案件介紹

2019年7月30日，某商場管理公司與被告劉某簽訂了展位定金協(xié)議，約定將商場1號展位擬出租給劉某，以及展位面積和價格等條款，并約定被告在協(xié)議簽訂的同時向原告支付定金50000元。2020年6月3日，商場正式開業(yè)，商場通知劉某簽訂正式的租賃合同，但被告以商場未完成消防驗收為由拒絕簽訂合同，原告便通過律師函等方式通知被告將展位空出，被告則以未退還定金為由拒絕搬離，也拒絕繳納占用展位的費用。商場管理公司遂起訴要求劉某按照事實租賃關(guān)系向其支付租金并空出展位。

案件分歧

本案中，關(guān)于商場開業(yè)后，商場管理公司與劉某之間關(guān)系認(rèn)定，存在以下兩種不同觀點：

觀點一：應(yīng)認(rèn)定為事實租賃關(guān)系。要求劉某按照定金協(xié)議約定的價格支付租金，并其未付租金的行為屬于違約，應(yīng)當(dāng)立即空出店鋪。

觀點二：應(yīng)認(rèn)定為無權(quán)占有。要求劉某排除妨礙，及時空出店鋪并按照過錯賠償因占有店鋪對公司產(chǎn)生的損失。

結(jié)論

同意第二種觀點，主要理由如下：

一、兩者的區(qū)分。1.事實租賃關(guān)系本質(zhì)上仍是一種合同關(guān)系，其要件之一是雙方當(dāng)事人已達成租賃的合意，如甲、乙簽訂一年的租賃合同，租賃期屆滿后，雙方未繼續(xù)簽訂合同，但甲繼續(xù)占有租賃物，乙未提出異議，此時我們可以認(rèn)定在租賃期限屆滿后，雙方形成的是事實租賃關(guān)系，可以視為對已經(jīng)簽訂的租賃合同的延續(xù)，此時雙方的租賃期限為不定期（民法典第七百三十四條）。2.無權(quán)占有是指欠缺本權(quán)的占有，即對占有物不享有物權(quán)、債權(quán)、監(jiān)護權(quán)、身份權(quán)、扣押之公權(quán)力等而發(fā)生的占有，而事實租賃關(guān)系顯然系基于債權(quán)而享有占有標(biāo)的物的權(quán)利，系有權(quán)占有。

二、案情的判斷。具體到本案，劉某對商鋪的占有在狀態(tài)上發(fā)生了變更，在商場正式開業(yè)前雙方簽訂了定金協(xié)議，雙方處于預(yù)租狀態(tài)，此時劉某有權(quán)占有商鋪并進行裝修等活動，而在商鋪正式開業(yè)后，雙方的定金協(xié)議未轉(zhuǎn)化為租賃合同，在雙方未達成新的租賃合意的情況下，劉某基于債權(quán)對商鋪占有的本權(quán)已消滅，此時劉某對商鋪的占有已從有權(quán)占有轉(zhuǎn)變?yōu)闊o權(quán)占有，而非事實租賃關(guān)系。

三、法律適用不同。1.對于無權(quán)占有人，可援引民法典459-462條關(guān)于無權(quán)占有人與權(quán)利人之間的法律關(guān)系的規(guī)定，適用占有保護請求權(quán)之規(guī)定，要求占有人排除妨礙并依據(jù)損失大小進行損害賠償。2.如果按照事實租賃關(guān)系處理，則應(yīng)當(dāng)適用調(diào)整關(guān)于該物本權(quán)關(guān)系的法律規(guī)范，即適用合同編相應(yīng)規(guī)定，按照約定的價格或市場行情確定租賃費用并按照違約情況承擔(dān)違約責(zé)任。

四、法律效果不同。1.如該種情況認(rèn)定為無權(quán)占有進行規(guī)范，按照權(quán)利人所遭受的損害確定賠償?shù)慕痤~，一是確認(rèn)了占有者的違法性，對觀望者起到指引作用，法律效果更好；二是以損失確定金額，處理結(jié)果會更為合理，更加符合實際情況。2.若按照事實租賃關(guān)系處理，則須按照約定進行租金的計算，一是對占有者定性為合法占有，其違法性程度較小，無法起到較好的法律效果，會使惡意占有者認(rèn)為只要正常交租金便不存在任何違法行為，二是占有人雖占有租賃物，但并未在租賃物上進行生產(chǎn)經(jīng)營，實務(wù)中因爭議未解決產(chǎn)生的占有導(dǎo)致的損失往往存在責(zé)任劃分的問題，按照約定來機械化的計算租金容易使最后的結(jié)果超出合理范圍，往往導(dǎo)致判決的不公。

綜上，本案中應(yīng)當(dāng)認(rèn)定劉某為無權(quán)占有為宜，劉某應(yīng)當(dāng)及時排除妨礙并按照實際損失及對損失的責(zé)任程度對商場管理公司進行賠償。

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