二十多年前，來自印尼的房地產巨頭，在上海成立了匯寶房地產公司，選址浦東康橋。

　　打造了被稱為“上海十大豪宅”之一的綠寶園。

　　無論是房屋設計理念，還是園林的創作風格，亦或是建筑材料使用，都在打造一個具有北美風格，住戶以外籍人士為主的國際社區。

　　一晃幾十年過去了，如今提起浦東涉外別墅，綠寶園也依然算得上是一塊豪宅招牌。

　　小區里的明星住客云集，占地40萬方，容積率只有0.11，幾乎是上海最低密的別墅社區。

　　奢侈的尺度感、高品質的設計感、上乘的用材用料、超全的社區配套、一流的物業管理，讓綠寶園充滿了豪宅范兒。

　　這也使項目之前入市的幾期產品都十分熱銷：

　　2020年開盤，206套洋房光速清盤；2022年推出40套洋房，入圍積分也是高達92.1分。

　　然而當時間來到2023年，這個項目曝出了一個大冷門：

　　綠寶園38套獨棟別墅，竟然慘遭0認購。

　　之前洋房賣的那么好，新推的獨棟別墅卻無人問津？

　　究竟為何這個"上海十大豪宅"的別墅產品會在去年入市時遇冷？

　　今天總爺帶大家好好了解一下這個項目。

　　01

　　二十多年歷史，蟬聯“上海十大豪宅”

　　作為上海如今知名的國際別墅區之一，綠寶園誕生于1999年。

　　即便沒有做過太多推廣，綠寶園依舊多次蟬聯“上海十大豪宅”。

　　入市以來，綠寶園先后吸引了來自近40多個國家的外籍人士，且特別受到世界500強在華高管的青睞，被稱為“世界500強高管聚集地”。

　　多次榮獲“上海最佳租賃別墅”、“上海國際化低碳社區”和“上海最佳服務別墅社區”等榮譽。

　　即使是很多國內一流的開發商，如今也做不到綠寶園二十年前的品質。

　　就連項目洋房產品的外立面都是文化磚及黃金麻干掛石材打造；

　　社區內的各種景觀也是歐式風格，露天泳池、噴泉據說也都是高成本打造；

　　從網上披露的社區內部照片來看，確實能感受到歐美別墅的品質感和尊貴感；

　　要說唯一不足，可能就是這么好的社區，位置卻在上海外環外的康橋，屬實是偏了一些。

　　02

　　地段價格錯配，“二十年別墅”老盤新賣

　　在總爺看來，雖然別墅品質沒的說，但作為外環外項目，他的單價和總價還是太高了。

　　這38套滯銷別墅，面積在約684-859㎡，均價12.33萬/㎡，總價約為7000萬-1.25億。

　　動輒一個小目標的價格，市區豪宅或風貌別墅選擇也很多，即使綠寶園容積率夠低，但外環外還是很難支撐這個價格。

　　除此之外，綠寶園的別墅產品還有一個不小的“雷點”：

　　根據總爺了解，綠寶園的這38套獨棟別墅，其實早在2004年11月就已建成。

　　此前一直是對外出租給精英人士，如今是開發商把別墅收回之后重新翻修對外出售。

　　也就是說，這批別墅已經有將近20年房齡。

　　這樣的房源背景，可能也會讓不少精英人群看到后，心里產生一些芥蒂。

　　這也導致綠寶園獨棟別墅入市后遭遇了0認購的局面。

　　綠寶園的開發商匯寶公司，背后是印尼地產大佬全寶集團。

　　印尼全寶集團創始人梁世楨，1940年出生在雅加達，梁家自清嘉慶年間自梅縣松口來到印尼爪哇島創業，迄今已100多年歷史。

　　全寶集團在印尼房地產界一度有著霸主地位，經過30多年發展，在印尼已經是風生水起，也是印尼的五大房產上市公司之一。

　　但說實話，這家開發商在中國市場存在很低，缺乏品牌力，而綠寶園也是其中國唯一的住宅項目。

　　這樣的品牌形象，與上海其他一眾知名豪宅之間的差距一下子就體現了出來。

　　要知道這個項目價格上的競品，是湯臣一品、綠城玫瑰園這樣的一眾上海灘知名豪宅。

　　所以相比之下，綠寶園的地段、產品、品牌價值等，顯然和總價并不匹配。

　　03

　　八期入市在即，百億貨值能否逆襲？

　　近期，《綠寶園八期住宅建設項目設計方案》公示，擬推出10棟12-18F高層住宅。

　　去年的38套別墅還沒賣完，如今綠寶園的高層產品又要再次入市。

　　這一次，綠寶園能否一雪前恥呢？

　　在總爺看來，相比于之前的洋房、別墅，此次綠寶園高層產品的上車門檻應該會更低，性價比會更高。

　　8期產品占地約12.24萬方，地塊位于秀沿路滬南公路交叉口，距離18號線康橋地鐵站僅約200米，是純正的地鐵盤。

　　地塊內還包含了一幢高6.95米的會所，帶下沉式庭院，有大片集中綠地，整體配置看上去較為豪華、低密。

　　容積率1.0的社區，更屬于整個上海罕見的稀缺產品。

　　估計在經過了去年的別墅滑鐵盧后，綠寶園的高層產品會更有誠意，不知道這次能否逆襲？

　　綠寶園在上海的這20年，也算是見證了上海高端樓市的火熱和黃金年代。

　　但是過去的20多年里，上海在進步，綠寶園卻讓人感覺更像是停住了腳步。

　　如今隨著市面上豪宅產品越來越多，對于這些外資開發商來說，如果還停留在過去的產品層面沒有創新，恐怕也會逐漸被市場所拋棄。

　　希望去年翻車的綠寶園，今年能夠迎來好運。