千億哥對數2024-04-24 16:27廣東我有一杯酒，敬給這一場大夢
點擊輸入圖片描述（最多30字）“我有一杯酒，敬給這一場大夢”。張嘉佳《擺渡人》中的一句經典臺詞，在市值哥看來，應該是對中交地產【SZ000736】這5年最好的詮釋。4月7日，中交地產發布2023年年報，2023年，中交地產實現營業收入324.68億元，較上年降低15.59%，實現利潤總額為虧損8.06億元，實現歸屬于上市公司股東凈虧損16.73億元，同比由盈轉虧。經過了5年的極速擴張之后，原本2023年實現千億的目標已經漸行漸遠，2024年又是大股東中交集團避免同業競爭承諾的期限之年，來自大股東的最終抉擇。恰逢50歲的董事長李永前和他的中交地產，還是到了不得不去面對的夢醒時刻。點擊輸入圖片描述（最多30字）長沙 中交·鳳鳴九章圖片來源：中交地產官微PART 01豪氣喊出5年發展2023尷尬地扭盈為虧作為中交集團旗下唯一A股地產上市公司，中交地產自帶光環，是中交集團實現“五商中交”戰略之“特色房地產商”的主要平臺抓手之一，也是“中交”品牌在地產業務板塊的首要承接者，旗下擁有50余家全資、控股企業。
還記得，在2019年的時候，中交地產管理層曾喊出“復制綠城中國、創新中交地產”，效仿此前的規模打法，面對當時不足300億元的銷售規模，定下2023年千億規模的目標。之后，也正式開啟極速擴張步伐，2020年至2022年，買地花費超過千億元。在蘇州、南京、天津、武漢、鄭州，北京頻頻布局。但是很無奈，正好踩中地產下行周期，整體去化周期長，量價齊跌明顯?？纯催@五年的營收情況，起起伏伏，凈利潤這塊則是一輪下滑，直到2023年，凈利潤為-16.73億元，同步下滑了5029.65%。而歸屬于上市公司股東的凈資產更是跌去了超過50%。更詭異的是，2023年一把扭贏為虧，直接把前四年的盈利11.6億元全部吃盡，還有倒欠。唉，辛辛苦苦干了四年，一朝回到解放前。點擊輸入圖片描述（最多30字）圖片來源：公告而對于首度扭盈為虧，在19日中交地產的網上業績說明會上，管理層回復表示，近年來，房地產行業處于周期性調整，行業毛利率整體呈下降趨勢，公司 2023 年度虧損主要原因一是達到交付條件的貨值較上年同期有所減少，相應結轉收入減少，二是受公司結轉項目結構變化等因素影響，本期交付項目的毛利率有所下降， 三是公司部分房地產開發項目存在減值跡象，報告期計提金額同比有所增加。
年報數據披露，2023年，中交地產多個項目銷售不及預期，其對項目開發產品及在建開發項目的可變現凈值進行測試，計提存貨跌價準備約13.46億元，應收款項壞賬準備（含合同資產）2.7億元，合共計提減值約16.34億元，導致歸母凈利潤減少近12.4億元。與此同時，2023年度中交地產房地產銷售結轉收入也同步下滑，疊加結轉項目結構變化等因素，公司當期房地產開發業務交付項目的毛利率較上年亦有所下降，繼而影響利潤水平。2023年，中交地產實現銷售回款449.79億元，較上年同期下跌0.23%；房地產銷售業務毛利率同比減少3.04個百分點至10.23%，對應營收同比下降15.83%，為322.3億元。然而，這種下滑或許只是開始，今年一季度，來自克而瑞研究的統計數據顯示，中交地產的全口徑銷售收入75.3億元，而在去年一季度，全口徑數據為100.6億元，同比下滑25%。點擊輸入圖片描述（最多30字）中交中央公園 圖片來源：中交地產官微PART 02《承諾》+延期到期大股東最終的抉擇2024年，對于中交地產而言，則是一個至關重要的時刻，為什么中交地產管理層會放言，2023年成就千億，其最為現實的意義就來自于大股東最后的抉擇了。
前文提及過，中交地產是中交房地產集團控股的兩家房地產上市平臺之一，另一家為綠城中國控股有限公司【HK3900】。這就帶來了同業競爭的問題。早在2018年的時候，中交集團就簽署了《中交房地產集團有限公司關于避免同業競爭的補充承諾》，承諾2021年底前，將采取現金換購、換股并購或其他可行的方式逐步啟動下屬其他涉及房地產開發業務的企業與中交地產的深度融合。而到2021年12月，中交集團提出申請延長避免同業競爭承諾履行期限，將上述承諾延期變更至2024年底前?！霸?024年底前采取出售資產、現金收購、換股并購或其他可行的方式，啟動綠城中國控股有限公司、中交置業有限公司、東莞市山水雅居房地產開發有限公司、沈陽裕寧房產開發有限公司、中房集團安居投資建設有限公司、中國住房投資建設有限公司等下屬其他涉及房地產開發業務的企業與中交地產的整合?！苯衲晔潜苊馔瑯I競爭承諾的期限之年，但從中交地產這些年的表現看，相比與綠城中國，顯然沒有達到大股東對它的要求，隨著時間的推移，形勢十分嚴峻。以2023年的數據進行對比，不難發現，綠城中國的幾項財務數據情況明顯優于中交地產。點擊輸入圖片描述（最多30字）圖片來源：市值哥根據兩家企業年報數據整理以存貨周轉率為例，其是衡量公司一年內庫存周轉的速度，這對于目前房地產企業而言，尤為重要，而兩家對比來看，綠城明顯快于中交地產，與此同時，現金循環周期則是考驗企業的流動性管理能力、營運資金效率以及財務風險控制能力，這一數據來看，綠城中國的優勢更為明顯。
也許這些征兆早已出現，在今年1月的2024年工作會議上，中交集團對中交房地產集團給出了“頂住了市場壓力，解決了一些困擾公司高質量發展的老大難問題”這樣的評價，這次會議也為中交地產的2024年定下了基調。今年2月，中交地產組織架構進行了大調整，從三級管控調整到兩級管控，撤銷原7個區域公司，公司總部直管城市公司；推動資源聚焦，將原有16個城市公司，按項目區位就近重組為9個，分別為北京、武漢、成渝、蘇杭、廣州、上海、雄安、廈門、長沙。在19日的業績說明上，中交地產還表示，已持續對存貨資產開展細致盤點，逐個項目拆分業態、面積、貨值、單價、成本細化去化方案，科學合理分解指標任務，針對去化較慢的形成專項銷售去化方案，建立去化考核機制，確保最大程度回籠資金。但是，對于綠城中國之間是否會合并問題，中交地產顯得底氣不太足，只表示，公司對同業競爭問題持續保持關注，積極督促控股股東按承諾內容推進解決同業競爭。點擊輸入圖片描述（最多30字）昆明 中交·錦瀾府 圖片來源：中交地產官微2024年，中交地產大股東將會如何抉擇？中交地產又將去向何處？市值哥將持續關注。
4年 中交地產即將步入夢醒時刻

