地盤說

悲觀者正確，樂觀者前行。聰明且勤奮的房企，永遠都有市場。

■ 撰文 | 李成蹊 ? 《地盤》特邀撰稿人

樓市松綁的列車從2023年開到2024年，也沒能等到王炸牌，許多人都對政策脫敏了。

從2023年初的小陽春浮現到回歸低迷后的乏善可陳，鄭州樓市走過的這一年，坎坷且漫長。

站在新年的開端，鄭州樓市的復蘇之路，未來與過去交織，痛楚與希望并存。

1

向上的力量

只有經歷過黑暗的人，才知道光明的可貴。

自2022年7月中央政治局會議首次提出“保交樓”工作任務以來，“保交樓”成為2023年各地方穩樓市的關鍵詞、房企的重點任務。

痛定思痛的鄭州，自然更不會例外。

?保交樓的鄭州樣本

過去一年半，帶有“熱搜體質”的鄭州，在資金有限的條件下，幾乎把所有民營企業的樓盤都納入了保交樓范疇，甚至包括一些外界認為早已無藥可救的項目。保交樓工作的強力推進，讓問題樓盤的業主看到了希望。

過程雖然艱辛，結果值得點贊。

這一年，康橋九溪天悅、恒大城、瀚海思念城、名門翠園、鄭東龍湖一號等問題樓盤的業主們，經歷過苦苦煎熬，先后迎來了交房。

?名門翠園云鼎苑交房現場

數據顯示，截至2023年底，鄭州保交樓累計交付約19.4萬套房屋，涉及199個項目。

這像極了打補丁。窟窿有多大，補丁就得打多厚。鄭州樓市最大的一個傷口，正在慢慢愈合。

解決好房子的交付和新樓盤品質保障工作，何愁看不到一個欣欣向榮的樓市？

月初，央行往樓市定向撒錢的事，同樣值得關注。

出手就是大手筆。在1月2日，央行公布重啟PSL，剛剛過去的12月，三家政策性銀行凈新增了3500億元。

?PSL持續投放助力樓市回穩

與過去不同，這次PSL的資金定向投給了保障性住房、城中村改造和平急兩用公共基礎設施建設三大工程。

而保障性住房建設，則是落實去年14號文新房改的重要動作。鄭州借政策東風大力拓展保障房體系，不過咱們做的更多是配租型保障房。

就在剛剛過去的12月底，鄭州的第10批人才公寓開始配租。

覆蓋了金水、惠濟、管城、二七、經開、中牟5區1縣，總共8個項目，一次就供應了6760套房源。

?第10批人才公寓配租一覽

從第1批到第10批，鄭州的配租人才公寓累計供應約3.5萬套，涉及39個項目。

雖然，基本上以小戶型為主，但便宜的租金，寬松的申請門檻，很好地解決了新市民的安居問題。

通過市屬平臺公司，將存量商業公寓回購，用于配租型人才公寓房源，既解決了庫存困擾，又完善了住房保障體系。

2

實力擔當

時代之潮，驚濤拍岸。

行業的周期仍在持續，而房企所能做的，便是如何“穿越周期”。

盡管過去的一年很難，但還是有不少房企步履不停，守住了企業生命線和可貴的公信力。

隨著行業持續出清，鄭州樓市實力房企的格局，繼續變動。

?大鄭州房企銷售情況一覽（圖自克而瑞鄭州）

在鄭州地產自媒體矩陣年度聯合榜單中，2023年度十大實力房企榜樣：

保利發展、電建地產、華潤置地、綠都地產、美盛集團、萬科地產、信達地產、亞星集團、招商蛇口 、正弘置業。

進入年度實力房企名單的，除了央國企背景的開發商，還出現了綠都地產、美盛集團、亞星集團、正弘置業等本土房企的佼佼者，這點相當難能可貴。

風云際會下，它們不止是2023年鄭州樓市的一面鏡子，更為疲軟的市場樹立了榜樣，注入了信心。

?鄭州地產自媒體矩陣年度聯合榜單

除了企業名聲在外，逆勢熱銷紅盤成了神話般的存在。

美盛教育港灣與美盛金水印憑借雙名校加持，還有靈活多變的銷售政策，定位各不同、產品有錯分，雙雄稱霸金水北。

華潤置地幸福里蟬聯2022年、2023年度榜單熱銷紅盤的項目，個中價值，買到手的都懂。

自2022年5月份開盤熱銷，到2023年12月份首期精裝交付，比合同約定足足提前了11個月時間。

?華潤幸福里實景

憑借獨一無二的產品力，保利璞悅推動北龍湖豪宅進階，2023年四開四磬銷售業績一路領先。

