春節(jié)前，華潤置地斥資75.38億拿下的北神樹地塊，讓買房人的目光再次聚焦到亦莊。

一條地鐵17號線，將亦莊臺湖的嘉會湖、北神樹、十八里店與國貿(mào)、望京等核心商圈串起，使得沿線入市的地塊備受關注，入市新樓盤也是人氣爆棚。

那么，對于買房人來說，臺湖嘉會湖、北神樹、十八里店以及熱點板塊西紅門，誰更有買入邏輯呢？

看兌現(xiàn)力

網(wǎng)上有個很火的視頻段子，一位跑腿小哥受托到一家公司替一位員工放PPT，說領導去年一共畫了12張“大餅”，末了真的拿出了12張大餅，說“實在吃不完了，您自己啃吧”。

視頻很搞笑，背后的道理也很直白。樓市中也有“畫大餅”現(xiàn)象。在當前買房容錯率極低的時代，大家追逐熱門板塊的時候，也要擦亮眼睛，不能 “信餅為真”，兌現(xiàn)力才是硬道理。

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盤點北京樓市熱門板塊，兌現(xiàn)速度最快和兌現(xiàn)程度最深的當屬臺湖板塊。

回首十多年前，萬科于臺湖拿地造盤。彼時的臺湖連條像樣的大馬路都沒有，沒有大醫(yī)院，沒有好學校，看著偏遠而荒涼，僅有一條開到次渠的地鐵亦莊線。

如今，臺湖的城市界面已然煥新，特別是2019年底政府一紙規(guī)劃，將臺湖納入亦莊新城管轄，讓臺湖地區(qū)的發(fā)展走上了“高速路”。

2021年年底，地鐵亦莊線延伸至嘉會湖站始發(fā)開通；

2022年9月，景山學校通州分校（位于臺湖）投入使用；

2023年10月16日，在人民網(wǎng)領導留言板，北京經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)回復，北京八中和北京小學兩大牛校將在2024年開工建設。另據(jù)市場最新消息，北京小學地塊勘察工作已經(jīng)啟動；

2024年1月30日，北京市發(fā)改委和北京市住建委印發(fā)的北京市2024年重點工程計劃通知顯示，市郊鐵路S6線位列其中。另據(jù)北京市公共資源交易服務平臺2023年8月發(fā)布的招標公告顯示，S6線在嘉會湖設站，且為地下車站；

2024年2月22日，北京市公共資源交易服務平臺發(fā)布的《嘉會湖蓄澇區(qū)工程（設計）招標公告》中顯示，施工預計開工日期為2024年6月7日，意味著嘉會湖將于今年開挖；

2024年2月5日，北京亦莊官方公眾號發(fā)文中確認，經(jīng)開區(qū)信創(chuàng)園一期今年6月將逐步投入使用；

2024年2月26日，2024年北京市交通工作會議上明確，升級為城市快速路的通馬路，2024年將實現(xiàn)基本完工……

可以說，臺湖拿地的開發(fā)商們給買房人畫的“餅”，如今已經(jīng)超預期兌現(xiàn)。

02

對比來看，北神樹板塊目前生活配套匱乏，缺乏大型商業(yè)。華潤置地2月1日斥巨資拿下的北神樹地塊中，規(guī)劃有建筑面積約12萬㎡的商業(yè)，預計會建成“萬象匯”，幾年后會彌補該板塊大型商業(yè)的缺失。

但是北神樹板塊目前教育資源較為貧乏，配套的學校銀河灣小學和次渠中學均距離較遠，而且銀河灣小學學位不足，部分孩子會被派到更遠的學校。

本來2月1日入市的北神樹地塊，西北側(cè)規(guī)劃有一大塊基礎教育用地，但并沒有在本次出讓范圍內(nèi)，業(yè)內(nèi)猜測可能是由于地塊內(nèi)的拆遷問題。同時意味著北神樹板塊優(yōu)質(zhì)教育資源何時能夠落地尚不確定。

