年后南京新房來了一波降價潮，哪怕是號稱南京頂級板塊的南部新城也扛不住了，房價從開盤的5.3萬/平直降到如今的3.6萬/平。

即便南京各大板塊紛紛跟進降價，但河西板塊房價還是很穩的。目前小編比較關心的是被稱為生態科技島的江心洲。

江心洲哪怕是身在建鄴區，卻被排除在河西之外，人們一提起江心洲，它就是建鄴獨立于河西的存在。

江心洲可以分為島北、島中、島南三個板塊，島北開發相對較早（2014-2016年），也因為限高的原因，打造的樓盤大部分為低密豪宅，有升龍桃花園著、銀城長島觀瀾等，產品主要以改善戶型為主。

島中的配套在江心洲是最好的，商業配套有仁恒置地廣場、江島新天地等，江心洲大橋和地鐵10號線的站點也在島中。島中知名的樓盤有仁恒綠洲新島和江島華庭，而且江島華庭一直占據著江心洲二手房價的頭把交椅。

目前江心洲在售的新房項目絕大部分集中在島南，島北的新盤水沐和瑞園目前處于收官狀態，島中暫時也沒有新盤在售，但今年會有一個新盤上市。

繼仁恒江灣世紀收官之后，島南陸續迎來了大開發時代，江心印、江尚紫薇、星葉棲悅灣、中海江灣境等新盤的輪番上市。

價格方面，目前江心洲新盤的價格普遍在4.5萬/平起步。前期4.3萬/平上市的江心印、棲悅灣等樓盤，還需要另外掏錢購買裝修包；目前島南賣的最貴的是中海江灣境，最新加推的4號樓單價為52569元/平。

戶型方面，江心洲隨著這幾年板塊價值的攀升，購買客群也在悄悄地發生變化。多數樓盤的戶型面積段都穩定在140㎡-160㎡及200㎡以上。目前僅島南的星葉棲悅灣有119平的小戶型在售。

把時間拉長，我們能看到從2017-2023年江心洲開發的新盤，主力戶型面積段慢慢的從120平以下躍遷至140-160平。

交通方面，江心洲規劃有4條地鐵、4條過江通道和多條公交線路，出行將更趨便捷。

其中地鐵10號線江心洲站已開通運行，地鐵4號線二期在建，還有兩條地鐵13和17號線在規劃中；

在過江通道方面，已通車的有應天大街過江通道和江心洲過江通道，最近傳的火熱的夢都大街獨立通道據說已被納入規劃，還有一條漢中路過江通道也被納入2023-2025省重點項目。

前面也提到過今年江心洲會有兩個新盤上市，一個是島中的中北G70，另一個是島南的建鄴國資G54。

江心洲G70地塊在去年11月25日被中北置業以底價拿下，成交總價9.2億元，成交樓面價30518元/㎡。

從已經曝光的消息看，G70項目規劃建設8棟8-10F洋房，打造純洋房社區，規劃有下沉庭院、大面積水景，部分樓棟，做了首層架空的設計，外立面轉角弧形元素設計。

建鄴國資G54目前還沒有動靜，有消息稱該項目會對標中海江灣境，起步面積為143平。

新房去化方面，目前江心洲賣得最快的是島北的水沐和瑞園，據網上房地產數據顯示，一共推出了160套房源，目前已經去化了9成，還有16套未售。

在了解一下島南的樓盤，最早上市的江心印一共加推了780套房源，還有178套未售，整體去化率為77%；江尚紫薇目前加推了4幢還有97套未售，整體去化率72%；星葉棲悅灣所有樓棟都已加推，目前還有143套未售，整體去化率為62%；中海江灣境目前加推了4棟樓共170套房源，目前還有65套未售，整體去化率為62%。

江心洲的新盤會不會效仿南部新城，降價大促銷呢？

南部新城前期的大部分夠房人都是沖著升值去的，當時也是搖號一房難求。但南部新城有個弊病，當開發的樓盤集中開建之后，對應的配套卻遲遲沒有落地，隨著這幾年樓市下行之后，買房人在買房時更看重樓盤的居住屬性，去化難就成為擺在南部新城各家樓盤面前的頭等大事，不降價很難吸引買房人的青睞。

相對南部新城而言，江心洲的購房人投資屬性沒有那么強，近幾年大部分買江心洲的購房人都是沖著島上的環境去的。而且從2014年正式啟動江心洲的開發至今，不論是交通、教育、商業、公園配套都已經慢慢成型了，所以江心洲的居住屬性在當下更受買房人的歡迎。

而且江心洲的樓盤競爭壓力遠遠沒有南部新城那么大，南部新城同時有17個新盤在售，而江心洲僅5個，所以說江心洲的新盤還沒有徹底卷起來！

二手房降價正在倒逼新房

雖然說江心洲的新房間沒那么內卷，但因為江心洲新房的定價還是很高，導致和周邊的二手房價對比，就會發現新房比二手房貴的不只是一點點。

借用河西南的華僑城天鵝堡為例，目前的成交單價已經低于4萬/平了，而江心洲新房價格比其高出不少了。

2月25日，河西南的華僑城天鵝堡成交一套161.31平的四房，成交價620萬，成交單價38436元/平。

再橫向對比江心洲的二手房價，3月3日，島中的仁恒綠洲新島水木園成交一套128.23平的三房，成交價485萬，成交單價37823元/平。

在此之前的2月29日，仁恒綠洲新島水木園成交另一套128.23平的三房，成交價475萬，成交單價37121元/平。

江心洲及周邊的二手房價快速回落，正在倒逼江心洲新房價格。如果買房人想體驗江心洲人居的環境，便宜的二手房正在擠壓新房的生存空間。

江心洲的新房門檻起步500多萬，不是年輕的剛需能拉動的，這部分的購買力正在被南京多個板塊的高端樓盤集中爭搶。如果下半年還看不到行情走高的話，江心洲的新房不會擺爛的，降價還是必經之路，但眼下還是能撐下去的。