面對股債雙殺的困局，11月6日，萬科采用騰訊會(huì)議的方式，與金融機(jī)構(gòu)交流萬科經(jīng)營情況及近期萬科二級市場債券價(jià)格波動(dòng)事宜。

而從出席會(huì)議的陣容就可以看出，萬科對于這次會(huì)議的重視程度。深圳市國資委主任王勇健，黨委委員、二級巡視員葉新明，深圳地鐵董事長辛杰等共同出席了此次會(huì)議，為萬科董事會(huì)主席郁亮、總裁祝九勝等人站臺。

而市場顯然也為如此高規(guī)格和深圳國資委的力撐而大大提振了信心，萬科A的股價(jià)一改多日下跌的頹勢，一路震蕩向上大漲6%。

01 力挺

此次深圳國資委高規(guī)格出面力挺萬科，還是比較罕見。

深圳國資委旗下企業(yè)深圳地鐵持只有萬科A的27.2%股權(quán)，但是萬科總資產(chǎn)、營業(yè)收入、利潤總額在深圳國資中占比均超三成以上，具有十分重要的地位。而面對來勢兇猛的做空力量和市場上恐慌情緒，深圳國資委出面力挺也是情有可原。

不僅旗幟鮮明地表態(tài)支持，深圳地鐵集團(tuán)還表示有多項(xiàng)備用工具來支持萬科的發(fā)展，最引人注目是的兩點(diǎn)：

1、以市場化、法治化方式承接萬科在深圳的部分城市更新項(xiàng)目，幫助萬科盤活大宗資產(chǎn)，為萬科注入新的流動(dòng)性，交易金額預(yù)計(jì)超過100億元；

2、積極準(zhǔn)備，擇機(jī)購買萬科在公開市場發(fā)行的債券，提振市場信心。

當(dāng)然，還有一點(diǎn)，也是非常重要，那就是深圳國資委表態(tài)，要出面積極協(xié)調(diào)各類金融機(jī)構(gòu)加大對萬科融資的支持力度。

總之這次，給萬科的站臺，深圳國資對萬科的扶持力度不可謂不高。

與此同時(shí)，深圳地鐵還向市場辟謠，強(qiáng)調(diào)深鐵長期持有萬科股票的初心不變，所謂“大股東將減持萬科”，是別有用心的謠言。

顯然，對于深圳地鐵來說，此時(shí)減持萬科不是明智之舉。粗略算下來，深圳地鐵入主萬科的綜合持股成本大概為20多元。就算11月6日，萬科站臺后，萬科的股價(jià)大漲，股價(jià)回到12元附近，深鐵也是浮虧40%。

因而，在市場的寒冬期，對于萬科的支持，符合各方的利益。

在深圳國資的力挺之下，市場信心有所恢復(fù)，萬科股債價(jià)格均有所上漲。11月6日，萬科A及H股均高開，至收盤時(shí)分別漲6.21%、7.25%。萬科存續(xù)的數(shù)只美元債近5日錄得正向漲幅，收益率明顯下滑。

其中，2024年到期3只美元債當(dāng)中，有2只的買價(jià)回升至85-90左右。

02 松了一口氣

有了深圳國資委的力挺，萬科暫時(shí)松了一口氣。

但是這一輪危機(jī)的源頭還是沒有能夠真正消失。

萬科債券的大幅波動(dòng)或與國際評級機(jī)構(gòu)下調(diào)評級有著莫大的關(guān)系。

10月17日，惠譽(yù)將萬科長期本外幣發(fā)行人違約評級從BBB+下調(diào)至BBB，展望保持穩(wěn)定；并將其全資附屬公司萬科地產(chǎn)香港的高級無抵押評級及其未償付高級票據(jù)的評級從‘BBB+’下調(diào)至‘BBB’。

惠譽(yù)下調(diào)萬科評級的最主要依據(jù)是，萬科中期杠桿率將保持在35%以上，近期其銷售業(yè)績?nèi)跤陬A(yù)期，這可能會(huì)抑制現(xiàn)金產(chǎn)生及其去杠桿化努力。而且，在境內(nèi)債方面，目前萬科存續(xù)債券34只，存續(xù)規(guī)模569.9億元，其中一年內(nèi)到期規(guī)模有63.81億元，主要兌付期集中在1-3年內(nèi)。

