每年的兩會(huì)，房地產(chǎn)議題都是關(guān)注熱點(diǎn)。今年，全國(guó)人大代表、58同城CEO姚勁波提交的一份有關(guān)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的議案，也引發(fā)了全網(wǎng)關(guān)注。

在這份題為《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)壟斷行為的建議》議案中，姚勁波強(qiáng)烈建議強(qiáng)化管理房產(chǎn)交易市場(chǎng)的壟斷行為。

事實(shí)上，多年來(lái)有關(guān)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)存在“壟斷”的聲音一直存在，但是只有零星的涉訴或查處案件。對(duì)行業(yè)代表們的呼吁，部分人也認(rèn)為 “其是為自己市場(chǎng)份額被侵蝕而喊話”。

那么，在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)中 ，是否存在壟斷行為？又該如何強(qiáng)化治理呢？

01房產(chǎn)中介市場(chǎng)是否已形成“壟斷”？

在我國(guó)《反壟斷法》中，“壟斷行為”有明確的界定，即①經(jīng)營(yíng)者達(dá)成壟斷協(xié)議、②經(jīng)營(yíng)者濫用市場(chǎng)支配地位、③具有或者可能具有排除、限制競(jìng)爭(zhēng)效果的經(jīng)營(yíng)者集中。

在今年提交的議案中，姚勁波指出房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)存在兩種經(jīng)營(yíng)者濫用市場(chǎng)支配地位的壟斷行為：

一是“獨(dú)家代理”“二選一”等限制競(jìng)爭(zhēng)行為；二是房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)強(qiáng)制要求加入平臺(tái)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)實(shí)行統(tǒng)一的經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的行為。

多位業(yè)內(nèi)專(zhuān)家也認(rèn)為，“獨(dú)家代理”和“二選一”都算壟斷行為。

房互研究院特約研究員陳思翰對(duì)『地產(chǎn)銳觀察』表示，“獨(dú)家代理”和“二選一”之類(lèi)策略，固化了房源滲透率方面優(yōu)勢(shì)，進(jìn)而形成一定區(qū)域內(nèi)、一定程度上的信息壟斷。

北京輝諾律師事務(wù)所合伙人安二明律師認(rèn)為， “獨(dú)家代理”和 “二選一”在一定程度上可以視為壟斷行為。尤其在新房領(lǐng)域，房源壟斷帶來(lái)的是“天價(jià)”渠道費(fèi)，這削弱了房產(chǎn)信息的透明性，人為增加了交易成本，損害了消費(fèi)者利益。

安二明同時(shí)認(rèn)為，房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)強(qiáng)制要求統(tǒng)一收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，會(huì)限制經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的定價(jià)權(quán)，影響到服務(wù)效率，也會(huì)導(dǎo)致很多中小經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)被迫退出市場(chǎng)，進(jìn)一步加劇行業(yè)的集中度。

他同時(shí)提醒，判定房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)是否存在主體壟斷，要有詳盡的數(shù)據(jù)支撐。

我國(guó)《反壟斷法》規(guī)定，一個(gè)經(jīng)營(yíng)者在相關(guān)市場(chǎng)的市場(chǎng)份額達(dá)到二分之一的，可推定其具有市場(chǎng)支配地位，涉嫌具有壟斷地位。

房培網(wǎng)創(chuàng)始人梁家豪認(rèn)為，在我國(guó)一線和主要二線城市，尤其是一線城市，頭部經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的市占率已經(jīng)超越50%，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)客觀上已經(jīng)形成寡頭壟斷格局。

02經(jīng)紀(jì)行業(yè)“壟斷”的危害有多大？

“壟斷”一詞源于《孟子》：“必求壟斷而登之，以左右望而網(wǎng)市利”。原指站在市集的高地上操縱貿(mào)易，后來(lái)泛指把持和獨(dú)占市場(chǎng)而獲利。

在我國(guó)房地產(chǎn)二手房交易中，買(mǎi)家對(duì)頭部機(jī)構(gòu)高額的中介費(fèi)一直頗有詬病，但是基于其對(duì)房源的獨(dú)家占有、廣泛占有及促成交易的效率與安全性，不得不選擇與頭部機(jī)構(gòu)合作。

隨著近些年房?jī)r(jià)的大幅上漲，市場(chǎng)也一直存有質(zhì)疑，以房屋成交總價(jià)的固定比例收取中介費(fèi)也欠缺合理性，這與中介機(jī)構(gòu)提供的服務(wù)成本和服務(wù)價(jià)值不匹配。

而隨著新房銷(xiāo)售的變難，很多開(kāi)發(fā)商也不得不與掌握著客源流量入口的頭部機(jī)構(gòu)“獨(dú)家代理”“二選一”合作，接受高額的渠道傭金，被迫擠壓利潤(rùn)。對(duì)于買(mǎi)房人來(lái)說(shuō)，本來(lái)開(kāi)發(fā)商能夠給到的常規(guī)優(yōu)惠，也可能變成了渠道平臺(tái)帶客的“專(zhuān)屬優(yōu)惠”。

而缺乏品牌信任基礎(chǔ)的中小經(jīng)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，房源少、客源少，也不得不加盟大平臺(tái)，以獲得流量與房源，能夠在市場(chǎng)的夾縫中維持生存。

“就像外賣(mài)平臺(tái)，一邊壓價(jià)，一邊抬高抽成。如果房地產(chǎn)交易領(lǐng)域也出來(lái)一個(gè)這樣的平臺(tái)，可想而知會(huì)是什么后果？”有業(yè)內(nèi)人士直言，有競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)才是對(duì)各方最有利的。

因此，可以說(shuō)，姚勁波在今年議案中，建議有關(guān)部門(mén)對(duì)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的 “獨(dú)家代理”“二選一”等限制競(jìng)爭(zhēng)行為加以治理，建議對(duì)具有市場(chǎng)支配地位的房產(chǎn)交易平臺(tái)加以監(jiān)督指導(dǎo)和壟斷行為嚴(yán)查，等等，恰恰也是廣大二手房消費(fèi)者、開(kāi)發(fā)商們及中小經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的共同心聲。

值得一提的，如廣西東方意遠(yuǎn)律師事務(wù)所文鰩地產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)人王俊瓏律師在其發(fā)表過(guò)的一篇文章中所言：“壟斷地位本身并不有害，真正有害的是對(duì)壟斷地位的濫用。”

安二明律師認(rèn)為，2023 年5月份住建部與市場(chǎng)監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的意見(jiàn)》，對(duì)相關(guān)行為進(jìn)行了明確禁止，表明政府也在采取措施打破行業(yè)內(nèi)的壟斷行為，鼓勵(lì)行業(yè)公平競(jìng)爭(zhēng)。建議相關(guān)部門(mén)進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)壟斷行為的監(jiān)管。

梁家豪還認(rèn)為，治理房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)壟斷行為及各種亂象，不應(yīng)只著眼“技術(shù)”層面，重要的是要完善早在2011年就開(kāi)始施行的《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》。