03

再來看看十八里店板塊。十八里店朝陽港的規(guī)劃，兌現(xiàn)周期已經(jīng)很長。

據(jù)公開資料，早在2004年，朝陽港規(guī)劃就已被提出，但是20年過去了，現(xiàn)在仍處在大量拆遷騰退中。加上區(qū)域內(nèi)有鐵路橫穿，導致現(xiàn)在整個板塊的城市界面仍然顯得雜亂而荒蕪。

有業(yè)內(nèi)人士分析，朝陽港規(guī)劃之所以推進緩慢，一方面是因為該板塊產(chǎn)業(yè)底蘊不足，另外一方面是過去很多年政府重點發(fā)展區(qū)域不在于此。

好的一點是，十八里店板塊，有人大附朝陽學校（在建）的加持。人大附朝陽學校是朝陽區(qū)頭部校，本部在芍藥居和太陽宮，近些年朝陽區(qū)家長一直趨之若騖。

但是一所好學校的養(yǎng)成需要時間，不僅需要有好師資，更重要的是有好生源。十八里店的人大附朝陽學校未來能否出好成績，還需要時間觀察。

看產(chǎn)業(yè)動能

先來說說臺湖嘉會湖板塊。該板塊更靠近亦莊路東區(qū)，而路東區(qū)是亦莊重點產(chǎn)業(yè)落地區(qū)域，京東總部大樓、小米汽車、京東方等名企就位于此。

路東區(qū)的經(jīng)開區(qū)國家信創(chuàng)園，動能亦不容小覷。據(jù)公開消息，截至目前，該信創(chuàng)園已落地了核心芯片、基礎軟件等領域名企超280家，包含華為、同方、神州數(shù)碼、中興等頭部企業(yè)。

一個多月前，北京市經(jīng)濟和信息化局、北京經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)管委會聯(lián)合制定的《關于打造國家信創(chuàng)產(chǎn)業(yè)高地三年行動方案（2023-2025年）》正式對外發(fā)布，明確，到2025年，經(jīng)開區(qū)信創(chuàng)產(chǎn)業(yè)規(guī)模將突破1000億元。

巨大的高端產(chǎn)業(yè)人口基數(shù)，及高新產(chǎn)業(yè)規(guī)劃帶來的高端人口增量，也成就了嘉會湖板塊樓盤的勁銷。比如招商璀璨時代，2023年8月底開盤，目前已網(wǎng)簽近240套。

相比之下，北神樹板塊雖然同位于臺湖，但空間區(qū)位及通勤距離上來看，距離亦莊路東區(qū)較遠，承接產(chǎn)業(yè)人群外溢居住需求優(yōu)勢不及嘉會湖。

而十八里店板塊規(guī)劃的朝陽港，產(chǎn)業(yè)定位以商業(yè)物流港為主，其未來帶來的人口增量及購買力動能，與嘉會湖板塊相比也存在差距。

依靠地鐵4號線拉動的西門紅板塊，有地鐵19號線南延的利好，有名校皇城根小學和北京四中分校的加持，但缺乏產(chǎn)業(yè)支撐，也沒有強產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，自住合適，未來房價缺少暢想。

沒有強產(chǎn)業(yè)就不會內(nèi)生高質(zhì)量客群。顯而易見，有產(chǎn)業(yè)積累和強產(chǎn)業(yè)規(guī)劃優(yōu)勢的臺湖嘉會湖板塊，買入邏輯優(yōu)于西紅門、十八里店及北神樹。

看可持續(xù)性

細扒北京樓市熱門板塊會發(fā)現(xiàn)，“地鐵+教育+產(chǎn)業(yè)”是支撐板塊熱度的“鐵三角”。而要保證熱度的可持續(xù)，產(chǎn)業(yè)必不可少。

如果只有“地鐵+教育”加持，那么只有靠持續(xù)的供地才能拉動板塊熱度，而這是一把“雙刃劍”。宅地有限，地供沒了，板塊的發(fā)展也就到了“天花板”。

比如西紅門板塊。實際是一個居住組團，按照2024年北京擬供地計劃，西紅門還會有兩宗地塊入市，預計西紅門東片區(qū)今年在售樓盤會達7個左右。

西紅門板塊的大量新盤供應，無疑會壓制區(qū)域二手房的交易價，反過來對新房銷售也會形成制約。

十八里店板塊，朝陽港功能定位也是居住區(qū)，總規(guī)劃建筑面積約311萬㎡，其中居住建筑面積約205萬㎡，意味著板塊后續(xù)還有大量的住宅供應，并含大量的拆遷安置房。