同時(shí)，外債方面，萬科存續(xù)美元債7只，存續(xù)規(guī)模32.19億美元，其中一年內(nèi)有三只美元債到期，到期規(guī)模26.75億美元，萬科面臨著較大集中兌付壓力。

因?yàn)樵u級因素的擾動(dòng)，萬科境外的美元債大幅波動(dòng)，兩支美元債的收益率一路狂飆，分別達(dá)到恐怖的47%和53%。

因而，市場上一度傳聞萬科有可能會(huì)暴雷。雖然萬科在投資者平臺上緊急回應(yīng)，稱公司基本面沒有任何問題。但萬科財(cái)務(wù)方面也確實(shí)出現(xiàn)了一些硬傷。

從萬科三季報(bào)來看，萬科的負(fù)債有1.24萬億，高額的負(fù)債將吞噬掉大量的利潤。而且，隨著行業(yè)的轉(zhuǎn)冷，萬科的利潤在下降，前三季度，其凈利潤只有32.57億元，同比下降32%。

接下來，如果行業(yè)的銷售還是起不來，并且萬科的銷售也遭遇進(jìn)一步滑坡，不能形成良性循環(huán)，那么萬科也吃不消。

打鐵需要自身硬。雖然萬科背后有深圳地鐵、深圳國資委的撐腰，萬科依然不能掉以輕心。

現(xiàn)實(shí)的情況是，在市場的極端走勢下，萬科的財(cái)務(wù)狀況有所惡化。

1、從業(yè)績看，2023年前三季度萬科實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入2903.1億元，同比下降14%；實(shí)現(xiàn)歸屬上市公司股東的凈利潤136.2億元，同比下降20.3%。

2、與此同時(shí)，萬科第三季度的經(jīng)營性現(xiàn)金流雖然為正，并且連續(xù)14年為正，但2021年以來，其凈流入規(guī)模同比顯著下降。

2021年，萬科的經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額從2020年的531.9億元陡降至41.13億，2022年進(jìn)一步下滑至27.5億元。

3、值得注意的是，2019年以來，萬科的籌資性現(xiàn)金流凈額持續(xù)凈流出，其中僅2022年為正，2023年前三季度該指標(biāo)為-313.34億元，表現(xiàn)其外部融資環(huán)境持續(xù)惡化。

03 萬科的幸運(yùn)

與行業(yè)其他房地產(chǎn)企業(yè)相比，萬科顯然是非常幸運(yùn)的。

當(dāng)年，在萬寶之爭時(shí)，王石為了萬科找了一個(gè)好的靠山。

但是在遭遇市場風(fēng)險(xiǎn)的時(shí)候，有了深圳地鐵和深圳國資委的力挺，確實(shí)是對于穩(wěn)定市場的信心有著重大的幫助作用。

當(dāng)然，萬科遭遇的股債雙殺，其實(shí)也是行業(yè)的問題。

萬科能否穩(wěn)住，不僅要有強(qiáng)援，而更為關(guān)鍵的是，市場能夠啟穩(wěn)回升。

前不久，郁亮再次在會(huì)上對行業(yè)形勢進(jìn)行了預(yù)判，“目前這種市場顯然是跌過頭了，按照最近兩年半的下滑速度，”預(yù)計(jì)2023年全國新開工面積大概是6.6億平方米，已經(jīng)跌回了2006年、也就是17年的水平。“從新開工數(shù)字看，郁亮認(rèn)為“市場顯然是超跌了”。

郁亮言下之意，市場會(huì)有所恢復(fù)，給行業(yè)打氣。但這個(gè)時(shí)間有多長，現(xiàn)在大家都不好預(yù)判。

有幸的是，在市場形勢下行的時(shí)候，政策端陸續(xù)有利好政策出臺，加上各界認(rèn)為，萬科的經(jīng)營面在行業(yè)內(nèi)來說，還是相對穩(wěn)健，因而，不少業(yè)界大佬都選擇相信，萬科能夠確保財(cái)務(wù)的安全性和穩(wěn)健性，是不會(huì)暴雷的。

此時(shí)，有著深圳地鐵以及深圳國資委的力挺，市場信心大大恢復(fù)。

不過，正如郁亮感慨：“黎明前總是最冷的時(shí)候。但還是要對將來有信心”。

行業(yè)有低谷也有高潮，現(xiàn)在很多人共同的期待是，萬科能夠和眾多優(yōu)質(zhì)房企一起能夠熬過這次行業(yè)低谷期，迎來市場的春天。

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