作為上半年一直在爆賣的越秀金悅文華，除了越秀地產和金水控股雙國企雙背書，文化路一小和龍門實驗雙名校加持外，還有產品力上的鍥而不舍。

?越秀金悅文華榮膺熱銷紅盤授牌

萬科山河道定位西區改善，自帶萬科品牌的昭示性，在精工品質、健康、智能化等方面進一步升級，成功吸睛毫不意外。

寶格麗風美學風的華潤瑞府，是去年榜單的產品力典范，2.49的容積率，還建有雙會所，成就龍湖北岸的高性價比。

萬科大都會歷經多次實景交付，看得見的品質收獲上萬戶的認可，眼見為實，安全穩妥比其他都更重要。

?萬科大都會高品質兌現

穩健的亞星憑一己之力全面拓荒西南三環、大盤開發，到如今建筑鱗次櫛比、學府環繞，這也是亞星錦繡山河熱銷的底氣。

主城三環邊，標準地鐵盤，好產品以及非常具有競爭力的價格，讓龍湖熙上兼具了性價比、安全感、品質感和通勤優勢，越做品質越好加分不少。

行業內的悲喜并不相通，熱銷的樓盤也各有各的實力。

真正有實力和品質的樓盤，經得起放大鏡式的審視，自然能源源不斷吸引購房者的注意，項目帶來收獲足夠的人氣和信任。

3

示范榜樣

在鄭州，開發商卷品質、卷配套、卷交付還不夠，現在，又開始卷起了產品創新力。

向上、求新、突破，成為創新榜樣樓盤共同的主題。

一年時間，一期越秀金悅文華直接清盤，二期越秀天悅江灣對外開售，同樣的配套，產品再次升級。

得益于地塊不超過3.5容積率，越秀的戶型設計可謂吊打一眾友商，除了延續一期超高的贈送，戶型也再次創新，約2600m2酒店級雅奢會所，妥妥金水北改善的天花板。

?越秀天悅江灣大門實景

不同于南岸多數樓盤新中式住宅的千篇一律，亞新星云灣通過不同顏色鋁板的搭配，加上大面積low-e玻璃的使用，讓整個建筑形態優美而又具有張力。

同晟建業松苑在建筑設計上的驚艷與藝術化表達，實際上已經開啟了北龍湖豪宅產品的新紀元，也用扎實的高品質折服了中原地區的高凈值人群。

星聯楓橋灣二期延續一期的六角蜂巢造型，6棟純洋房，全精裝交付，戶型從142m2起跳，主力戶型175m2、198m2的大四房，還是“六恒黑科技系統”的一場驚艷綻放。

?星聯楓橋灣實景

悲觀者正確，樂觀者前行。聰明且勤奮的房企，永遠都有市場。

作為鄭州首個真正意義地鐵上蓋TOD樓盤的鄭軌云麓，配套誘人價格親民；區域內將陽臺進深做到2米寬、層高3.1米的常綠藍城金水宸院，更是卷到把交付承諾到18個月；電建中原華曦府、高新和錦瞻云在產品力發揮到極致的同時，力求要做區域標桿。

這些年度新銳樓盤，都深深明白，市場在變，行業邏輯也在改變，購房者對好房子的需求不變。

?鄭軌云麓地鐵上蓋TOD透視圖

優秀的開發商們深知，守住底盤、開發第二曲線遠比規模增長更為重要，這在地市優秀房企們身上體現得淋漓盡致。

這一年，鄭州地產自媒體矩陣研學行，先后走進了商丘金沙、濮陽冶都、信陽春暉這些深耕本地的房企。

從他們身上不難看到，哪怕是偏安一隅，在附身深耕的同時，堅守住品質，照樣能大放異彩。

?自媒體矩陣研學行走進春暉集團

雖然面對這場行業變局，充滿著無力感，但它也孕育著新的機遇。

蘭溪府、中海二砂項目、招商春江觀瀾、華潤超總項目、中豫湖城印象、萬科云河錦上的即將入市，讓我們看到2024年的鄭州樓市依然值得期待。

值得期待的，不只是新拿地或者新入市，而是背后對于產品的用心和市場競爭的重新認識。給他們點兒時間，看產品說話吧。???????????

2024年，樓市依然困難重重，唯有發自內心去做好產品，方有生存空間。盡管一切都在悄然改變，但一切又有跡可循。

凡是過往，皆為序章。

當2024年撲面而來，我們應該拿什么樣的姿態應對呢？我想，應該是我們最好的狀態。

再難得要挺住，也得好好干。這是我們安身立命的基石，也是我們的“護身符”。???????

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