北神樹板塊，有衛(wèi)生填埋場和董村分類垃圾綜合處理廠。衛(wèi)生填埋場已于2014年封場，2020年獲北京市發(fā)改委批復改造為生態(tài)公園，對外開放尚需時間；董村分類垃圾綜合處理廠也在進行技術改造。不排除部分買房人會心存芥蒂，甚至會影響日后的二手房轉(zhuǎn)讓價值。

而嘉會湖板塊，除了前面所述的產(chǎn)業(yè)動能優(yōu)勢外，未來也有宅地會陸續(xù)供應。據(jù)《北京經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)項目分布示意圖 2022版》，在嘉會湖西側(cè)，還有數(shù)塊規(guī)劃中的住宅用地。

業(yè)內(nèi)人士猜測，這些宅地的入市或等著嘉會湖的開挖建設。如若如此，未來的嘉會湖板塊的價值會被持續(xù)放大。

2021年3月，北京經(jīng)開區(qū)與中建集團舉行全面深化合作簽約儀式時曾對外釋放，雙方將攜手建造“中建嘉會城”，整體占地面積約10平方公里，總建筑面積約380萬平方米，預計在“十五五”時期建設完成。項目建成后，將以嘉會湖為中心，營造2平方公里的國際公園。

可以預見，隨著亦莊東擴帶來的產(chǎn)業(yè)集聚與嘉會湖生態(tài)的打造，未來的嘉會湖板塊將成為北京又一個實現(xiàn)職住平衡的高端改善住區(qū)。

看產(chǎn)品力

目前，臺湖嘉會湖板塊內(nèi)，綠城桂語聽瀾還有少量尾盤房源在售，豐禾嘉會戶型設計受到套內(nèi)70/90限制，在售標桿新盤只有招商璀璨時代。

招商璀璨時代為9-11層的純洋房社區(qū)，容積率僅有2.0。項目特邀高端住宅大師HZS匯張思擔綱建筑設計， 建筑外立面采用米白+高級灰配色+香檳金色金屬裝飾，顏值頗具高級感。

戶型方面，招商璀璨時代為建面約89㎡~140㎡的三四居。據(jù)悉，小戶型可選的房源已不多，大戶型的還有宜居的高樓層可選。

建筑面積約120㎡四居，為時下流行格局，南北通透，全明，客廳+雙臥朝南，三面寬近10米；次臥+多功能間+廚房朝北；LDK一體+X空間的格局，讓生活空間有了更多想象。

建筑面積約140㎡四居，是經(jīng)典的四葉草戶型。進門獨立玄關，LDK一體化設計，而且餐客廳等寬，使得整個公區(qū)寬敞明亮；主臥配有獨立衛(wèi)浴+衣帽區(qū)+270°轉(zhuǎn)角飄窗，尺度奢闊。

“璀璨系”是百年央企招商蛇口傾力打造的新一代產(chǎn)品線，是專為城市新生代“新銳中產(chǎn)”們量身打造的產(chǎn)品，主張個性表達、審美情趣和對美好生活的無限向往。而璀璨時代，是招商蛇口進入首都26年傾力打造的璀璨系作品。

紅姐在售樓處現(xiàn)場了解到，招商璀璨時代采用的精裝配置部分同豪宅招商璽，配齊中央空調(diào)+新風+地暖，用材均為一線品牌，產(chǎn)品品質(zhì)上絕對是一部誠意之作。

從地鐵北神樹站到十八里店站，一站地、約6分鐘，新盤銷售指導價價差約1.3萬元/㎡。

從嘉會湖到北神樹板塊，三站地、約8分鐘，新盤銷售指導價價差約7000元/㎡。

西紅門板塊新盤銷售指導價約6.6萬元/㎡，約和北神樹板塊持平。

對這些熱門板塊關注的你，買房時該怎么選？讀了紅姐的文，應該有答案了吧！