而是先躲起來了。

先說明，本文數據來源于兩大網站：上海土地市場網、上海市規劃和自然資源局官網。

特別是后者，網站首頁下方有“住宅用地信息”一欄，點開后可更直觀查閱每宗地的開發主體（往往拿地主體≠開發主體）。最新數據截至7月12日。

我們默認這兩大官網數據出錯的可能性微乎其微。

再來了解下規則，為防止“馬甲”圍標，上海土地出讓文件里有明文規定，總結為兩條：

第一、在竣工備案辦理大產證（沒蓋完）之前，拿地的項目公司禁止股權變更。除非是因特殊情況，取得同意才行。

第二、報名參拍同一地塊但沒有競得的公司，后續不能以任何形式加入該地塊的合作。

其實多數開發商都很乖地遵守，但規定是死的人是活的，操作空間依然有。

● 一類是中鐵建的方式

中鐵建拿地后成立全資項目公司A，過段時間新成立另一個全資公司B去控股A，后續通過改變B公司的股權結構，引入合作方。

這種方式并不隱蔽，經過簡單的股權穿透梳理就能被發現。

2022年上海的集中供地，中鐵建拿下的三塊地，都是這么干的。這么干的，也集中在中鐵建身上。

三塊地引入的合作方確實沒有同場參與競拍，因此沒有違反文章一開始說的第二條規定。

也排除了中鐵建用非一般速度蓋完房子后再做股改的可能，因為市規劃資源局網站顯示這三塊地狀態為已動工未竣工。

中鐵建能做股權變更，不排除有三種可能：

1、做過說明或申請，被允許。一口氣在松江實現三宗地的股權變更。

2、膽大，不怕查。

3、碰上剛解封還沒來記得更新材料或是其他情況，歡迎告知。

● 第二種是珠海華發的方式

中鐵建模式相對顯性，華發（600325.SH）模式相對隱蔽，升了不止幾個level。

如果不是被華發年報出賣，一般不太能發現。華發方式的核心要點在于不要更新工商登記信息。

同樣也是在2022年，華發拿下了上海浦東、寶山和閔行的三宗地。

到目前為止，工商登記資料穿透后顯示，這三塊地的開發主體都沒有做過股權類變更，都為華發100%控股。

但，華發發布于2022年3月20日（截止2022年底）的年報來打臉了。年報顯示，這三家開發主體都是由華發間接持股，而非100%持股。

另外，年報也顯示，寶山地塊的拿地主體—太倉華藤房地產開發有限公司是因為引入少數股東，所以出現股權變化，導致華發持股降到42%。

結合華發拿地時間，項目公司注冊時間以及年報信息，顯然華發在拿地后不到半年里快速找到了合作方。

只是，年報沒進一步說明少數股東是誰。同樣另外2宗地開發主體的股東方有誰，也無從考據。

我們沒法進一步排除涉及到的少數股東/明股實債方是否也參與了地塊的競拍。但可以排除華發用非一般速度蓋完房子后再做股權變更的可能，因為市規劃資源局網站也顯示這三塊地狀態為已動工未竣工。

除非年報出錯，不然華發等于默認做了股權變更。當然，存在4種可能性：

1、依舊是事先做過說明或申請，被允許。

2、哪怕時隔一年了，工商登記資料還沒來得及去更新。

3、蒙混過關，心大、膽大。

4、其他情況，歡迎告知。

不管是中鐵建模式還是華發模式，事實證明，拿地之前，它們確實可以把合作方(馬甲)藏起來。

合作方只要不去同臺搶地，就可以避免后期被直接發現產生違規。

當然，如果中鐵建和華發在做股改時都事先做過說明，那另當別論。這或者側面說明，紙面規定歸紙面規定，實際操作歸實際操作。

既然這樣，上海大可對標北京取消這條規定。那么，各路“馬甲”得感謝中鐵建和華發。畢竟，上海今年的土拍，不少開發商還是循規蹈矩，選擇了大大方方帶上小兄弟一起。

中鐵建和華發今年在上海也有單獨拿下的地塊，不過暫時沒法確定它們會不會用類似去年的操作。

而值得好奇的是，華發那三家子公司到底是工商登記資料出錯，還是上市公司的年報出了錯。