年度最差樓盤：越秀瑞樾府 猶豫一秒都是對智商的侮辱

寶安中心區越秀瑞樾府是近期西部核心區比較熱度的一個樓盤。據悉，該項目位于寶安中心區接近坪洲的地段，占地面積小，僅有9852.89㎡，屬于寶安中心區的“超級小盤”；主要由2棟32層的住宅單元，2梯5戶設計；1棟31層的保障房單元組成。

深圳市規劃和自然資源局寶安管理局發布的《深圳市建設工程規劃許可證》顯示，該項目計容積率建筑面積54420.36㎡，相比臨近小區，5.52容積率明顯偏高，綠化覆蓋率25.01%。小區總戶數585戶，普通商品住房305戶，占比52%；無償移交政府的保障性租賃住房56戶，占比約10%；企業自持的保障性租賃住房224戶，占比約38%。

8月25日，越秀瑞樾府正式開盤選房，共推出302套建筑面積約109㎡-144㎡的四房產品。作為越秀在深圳的第三個項目，越秀瑞樾府自營銷中心開放便吸引了不少關注。

1

戶型：改善型產品豪宅化

踩盤小組了解到，越秀瑞樾府戶型為三種：約109㎡的豎廳4房2廳2衛；約109㎡通透格局的4房2廳2衛；約144㎡通透格局的4+1房2廳2衛戶型。

產品戶型規劃設計類似于內地城市十年前的產品，其2棟2單元01與05單位，2棟1單元03與02單位，這四個單位的入戶大門，都是門挨門的設計。私密性不強，讓兩家業主進出可能會有門碰門的風險。按這種設計，若是內開門將占據一些室內空間，若是外開門就容易“門懟門”。同時，這種設計也會在一定程度上影響私密性，鄰居兩家同時出門很容易出現“碰頭撞懷”的尷尬情況。

再來看戶型設計，109㎡四房兩個戶型的次臥開間只有2.3米，剛需看了別扭。而144㎡的4+1戶型總價在1200萬。改善型產品豪宅化，但越秀瑞樾府綠化覆蓋率僅有25.01%，幾乎沒有花園，小區沒有什么配置。作為剛需改善型產品，這優勢明顯不強。

作為整個寶安中心區第三梯隊檔次的樓盤，越秀瑞樾府毛坯限價8.86萬元/㎡，開盤折后總價最低845萬起，最高1337萬。有垂直類地產自媒體認為該項目在定價策略與自身樓盤“缺陷”有關：花園小，缺少景觀資源，保障房占比48%，戶型得房率較一般，非名校學區。

2

車位：1:1的停車需求能滿足？

踩盤小組從一份蓋有“深圳越泰房地產開發有限公司”的紅頭文件上看到，小區一共585套住宅，私家車自用停車位360個，包含108個自用充電樁停車位；社會公共停車位300個，總停車位660個。開發商承諾確保商品房業主及無償移交保障租戶停車需求，做到1:1的停車需求。理論上，買房后業主應該不用擔心停車位不夠用的問題。

通過對比發現，改善型住宅車位1:1是基本的要求，實際上深圳很多家庭是有兩輛車的，1:1的車位比僅是勉強夠用。項目除了自持租賃，還要預留商業的停車位和臨時停車位。購房者需要注意開發商在購房時給出的承諾是否寫入合同，只有合同上寫的條款才是真正可靠的。

3

花一千萬買的房子，孩子能上好學校？

越秀瑞樾府的定位都是四房，瞄準改善群體，目標人群絕大部分是家庭，一般都是有老人或者小朋友，小孩上學自然是一個大問題。寶中由于大多是大社區，這些大社區基本都配備了公立幼兒園。這些幼兒園都是優先招收本小區的適齡兒童，有空位才招社區其他小區的適齡兒童?；ㄒ磺f買套房子，能否上公立幼兒園還得看運氣，你愿意嗎？

據踩盤小組了解，今年寶中的小學學區劃分，有部份坪洲的小區也劃分進來了，例如福中福花園這種老的小區。老寶中的小學優先級大概是這樣：海韻學校>寶安小學>海裕濱海小學（集團）海裕小學。離瑞樾府最近的是寶安小學。從今年的小學入學積分看，能夠隨意選擇小學積分大概得買房6年以上，如果小孩著急上學，按照現在的積分行情，建議認真考慮。

4

周邊二手房巨幅降價，房價還算倒掛？

寶中片區二手房巨幅降價已經成為事實。據某中介平臺數據顯示，前不久，一套花樣年花鄉的小戶型，成交單價已經從16萬/㎡降到現在8萬/㎡出頭；富通好望角，一套29㎡戶型成交單價從16.2萬/㎡降到8.3萬/㎡；西岸觀邸一套96㎡四房，最新成交價總價整整跌了800萬；經典豪宅熙龍灣，成交單價從20萬/㎡降到12.76萬/㎡。

因此，單純價格上來說越秀瑞樾府完全沒有倒掛。買新房還得承受3年的租房成本和利息損失。以總價最低845萬算，3年的利息就是大幾十萬，加上租房成本，相當于購房成本接近10萬一平米，還有3年的真空期。對比旁邊的小區，價格優勢何來？

越秀瑞樾府由兩棟高層住宅加一棟保障房性租賃房組成，共用一個花園，小區總戶數585戶，租賃房就有280戶，租賃房過多，想要換寶中豪宅小區的大概率要仔細掂量一番。

該項目轉為二手樓盤之后，如果未來轉手沒有價格上的優勢，其實是很難跟旁邊的“老舊”的深業新岸線、幸福海岸系列、第五大道等樓盤的居家體驗獲得感相抗衡，它的價格上限或者說定價權，主要受到這些小區競品戶型的影響。

近期，從“認房不認貸”到存量房貸利率調整，到首套二套的首付比例調整，再到限售限購政策等的調整……多條針對樓市的重磅政策調整輪番出爐，一系列利好政策帶動整體信心指數的回升。消費者在購房時更需理性，量力而行，全面了解市場情況后，選擇性價比高的房子，同時注意購房細節，以保障自己的利益。