我有一杯酒，敬給這一場大夢

“我有一杯酒，敬給這一場大夢”。

張嘉佳《擺渡人》中的一句經典臺詞，在市值哥看來，應該是對中交地產【SZ000736】這5年最好的詮釋。

4月7日，中交地產發布2023年年報，2023年，中交地產實現營業收入324.68億元，較上年降低15.59%，實現利潤總額為虧損8.06億元，實現歸屬于上市公司股東凈虧損16.73億元，同比由盈轉虧。

經過了5年的極速擴張之后，原本2023年實現千億的目標已經漸行漸遠，2024年又是大股東中交集團避免同業競爭承諾的期限之年，來自大股東的最終抉擇。

恰逢50歲的董事長李永前和他的中交地產，還是到了不得不去面對的夢醒時刻。

長沙 中交·鳳鳴九章圖片來源：中交地產官微

PART 01

豪氣喊出5年發展

2023尷尬地扭盈為虧

作為中交集團旗下唯一A股地產上市公司，中交地產自帶光環，是中交集團實現“五商中交”戰略之“特色房地產商”的主要平臺抓手之一，也是“中交”品牌在地產業務板塊的首要承接者，旗下擁有50余家全資、控股企業。

還記得，在2019年的時候，中交地產管理層曾喊出“復制綠城中國、創新中交地產”，效仿此前的規模打法，面對當時不足300億元的銷售規模，定下2023年千億規模的目標。

之后，也正式開啟極速擴張步伐，2020年至2022年，買地花費超過千億元。在蘇州、南京、天津、武漢、鄭州，北京頻頻布局。

但是很無奈，正好踩中地產下行周期，整體去化周期長，量價齊跌明顯。看看這五年的營收情況，起起伏伏，凈利潤這塊則是一輪下滑，直到2023年，凈利潤為-16.73億元，同步下滑了5029.65%。而歸屬于上市公司股東的凈資產更是跌去了超過50%。

更詭異的是，2023年一把扭贏為虧，直接把前四年的盈利11.6億元全部吃盡，還有倒欠。唉，辛辛苦苦干了四年，一朝回到解放前。

圖片來源：公告

而對于首度扭盈為虧，在19日中交地產的網上業績說明會上，管理層回復表示，近年來，房地產行業處于周期性調整，行業毛利率整體呈下降趨勢，公司 2023 年度虧損主要原因一是達到交付條件的貨值較上年同期有所減少，相應結轉收入減少，二是受公司結轉項目結構變化等因素影響，本期交付項目的毛利率有所下降， 三是公司部分房地產開發項目存在減值跡象，報告期計提金額同比有所增加。

年報數據披露，2023年，中交地產多個項目銷售不及預期，其對項目開發產品及在建開發項目的可變現凈值進行測試，計提存貨跌價準備約13.46億元，應收款項壞賬準備（含合同資產）2.7億元，合共計提減值約16.34億元，導致歸母凈利潤減少近12.4億元。

與此同時，2023年度中交地產房地產銷售結轉收入也同步下滑，疊加結轉項目結構變化等因素，公司當期房地產開發業務交付項目的毛利率較上年亦有所下降，繼而影響利潤水平。

2023年，中交地產實現銷售回款449.79億元，較上年同期下跌0.23%；房地產銷售業務毛利率同比減少3.04個百分點至10.23%，對應營收同比下降15.83%，為322.3億元。

然而，這種下滑或許只是開始，今年一季度，來自克而瑞研究的統計數據顯示，中交地產的全口徑銷售收入75.3億元，而在去年一季度，全口徑數據為100.6億元，同比下滑25%。

中交中央公園 圖片來源：中交地產官微

PART 02

《承諾》+延期到期

大股東最終的抉擇

2024年，對于中交地產而言，則是一個至關重要的時刻，為什么中交地產管理層會放言，2023年成就千億，其最為現實的意義就來自于大股東最后的抉擇了。

前文提及過，中交地產是中交房地產集團控股的兩家房地產上市平臺之一，另一家為綠城中國控股有限公司【HK3900】。

這就帶來了同業競爭的問題。

早在2018年的時候，中交集團就簽署了《中交房地產集團有限公司關于避免同業競爭的補充承諾》，承諾2021年底前，將采取現金換購、換股并購或其他可行的方式逐步啟動下屬其他涉及房地產開發業務的企業與中交地產的深度融合。

而到2021年12月，中交集團提出申請延長避免同業競爭承諾履行期限，將上述承諾延期變更至2024年底前。

“在2024年底前采取出售資產、現金收購、換股并購或其他可行的方式，啟動綠城中國控股有限公司、中交置業有限公司、東莞市山水雅居房地產開發有限公司、沈陽裕寧房產開發有限公司、中房集團安居投資建設有限公司、中國住房投資建設有限公司等下屬其他涉及房地產開發業務的企業與中交地產的整合?！?/p>

今年是避免同業競爭承諾的期限之年，但從中交地產這些年的表現看，相比與綠城中國，顯然沒有達到大股東對它的要求，隨著時間的推移，形勢十分嚴峻。

以2023年的數據進行對比，不難發現，綠城中國的幾項財務數據情況明顯優于中交地產。

圖片來源：市值哥根據兩家企業年報數據整理

以存貨周轉率為例，其是衡量公司一年內庫存周轉的速度，這對于目前房地產企業而言，尤為重要，而兩家對比來看，綠城明顯快于中交地產，與此同時，現金循環周期則是考驗企業的流動性管理能力、營運資金效率以及財務風險控制能力，這一數據來看，綠城中國的優勢更為明顯。

也許這些征兆早已出現，在今年1月的2024年工作會議上，中交集團對中交房地產集團給出了“頂住了市場壓力，解決了一些困擾公司高質量發展的老大難問題”這樣的評價，這次會議也為中交地產的2024年定下了基調。

今年2月，中交地產組織架構進行了大調整，從三級管控調整到兩級管控，撤銷原7個區域公司，公司總部直管城市公司；推動資源聚焦，將原有16個城市公司，按項目區位就近重組為9個，分別為北京、武漢、成渝、蘇杭、廣州、上海、雄安、廈門、長沙。

在19日的業績說明上，中交地產還表示，已持續對存貨資產開展細致盤點，逐個項目拆分業態、面積、貨值、單價、成本細化去化方案，科學合理分解指標任務，針對去化較慢的形成專項銷售去化方案，建立去化考核機制，確保最大程度回籠資金。

但是，對于綠城中國之間是否會合并問題，中交地產顯得底氣不太足，只表示，公司對同業競爭問題持續保持關注，積極督促控股股東按承諾內容推進解決同業競爭。

昆明 中交·錦瀾府 圖片來源：中交地產官微

2024年，中交地產大股東將會如何抉擇？

中交地產又將去向何處？

市值哥將持續關注。